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Contratti - Risoluzione del contratto per mancanza di qualità del bene oggetto della vendita



Michele da Milano:



salve. Avrei bisogno gentilmente di qualche indicazione. Ho fatto attraverso un agenzia immobiliare una proposta di acquisto per un terreno edificabile del valore di 14000,00 in montagna. Tale proposta è stata accettata dal venditore. Fin qui nulla di strano se non il fatto che questo terreno (b3 semiestensivo di completamento) risulta avere a livelli comunali diverse problematiche. Parto nel dire che questo terreno è stato reso edificabile dalla vecchia giunta comunale e che data l'edificabilità aveva previsto dal PRG un possibile allargamento della strada per poter accedere a questo terreno, essendo lo stesso attualmente raggiungibile sono attraverso una mullattiera ristrutturata dal comune che risulta solo ad uso pedonale. Detto questo, io mi ritrovo a non poter edificare in quanto ad oggi, la nuova giunta comunale non vuole effettuare l'allargamento di questa strada. O meglio mi concederebbe il passaggio provvisorio attraverso questa mulattiera solo a condizioni di una fidejussione di circa 15.000,00 e con il limite di carico, dunque, non è possibile passarci con i mezzi tipo scavatori ed altri mezzi edile per poter raggiungere il terreno e quindi effettuare i dovuti scavi. Premetto che prima di ricevere queste informazioni frammentate dall'agenzia immobiliare incaricata alla vendita, sono stato un pò raggirato in quanto l'agente immobiliare premeva che io firmassi in quanto a detta sua aveva 3 persone in coda per l'acquisto di suddetto terreno.Naturalmente era falso, purtroppo una volta firmata la proposta di acquisto e con un assegno mio dato di 2000,00 euro e accettato dalla parte venditrice mi rendo conto di aver sbagliato. Comunque, il punto è questo, voglio cercare di recedere al contratto utilizzando i mezzi a mia disposizione, se essi validi.
Nei mappali datomi dall'agenzia, probabilmenti fatti dal geometra, nell'ipotesi di fabbricato risulta evidente l'allargamento della strada (cosa che il comune con la nuova giunta non vuole più fare) e con tutte le dovute visure del terreno. Sabato, sono stato di persona in comune chiedendo le norme tecniche da poter dare al costruttore per potermi cosi fare un preventivo e cosa leggo?
Le allego 2 spezzoni di articoli che evidenziano alcune cose:

ART.20 – ZONE RESIDENZIALI
Nelle zone residenziali per le nuove costruzioni debbono essere creati autorimesse e parcheggi privati nelle misure 1 mq ogni 10 mc e, in ogni modo, almeno un BOX o posto auto per ogni unità abitativa. Tali BOX e/o posti auto possono essere localizzati all’occorenza anche su terreni, edificati in PRG, adiacenti e/o limitrofi al lotto di nuova edificazione. Come può leggere dalle norme comunali c'è un enorme contraddizione. L'articolo 20 mi dice di dover edificare un box o posto auto per ogni abitazione costruita ma come gli ho già detto non posso arrivarci con un auto perchè il comune doveva fare la strada ma ora non la fà più- Altro articolo che riguarda nello specifico le modalità di costruzione inerente l'identificazione del terreno in questione:
ART. 24 – ZONA B3 SEMIESTENSIVA DI COMPLETAMENTO
Comprende l’edificato periferico di tipo rado.
La destinazione d’uso è quella più specificata dal precedente art.20 con i seguenti indici di edificabilità massimi:
densità (lf): 1.2 mc/mq
rapporto di copertura (Qf): ¼
altezza (H): 7,50
distanza dai confini e dalle strade: vedi art. 15-16-17
Parcheggi privati: 1 mq. Ogni 10 mc. Edificati
Come ben si può leggere nell'ultimo rigo mi evidenza il discorso dei parcheggi che come detto non hanno una strada di accesso.
Faccio presento che nel mappale datomi dall'agente immobiliare, nel prospetto di ipotesi fabbricato ritrovo l'elenco dei dati tecnici di costruzioni calcolati in base all'articolo 24, altezza 7,50, metri cubi, confini, ecc... tranne l'ultimo rigo, vale a dire i parcheggi.
Certo che se da subito queste informazioni mi fossero state date di sicuro non facevo una proposta di acquisto. Le chiedo:
Sulla base di queste enormi contraddizioni posso impugnare il prelimire dicendo di non voler più il terreno e di ridarmi l'assegno erogato?
Grazie in anticipo per la sua risposta.



RISPOSTA



Hai diritto di chiedere ed ottenere la risoluzione del contratto preliminare, rientrando in possesso dell’acconto versato di 2.000,00 euro, ai sensi dell’articolo 1497 del codice civile:

“Quando la cosa venduta non ha le qualita' promesse ovvero quelle essenziali per l'uso a cui e' destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento, purche' il difetto di qualita' ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi. Tuttavia il diritto di ottenere la risoluzione e' soggetto alla decadenza e alla prescrizione stabilite dall'articolo 1495”.

Articolo 1495
“Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. La denunzia non e' necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato. L'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore che sia convenuto per l'esecuzione del contratto, puo' sempre far valere la garanzia, purche' il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna”.

Il terreno, oggetto del contratto preliminare di vendita, non ha le qualità essenziali per l’uso a cui è destinato, a causa delle evidenti contraddizioni tra le prescrizioni del Piano regolatore generale, adottato dall’amministrazione comunale, le successive delibere della Giunta in materia edilizia e le norme tecniche in vigore, relative alle modalità di costruzione dei fabbricati.
E’ necessario altresì considerare il comportamento doloso dell’Agenzia immobiliare (intermediario del venditore e quindi “longa manus” dello stesso).
L’Agenzia ha intenzionalmente taciuto, relativamente a circostanze essenziali per la stipula del contratto preliminare e, con artifizi (in realtà, non erano in corso altre trattative per la vendita del terreno, con altri potenziali acquirenti!!!) ti ha convinto a firmare un contratto per te svantaggioso che, altrimenti, non avresti firmato.
La conseguenza giuridica dell’atteggiamento dell’Agenzia immobiliare è l’inapplicabilità del termine di decadenza previsto dall’articolo 1495, per la denuncia del vizio

“Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta”
Nella tua fattispecie quindi, la suddetta denuncia non è necessaria in quanto, l’Agenzia immobiliare che rappresenta il venditore nelle trattative, ha occultato dolosamente tutte le contraddizioni che avrebbero rappresentato un ostacolo alla realizzazione della funzione economico-giuridica del singolo contratto posto in essere.
Ti ricordo che l’azione per ottenere la risoluzione del contratto preliminare si prescrive entro un anno dalla sua stipula.
Il mio consiglio è il seguente: scrivi una lettera,a tua firma, ed inviala a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, all’Agenzia Immobiliare e al venditore in cui, ai sensi della norma suddetta e della situazione di fatto e di diritto che si è creata, a seguito degli strumenti urbanistici adottati e delle norme tecniche in vigore, chiedi la risoluzione del contratto preliminare e il rimborso dell’acconto versato di 2.000,00 euro.
Se non dovessero dar seguito alla tua richiesta, sarai costretto a rivolgerti ad un avvocato, per citare in giudizio il venditore e l’Agenzia immobiliare che lo ha rappresentato nelle trattative pre-contrattuali.
Cordiali saluti

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