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Diritto privato - Costituzione dell'assemblea condominiale e validità delle deliberazioni



Tommaso da Genova:



Spett.le staff avvocati, vorrei conoscere la validità legale delle deliberazioni dell'assemblea condominiale. Con osservanza Tommaso



RISPOSTA



Certo che possiamo aiutarti, è il nostro lavoro, la nostra missione.
Ai sensi dell'articolo 1137 del codice civile, le deliberazioni condominiali contrarie alla legge o al regolamento di condominio possono essere impugnate con ricorso all'autorità giudiziaria, quindo è necessaria l'assistenza di un avvocato che possa rappresentarti e difenderti in Tribunale. Non indugiare, il termine di 30 giorni, per i condomini che non erano presenti all'assemblea condominiale in cui è stata posta in essere la deliberazione illegittima, decorre dalla notifica del verbale di assemblea; il suddetto termine è perentorio quindi decorsi i trenta giorni previsti dalla legge, il contenuto del verbale diventa inattaccabile.
Il ricorso all'autorità giudiziaria non sospende automaticamente l'esecuzione del provvedimento quindo il tuo avvocato, nel ricorso, deve chiedere l'immediata sospensione degli effetti della decisione contenuta nella delibera (fai attenzione che il tuo avvocato non dimentichi questa istanza estremamente importante!!!). L'autorità giudiziaria, già nella prima udienza, provvederà ad emanare il relativo provvedimento di sospensione.
Non mi ha scritto quali sono le motivazioni che viziano la suddetta deliberazione; posso immaginare che si tratti del mancato rispetto dei quorum previsti dall'articolo 1136 del codice civile.
Penso di fare una cosa gradita, pubblicando non soltanto l'articolo 1136, relativo alla regolare costituzione e deliberazione dell'assemblea, ma anche gli articolo, in materia di condominio, che possono esserti utili per il tuo ricorso (sono di facile comprensione, tuttavia se non dovessero risultare comprensibili, siamo a tua disposizione per ulteriori chiarimenti)
Cordiali saluti

Art. 1120 (innovazioni) I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (vedi Nota). Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. (Nota) Si veda il comma 5 dell'art. 26 della L. 9 gennaio 1991, n. 10, recante norme per l'attuazione del piano energetico nazionale, di cui si riporta il testo: "Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento, in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile"

Art. 1121 (innovazioni gravose o voluttuarie) Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che la ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro credi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera

Art. 1123 (Ripartizione delle spese) Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità

Art. 1124 (Manutenzione e ricostruzione delle scale) Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune

Art. 1125 (Manutenzione e ricostruzione soffitti, volte e solai) Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piatto inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto

Art. 1126 (Lastrici solari di uso esclusivo) Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno

Art. 1132 (Dissenso dei condomini rispetto alle liti) Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente

Art. 1136 (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni) L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore

Art. 1137 (impugnazioni delle deliberazioni dell'assemblea) Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti

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