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Diritto privato - Scioglimento del resede in comunione; è una pertinenza autonoma della casa colonica.





Risiedo in un'appartamento, totalmente di mia proprieta', che fa parte di un fabbricato piu' ampio in cui ci sono gli appartamenti di proprieta' delle mie sorelle. Attorno al fabbricato c'e un area  di pertinenza che e' indivisa a comune tra di noi. Per ragioni familiari ho necessita' di ampliare il mio appartamento che si sviluppa su iano terra e piano prima, L'ampliamento prevederebbe di allargarsi su un pezzo del resede a comune. Pertanto ho chiesto alle sorelle di vendermi una parte del terreno, ma si sono rifiutate. Allora ho chiesto se mi firmavano la richiesta di concessione edilizia per ampliamento bene di mia proprieta' su terreno in comproprieta' ma uno delle due si e' rifiutata.Posso chiedere ed ottenere di uscire dalla comproprieta' del resede a comune, ovviamente comprando un terzo del terreno? E se decidessi di vendere l'appartamento chi compra come potrebbe usufruire del resede a comune?



RISPOSTA



“Resede” non è un termine giuridico, quindi dobbiamo intenderci sul significato della parola utilizzata nella tua mail.

Da una mia ricerca fatta su internet, per resede dobbiamo intendere quanto segue:

“nell’uso notarile, si tratta di un terreno erboso che circonda una casa colonica o che si trova tra il muro di un fabbricato e il confine della proprietà. E’ uno spiazzo esterno ad un edificio e di pertinenza dell'edificio, un cortile, e può essere frontale, tergale, laterale. Il termine è in uso più che altro in Toscana”.

Trattasi quindi di una pertinenza autonoma dell’edificio o della casa colonica, identificata catastalmente con una distinta particella e subalterno; un bene immobile indipendente dall’edificio che può essere oggetto di vendita autonoma, da parte dei suoi comproprietari, rispetto al fabbricato medesimo.

Se il resede può essere venduto autonomamente dall’edificio, ossia se possiede una propria particella catastale identificativa ed un proprio subalterno differente da quello del fabbricato, ciascun comproprietario può chiedere lo scioglimento della comunione, ai sensi dell’articolo 1111 del codice civile, con ricorso al tribunale competente territorialmente.

Art. 1111 del codice civile. Scioglimento della comunione.

Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione; l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri. Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni.
Se gravi circostanze lo richiedono, l'autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto.


Il giudice, non sussistendo valide motivazioni tali da stabilire una congrua dilazione dello scioglimento della comunione del resede, determinerà la quota di 1/3 del bene immobile di tua competenza. Successivamente, della quota di 1/3, determinata dalla sentenza del tribunale, potrai fare quello che vuoi … potrai venderla oppure utilizzarla per ampliare il fabbricato ecc. ecc.

Se per resede invece, intendi semplicemente il cortile di un condominio, esso è parte comune dell’edificio, ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, e quindi non può essere oggetto di scioglimento della comunione, non può essere venduto autonomamente dall’edificio, deve essere necessariamente di proprietà di tutti i condomini.

Art. 1117 del codice civile. Parti comuni dell'edificio.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.


Tanto premesso, prima di rivolgerti al tuo legale di fiducia, devi constatare quanto segue:

il resede è identificato in maniera autonoma al catasto (ora agenzia del territorio) e quindi può essere oggetto di scioglimento della comunione, ai sensi dell’articolo 1111 del codice civile oppure trattasi semplicemente di un cortile condominiale ??!!

Recati all’agenzia del territorio per verificare se il resede è catastalmente identificato con un proprio subalterno; soltanto in seguito potrai presentare ricorso per ottenere l’identificazione materiale della tua quota di 1/3, da parte del giudice. Hai utilizzato l’espressione “comprare 1/3 del terreno”. Non devi comprarlo, è già tuo, sei un comproprietario del bene immobile, il giudice deve semplicemente individuare le quote e dividere in tre porzioni uguali il resede !!!

Hai scritto: “E se decidessi di vendere l'appartamento chi compra come potrebbe usufruire del resede a comune?”.

Ovviamente sì. L’acquirente dell’appartamento subentrerà in tutti i tuoi diritti, compreso il diritto alla comproprietà del resede. Nell’atto di vendita ovviamente, il notaio farà riferimento al diritto in comproprietà del resede, ceduto contestualmente al fabbricato adiacente.
Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.

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