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Contratti - L'istallazione dell'impianto fotovoltaico è un'innovazione che diminuisce il godimento del conduttore.





Buongiorno,

vorrei installare un impianto fotovoltaico su di un capannone attualmente dato in locazione a terzi con regolare contratto ai senzi della L. 392/78 che non prevede nulla in proposito.

Posso installarlo senza incorrere nel divieto di innovazione di cui all'art. 1582 premettendo che il conduttore, al quale ho fatto esplicita richiesta, non mi ha risposto e,a quanto pare, non vuole darmi questa possibilità?

Preciso che il lastrico solare non è servito da scala o possibilità di accesso percui il conduttore non lo ha mai utilizzato. Per tale motivo non vedo proprio come potrei diminuire il godimento del conduttore visto che utilizzerei una parte dell'immobile mai goduto dallo stesso.

Inoltre ho proposto al conduttore, in caso di installazione, una decurtazione del canone in ragione del 20% della sua bolletta elettrica e la manleva della manutenzione sul lastrico solare.

Procurando tale installazione un indubbio vantaggio derivante da un miglioramenbto nelle condizioni di usabilità del bene, peraltro finanziato in conto esercizio dallo Stato, può il conduttore trarne motivo per addivenire ad una rescissione del contratto?

Porgo cordiali saluti



RISPOSTA



Perché hai inoltrato la suddetta richiesta al conduttore ???!!! si è trattato di un errore strategico, adesso egli è convinto che tu debba ottenere la sua autorizzazione, per installare l'impianto fotovoltaico. Dovevi procedere “de plano”, senza nemmeno chiedergli il suo parere !!!

L'articolo 1582 del codice civile è particolarmente esplicito.

Art. 1582 del codice civile. Divieto d'innovazione.

Il locatore non può compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore.

Per ottenere la risoluzione (non rescissione) del contratto, il conduttore dovrebbe dimostrare, dinanzi al giudice, che l'impianto fotovoltaico diminuirebbe il suo godimento dell'immobile locato.

… come dare questa dimostrazione, durante l'eventuale processo civile, se l'impianto in questione apporterà soltanto benefici e vantaggi economici sia per il proprietario che per il conduttore ??!!

Leggiamo la seguente sentenza.

“L’innovazione consiste in qualsiasi modificazione dell’essenza originaria del bene locato che, a differenza della riparazione (presupponente un guasto), si fondi su di una libera iniziativa del locatore. Il divieto di innovazioni, conformemente ai principi di correttezza e buona fede, concerne solo quelle modifiche apportate dal locatore che comportino una diminuzione, anche solo potenziale, del godimento da parte del conduttore, potendo viceversa essere eseguite dal primo tutte le innovazioni e in generale tutti gli atti di trasformazione materiale che non influiscano sulla fruibilità del bene locato”. Rientra, quindi, nel divieto di cui all’art. 1582 c.c., l’innovazione nella cosa locata che, per la sua pericolosità, sia suscettibile di arrecare un pregiudizio al conduttore, in quanto si risolva in una diminuzione del godimento della cosa stessa” (Cass., sentenza del 20 marzo 1973, n. 772).

Poiché l'impianto fotovoltaico in questione

1)non influisce sulla fruibilità dell'immobile locato

2)non è pericoloso

3)non è suscettibile di arrecare un pregiudizio al conduttore

4)non diminuisce il godimento del conduttore

Il conduttore non può opporsi alla realizzazione dell'impianto fotovoltaico, nella maniera più assoluta.

Sempre a disposizione.

Cordiali saluti.

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