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Contratti - Affitto, obblighi del locatore, scioglimento del contratto





Gentilissimo Studio legale, nel mese di marzo 2007, ho preso in affitto un immobile adibito ad attività commerciale di ristorazione ed ho stipulato un contratto d'affitto 6+6 con la proprietà dell'immobile. Con la licenza di mia proprietà ho allestito l'immobile, completamente, con un importante investimento. Dal primo inverno, esattamente da dicembre 2007, l'immobile ha cominciato a subire allagamenti, sia di natura fognaria, sia per causa pioggie. Non avendo la percezione professionale di entrambe le cause, ho fatto eseguire, a mie spese, due perizie da parte di tecnici abilitati (Ingegneri strutturisti). Entrambi, mi hanno periziato che: 1) riguardo al problema fognario la responsabilità è da addursi ad una stazione per la raccolta acque nere, a 25 metri circa dal mio locale le cui pompe immerse non funzionavano, spesso funzionavano male, attualmente non funzionano e mai nessuna manutenzione è stata regolarmente eseguita. Questa stazione è privata e gestita da un Consorzio Privato. Essa raccoglie le acque nere dei consorziati, fra cui la proprietà dell'immobile nel quale esercito l'attività, e convoglia le stesse verso altro luogo di scarico. Regolarmente, dal 2007 nelle stagioni invernali mi trovo a subire questo problema. Ho avvertito per iscritto il Presidente del Consorzio più volte ma, poco o quasi nulla è stato fatto. 2) riguardo al problema pioggie, la responsabilità è da addursi alla proprietà dell'immobile in quanto, tempo addietro al 2007 la stessa, fece eseguire una ristrutturazione generale dell'immobile a partire dalle mura perimetrali a ridosso di una collina ed invece di inguainare le stesse con materiale apposito o tramite la creazione di uno scannafosso le stesse, a partire da mt. 3,5 di profondità, vennero chiuse con materiali di scarto da parte dell'impresa edile. Le pioggie col tempo, hanno creato un ottimo passaggio tra il materiale di scarto, intaccato le mura esterne, trovando un ottimo sbocco attraverso le stesse e penetrare in maniera abbondante all'interno dei locali per giorni e giorni, senza la possibilità di poter asciugare sino a che il ruscello sotterraneo non si fosse fermato ivi comprese le pioggie. Ad oggi, la proprietà, invece di eseguire i lavori di messa a norma come consigliati da vari esperti strutturisti, con tanto di documentazione (scannafosso con percorso acque piovane) ha fatto per ben 2 volte eseguire lavori di rattoppo qua e là ma senza sortire alcun effetto. Ultimamente la proprietà, ha fatto intervenire un suo professionista il quale, ha riscontrato le stesse problematiche poste dai professionisti da me incaricati. Oggi, la proprietà ha eseguito alcuni lavori dall'immobile verso la stazione del Consorzio per evitare il deflusso delle acque nere verso il locale stesso (1 giorno di lavoro) e null'altro ha posto in essere nei confronti dell'immobile riguardo alle acque piovane, con la speanza probabilmente di attutire in parte il problema. Riguardo al Consorzio lo stesso, da ben tre anni mi ha promesso di indire una assemblea straordinaria (l'ultima si dovrebbe tenere al 9 di aprile) e discutere dei danni economici arrecatomi, preventivi di messa a norma, nomina di un nuovo presidente ecc. Il Presidente (anziano) si è dimesso per demenza senile e la carica di ammnistratore condominiale è stata assunta da altro soggetto (senza mandato e senza portafoglio). Mi trovo a vivere un incubo, stante che questa attività è il mio unico sostentamento. Stanco delle continue promesse, ho allertato definitivamente e non con poca difficoltà. la ASL di zona, i Carabinieri, la Medicina del Lavoro e l'ARPA. Risultato: a gennaio 2010 il Comune di pertinenza, tramite richiesta della ASL locale ha emesso una ordinanza di chiusura dell'attività sino a rispristino e messa a norma dei locali (lavori edili e sanificazione). L'ASL locale, prima di effettuare nuovi sopralluoghi, chiede anche la messa a norma della locale stazione raccolta acque nere, altrimenti non mi faranno riaprire. La proprietà dell'immobile pretende i mesi di affitto non pagati ed io non so come fare in quanto l'unico sostentamento mio e della mia famiglia proviene dall'attività di ristorazione. L'attività è ferma, ho subito danni al mobilio, alle merci, all'immagine, di conseguenza ho perso anche i clienti. E' giusto che la proprietà, mi chieda i tre mesi di affitto arretrato dopo una ordinanza di chiusura dei locali ? La proprietà anch'essa fa finta di sostenermi moralmente attraverso il suo legale di fiducia ma intanto, pretende l'affitto e non con poca arroganza. Ho provato ad ascoltare un legale del posto ma prima di esprimersi chiede soldi a valanga. Sto cercando di addivenire ad una soluzione pacifica con una richiesta di danni onestissima, per il buon vivere. Non so più cosa fare. Non so se recarmi definitivamente con tutti i documenti in Procura della Repubblica o cercare una nuova soluzione che, onestamente non vedo. Potete aiutarmi ?
In attesa di un vs. gentile riscontro, saluto cordialmente



