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Diritto civile - Ripartizione spese di manutenzione del tetto





Gent.ssimi,

vorrei sottoporre alla vostra attenzione il seguente quesito. Sto facendo dei lavori di ristrutturazione sul tetto nella mia casa (non condominale). Una parte della casa (due stanze al secondo piano) è stata venduta dai vicini ai miei genitori 50 anni fa , mentre le sottostanti stanze al primo piano e a piano terra sono rimaste agli eredi dei parenti dei vicini,  per cui gli attuali vicini usufruiscono di una parte del tetto (che ricopre direttamente le due stanze acquistate da noi).
Abbiamo chiesto ai vicini di contribuire alle spese del tetto, visto che ne usufruiscono anche loro, ma loro dicono che il tetto e' di nostra proprieta' e dobbiamo farlo noi. Inoltre nel nostro tetto e' sito un camino dei vicini che ci crea non pochi problemi per il fotovoltaico che vorremmo installare.
La domanda e' la seguente:

- devono contribuire i vicini alla riparazione del tetto, che e' in condizioni molto precarie in quanto quando piove ci sono delle infiltrazioni d' acqua, e in che misura?

Il fatto che il camino dei vicini e' sul nostro tetto da piu' di 50 anni fa si' che loro hanno acquisito il diritto di poterlo utilizzare, anche se non ci abitano, senza contribuire in alcun modo alle spese? Potremmo demolirlo oppure richiedere dei soldi?

Vi ringrazio per l' attenzione.
Cordiali saluti



RISPOSTA



La risposta alla tua domanda è intrinsecamente contenuta nella definizione dell'elemento “tetto” e nella sua funzione.

Il tetto è una struttura dell'immobile che protegge dagli agenti atmosferici l’intero stabile di un edificio, non soltanto le stanze dell'ultimo piano.

Il tetto, al contrario della terrazza che può essere utilizzata in modi diversi dall'abitante dell'ultimo piano (coltivare piante da giardino, pranzare, trascorre del tempo all'aria aperta, far giocare i bambini … ), esercita esclusivamente una funzione di copertura; tale funzione è esercitata in egual misura, nei confronti di tutti i proprietari della stanze/appartamenti dell'edificio “ricoperto”. Tutte la spese di rifacimento/ristrutturazione del tetto devono quindi essere suddivise tra tutti coloro che usufruiscono della copertura, in ragione della superficie della singola proprietà (colui che possiede la stanza più grande pagherà in misura proporzionalmente superiore, rispetto agli altri proprietari).

Il tetto deve essere considerato nel suo insieme e comprende le travi, i correnti, gli arcarecci, le capriate, il tavolato, i materiali impermeabilizzanti o comunque protettivi degli altri strati, le tegole, il displuvio e gli eventuali elementi accessori quali la gronda ed i pluviali.

Non costituisce invece elemento del tetto, il solaio sottotetto, con funzione per lo più isolante dal caldo o dal freddo, e quindi assimilato alla pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano.

Ritengo che gli eredi dei vicini di casa abbiano confuso la disciplina relativa al solaio sottotetto, con quella pertinente al tetto.

Il principio giuridico è il seguente: colui che usufruisce dell'elemento edilizio, partecipa alle relative spese.

La presenza del camino dei vicini conferma, se ce ne fosse ancora bisogno, che il tetto è una proprietà comune; senza il tetto non sarebbe possibile utilizzare il camino !!!

L'articolo 1117 del codice civile conferma che il tetto è da considerare una parte dell'edificio in comune tra tutti i proprietari degli appartamenti “ricoperti”.  

Art. 1117. Parti comuni dell'edificio.
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili.

Non potete demolire il camino (non è di vostra proprietà), tuttavia la presenza del suddetto elemento edilizio, obbliga, a maggior ragione, i vicini, a contribuire alle spese relative al tetto, a prescindere dal fatto che il camino non sia quasi mai utilizzato.

