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Mancato godimento immobile in locazione per riparazione infiltrazioni doccia





Formulo il quesito per conto di una amica:affittuaria da due anni  di un bilocale con un contratto  in scadenza  nel 2016, avendo sempre pagato l?affitto,da circa 20 è gg nella impossibilità di usufruire della doccia, il cui uso risulta essere causa di perdite di acqua nell?appartamento sottostante. Ancora ai primi segnali, a fine giugno di quest?anno, su segnalazione della proprietaria dell?appartamento sottostante, il proprietario è stato avvisato, ma ha tergiversato cercando di negare la cosa. Dopo metà luglio un sopralluogo dell?amministratore con ausilio di un tecnico ha confermato l?esistenza del problema  di entità tale da chiedere di non usare più la doccia. Il proprietario ha continuato a rimandare qualsiasi intervento fino a quando ha ricevuto dall?amministratore un sollecito ad intervenire con urgenza, sollecito sulla base del quale ha comunicato con raccomandata, ricevuta in data 8 agosto, che dal giorno 16 agosto ore 16 l?appartamento deve esser lasciato libero consegnando le chiavi per consentire l?esecuzione dei lavori allo scarico della doccia. Nella raccomandata viene anche detto che, al termine dei lavori, la mia amica conserva la possibilità di rientrare nell?appartamento. la mia amica, a fronte di tanta inerzia, aveva intanto comunicato con raccomandata l'intenzione di scindere il contratto per gravi motivi e, alla scadenza convenuta del 5 del mese si era rifiutata di pagare l?affitto avendo chiesto che, data la situazione, ne venisse ridotto l?ammontare. Ad oggi rimane dell?idea di lasciare quell?appartamento sia per la inerzia del proprietario sia perché il condominio in cui si trova lascia molto a desiderare. Chiedo se oltre al disagio di non poter usufruire della doccia, anche la modalità con cui viene intimato di lasciare l?appartamento possa essere motivo sufficiente a scindere il contratto e se questo possa avvenire in modo immediato, considerato che  non c'è intenzione di rimanere morosa del presente mese (per ora in sospeso) ma nemmeno perdere la cauzione corrispondente a due mensilità. Chiedo ancora se sia possibile ottenere una dilazione rispetto alla data del 16 agosto sperando di trovare al più presto una appartamento dove trasferirsi.



RISPOSTA



Dobbiamo fare riferimento alle seguenti norme del codice civile, in particolare all'articolo 1584 del codice civile. Il proprietario è certamente venuto meno ai suoi obblighi di cui all'articolo 1575 del codice civile.
Se le operazioni di riparazione della doccia dureranno più di 20 giorni, il conduttore avrà diritto ad una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento. In ogni caso, essendo la doccia un elemento essenziale dell'abitazione, l'inquilino ha diritto di chiedere ed ottenere lo scioglimento immediato del contratto di locazione.

Art. 1575 del codice civile. Obbligazioni principali del locatore.

Il locatore deve:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in istato da servire all'uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Art. 1583 del codice civile. Mancato godimento per riparazioni urgenti.

Se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata.

Art. 1584 del codice civile. Diritti del conduttore in caso di riparazioni. Se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento.
Indipendentemente dalla sua durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.



Chiedo ancora se sia possibile ottenere una dilazione rispetto alla data del 16 agosto sperando di trovare al più presto una appartamento dove trasferirsi.



RISPOSTA



L'inquilino che chiede lo scioglimento immediato del contratto ai sensi dell'articolo 1584 del codice civile, non può chiedere contestualmente una dilazione … ovvio !
L'inquilino può sempre recedere dal contratto di locazione per gravi motivi, rispettando il termine di preavviso; così facendo avrà tempo per cercare un'altra abitazione in locazione.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

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