RISPOSTA



L’avvocato di fiducia del proprietario dell’immobile pretende il canone affitto, peraltro in maniera arrogante?
Prima di dare ascolto alle sue richieste infondate ed illegittime, andiamo a leggere quali sono le norme del codice civile che regolano le responsabilità e gli obblighi del locatore e dell’affittuario.
Ti anticipo che non sei obbligato a versare il canone di affitto, relativamente al periodo di sospensione dell’attività.

Art. 1617. Obblighi del locatore.
Il locatore è tenuto a consegnare la cosa, con i suoi accessori e le sue pertinenze, in istato da servire all'uso e alla produzione a cui è destinata.

E’ sufficiente leggere il primo degli articoli in materia di obblighi del locatore, per capire con immediatezza che il proprietario si è reso inadempiente nei tuoi confronti e pertanto, non ha diritto di chiedere il canone di affitto relativo al suddetto periodo. L’immobile non è in istato da servire all’uso e alla produzione a cui è destinato; che sia colpa del Consorzio, del maltempo invernale o della pioggia, non ha alcuna importanza. Il locatore era tenuto a risolvere il tuo problema ed invece, con la sua negligenza, non ha reso possibile l’esercizio della tua attività imprenditoriale, causando ingenti danni.

Art. 1621. Riparazioni.
Il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l'affitto le riparazioni straordinarie . Le altre sono a carico dell'affittuario.


Questa norma conferma che i lavori di manutenzione dell’immobile dovevano essere posti in essere dal proprietario (a regola d’arte, non con semplici rattoppi !!!) che invece se ne è infischiato !!!

Art. 1622. Perdite determinate da riparazioni.
Se l'esecuzione delle riparazioni che sono a carico del locatore determina per l'affittuario una perdita superiore al quinto del reddito annuale o, nel caso di affitto non superiore a un anno, al quinto del reddito complessivo, l'affittuario può domandare una riduzione del fitto in ragione della diminuzione del reddito oppure, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.

Questo problema ti ha sicuramente causato una perdita superiore al quinto del reddito annuale; oltre a non pagare le mensilità relative al periodo di chiusura puoi chiedere lo scioglimento del contratto ovvero la proporzionale riduzione del fitto (ovviamente oltre al risarcimento dei danni: danni al mobilio, perdita dei clienti, danni all’immagine dell’attività di ristorazione …)

Art. 1623. Modificazioni sopravvenute del rapporto contrattuale.
Se, in conseguenza di una disposizione di legge, o di un provvedimento dell'autorità riguardanti la gestione produttiva, il rapporto contrattuale risulta notevolmente modificato in modo che le parti ne risentano rispettivamente una perdita e un vantaggio, può essere richiesto un aumento o una diminuzione del fitto ovvero, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.
Sono salve le diverse disposizioni della legge o del provvedimento dell'autorità.


Questa norma conferma la possibilità di chiedere lo scioglimento del contratto ovvero, per il futuro, la riduzione del fitto. Sussiste infatti un provvedimento dell’autorità che ha modificato la gestione produttiva ed il rapporto contrattuale.

Art. 1453. Risolubilità del contratto per inadempimento.
Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.
La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento; ma non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione.

Le norme generali in materia di inadempimento contrattuale, confermano quanto indicato dalle norme specifiche in materia di affitto: il contratto può essere sciolto e ogni danno cagionato, patrimoniale e non patrimoniale, deve essere risarcito. L'affittuario deve essere tenuto indenne, da un punto di vista economico, dalla cattiva e scarsa opera di manutenzione che il locatore ha posto in essere, nel corso del tempo.

Art. 1460. Eccezione d’inadempimento
Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto.

Quest'ultima norma conferma il tuo diritto di tutelare la posizione giuridica lesa dalla negligenza del proprietario, non pagando il fitto dei mesi in cui l'attività è rimasta sospensa. Ripeto: non ha nessuna importanza accertare se i danni siano stati provocati dal consorzio o dal proprietario. Il locatore, ex articolo 1617 c.c., era obbligato a metterti nelle condizioni di esercitare la tua attività imprenditoriale e non lo ha fatto.
Rifiutati di pagare il fitto richiesto e, per ottenere i danni, rivolgiti ad un avvocato perchè hai tutte le ragioni di questo mondo.
Recati inoltre presso la Procura della Repubblica, per sporgere querela per il reato di danneggiamento, previsto dall'articolo 635 del codice penale:

“Chiunque distrugge, disperde, deteriora o rende, in tutto o in parte, inservibili cose mobili o immobili altrui è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione fino a un anno o con la multa fino a euro 309".

Cordiali saluti.

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