Se nel tetto ci sono delle infiltrazioni di acqua, tutti i proprietari dell'immobile saranno obbligati a partecipare alle spese; ... o forse i proprietari delle stanze del primo piano intendono aspettare l'arrivo delle infiltrazioni fino al piano terra, per partecipare alle spese di manutenzione e porre così rimedio !!??

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.

Cordiali saluti.



Ripartizione spese rifacimento tetto condominiale con lucernario di proprietà singolo condomino





Per problemi di infiltrazioni che danneggiavano gli appartamenti di alcuni condomini venne  deliberato di restaurare il tetto; tutti approvano e quindi concorrono alle spese, anche chi non ha infiltrazioni : il tetto e  un bene comune. Durante i lavori l'impresa si accorge che  alcuni lucernari sono d'ostacolo ( pur essendo integri) alla sistemazione delle tegole e vengono rimossi con la motivazione: " tale esigenza, verificata in corso d'opera era dovuta all'impossibilità di riadattare le aperture vetrate al tetto in corso di restauro"e si addebita la spesa per i nuovi lucernari ai proprietari degli stessi. Neppure il D.L si era accorto in fase progettuale del problema! Quindi per consentire ai condomini di beneficiare di un bene comune si fa un'ingiustizia obbligando alcuni ad una notevole spesa. Io penso che in un caso del genere si debba seguire il criterio di riparto previsto per il tetto. Chiedo a lei un parere. La ringrazio.



RISPOSTA



A mio parere, sussistono i presupposti per chiedere un risarcimento danni al D.L. che in fase progettuale, non ha previsto nulla di simile. Si tratta di un classico esempio di colpa grave del professionista – lavoratore autonomo.
… ma il ragionamento dell'amministratore di condominio ha una sua logicità, coerente con le norme del codice civile e con la giurisprudenza. L'amministratore ha interpretato le norme del codice civile, in modo letterale, alla luce del principio del beneficio dall'utilizzo del bene.
In sintesi, l'amministratore afferma …

1)il tetto è un bene del condominio, ex art. 1117 del codice civile, mentre il lucernario invece no !

2)Le spese per il rifacimento del tetto devono essere suddivise ai sensi dell'articolo 1123 del codice civile. Tale norma, in materia di ripartizione delle spese tra condomini, stabilisce la regola generale secondo la quale "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione".
Il comma secondo prevede una deroga al primo, affermando che: "se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne."

3)A questo punto l'amministratore fa un ragionamento “al contrario”. Ipotizziamo che il lucernario fosse un bene comune del condominio, utilizzato dal singolo condomino Tizio, per una serie di svariati motivi. In base al criterio della proporzionalità tra spese ed uso o ancor più esattamente tra spese ed utilità arrecata, cioè in base al secondo comma dell'articolo 1123 del codice civile, le spese per il rifacimento del lucernario comune, utilizzato da Tizio, sarebbero comunque addebitabili soltanto al condomino che ne fa uso.
A maggior ragione, in caso di lucernario di proprietà privata, le spese saranno sopportate dai beneficiari, ossia da coloro che utilizzeranno il nuovo lucernario, proprietari dello stesso. La giurisprudenza in materia di proporzionalità tra uso e spese sopportate è copiosa (Corte di Cassazione sentenza n. 7077 del 22.06.1995; Cassazione n. 6359/1996 e n. 5458/1986).

In sintesi, a favore dell'amministratore, c'è la norma, ossia l'articolo 1117 del codice civile: il lucernario è un bene del singolo condomino, al contrario del tetto.
La giurisprudenza accolla le spese in ragione dell'utilizzo del lucernario, a maggior ragione se si tratta di un lucernario privato.
Le argomentazioni dell'amministratore non sono censurabili, con ricorso al giudice di pace, sono coerenti con la normativa e con la giurisprudenza.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.

Cordiali saluti.

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