2 Consulenze:

1 - Ripartizione spese condominiali. Proporzionalità al valore della proprietà di ciascuno





Buongiorno. Nella palazzina dove abito sono proprietario di un appartamento al primo piano e ogni anno viene suddiviso il riscaldamento a millesimi. L'edificio ha 3 piani e 4 appartamenti per piano.

 

I 4 appartamenti all'ultimo piano hanno delle mansarde sovrastanti di ampia superfice che una volta erano usate come locali di sgombero ed hanno l'ingresso indipendente. Da parecchi anni i proprietari le hanno ristrutturate e collegate a gli appartamenti con una scala interna in muratura o legno. Ho fatto presente all'amministratore che i millesimi andrebbero suddivisi per la cubatura completa degli appartamenti incluse le mansarde. Alcuni hanno installato radiatori collegati all'impianto centralizzato e altri utilizzano solamente il riscaldamento che sale dall'appartamento (effetto camino).

 

Dopo il terzo anno che l'ho fatto presente all'amministratore mi ha risposto che non sono tenuti al pagamento della metratura delle mansarde.

 

Richiedo in quale modo andrebbe ripartito il riscaldamento e poichè questa settimana sarà sostituita la caldaia se questa spesa straordinaria sarà pagata dai proprietari dell'ultimo piano calcolando la mansarda ?

 

Qualora sia esatta la mia teoria adirei per vie legali nei confronti dell'amministratore richiedendo il rimborso degli anni arretrati.

Rimango in attesa Cordialità



RISPOSTA



La risposta al suo quesito è piuttosto scontata. Ai sensi dell'articolo 1123, I comma, del codice civile, le spese a cui lei fa riferimento (“per la prestazione dei servizi nell'interesse comune”), devono essere ripartite “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”.

Art. 1123 del codice civile. Ripartizione delle spese.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

Tanto premesso, se la legge prevede una proporzionalità nella ripartizione delle spese condominiali, collegata alla proprietà, perché non dovrebbero essere considerate anche le mansarde annesse agli appartamenti, visto che tali mansarde sono appunto di proprietà dei singoli condomini ???


Non ne vedo motivo logico …


Consiglio pertanto di ricorrere al tribunale, contro l'amministratore di condominio, chiedendo inoltre il versamento degli arretrati.


Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.



2 - Ripartizione spese acqua condominiale secondo tabelle millesimali oppure in base al numero di coloro che abitano nello fabbricato condominiale





Buongiorno, sono proprietario di un box, pertinenza dell'abitazione dove sono residente dislocato pero' in un palazzo diverso, sullo stesso isolato; il box e' dunque l'unico immobile di mia proprieta' in quel condominio.
Il condominio ha tre appartamenti e 4 box, il mio e' l'unico dotato di acqua corrente, un lavandino con relativo rubinetto, al quale l'anno scorso ho fatto installare un contatore, previa comunicazione all'amministratore in sede di assemblea (verbalizzato). Ho messo il contatore perche' le spese dell'acqua erano conteggiate forfettariamente e pagavo quanto un alloggio, circa 200 euro praticamente senza utilizzare l'acqua. Quest'anno, come evidenziato in allegato il contatore segnava 0, immaginavo di non dover pagare nulla, visto che consumo e spese fisse fino ad ora non erano scorporate o comunque di non dovere nulla per il consumo e di dover pagare le spese fisse in funzione dei millesimi di mia pertinenza (85). All'arrivo del preventivo ho notato che la spesa per il consumo era pari a 0 ma le spese fisse dell'acqua ammontavano a 200 euro circa per tutti, indistintamente alloggi o box a prescindere dai millesimi. Ho fatto presente la cosa all'amministratore il quale mi ha detto che la sua e' una proposta che poi va accettata dall'assemblea. Io non saro' presente all' assemblea perche' per lavoro mi trovo all'estero e comunque se anche ci fossi sono sicuro che pur contestando la cosa nessuno avrebbe l'interesse di sostenere la mia rimostranza, visto che per loro significherebbe un sensibile aumento delle spese.
Vorrei sapere se sia lecito addebitare tale spesa in modo indistinto, forfettariamente e o se come credo (e spero) la legge non disponga che le spese siano ripartite esclusivamente per i millesimi di competenza, senza lasciare discrezionalita' all' amministratore/assemblea o se, ritenendola materia disponibile non siano comunque previste tutele per casi come questi. Il Condominio in questione, sito in Parma, non ha regolamento proprio. Cordialita'

RISPOSTA



Ci sono due scuole di pensiero a tal proposito.
Iniziamo con la scuola di pensiero dell'amministratore di condominio: l'articolo 1123 del codice civile che prevede la generale ripartizione delle spese condominiali, in ragione dei millesimi, è norma derogabile dal regolamento condominiale, ai sensi dell'articolo 1138 comma IV del codice civile.

Si ritiene pertanto che possa essere derogato anche da una delibera assembleare, in mancanza di un regolamento condominiale …
Vi è poi la scuola di pensiero della Corte di Cassazione che fa riferimento alla sentenza della Cassazione Civile, Sezione Seconda del 01/08/2014, n. 17557.

Art. 1123 del codice civile. Ripartizione delle spese.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.


Art. 1138 del codice civile. Regolamento di condominio.

4.Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

Secondo la Cassazione, la ripartizione spese consumo acqua condominiale, fatta salva la diversa disciplina convenzionale o regolamentare, va effettuata, ai sensi dell’art. 1123 c.c., comma 1, in base ai valori millesimali delle singole proprietà, sicché è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che – adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell’unità immobiliare – esenti al contempo dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell’anno.

Del pari, sarebbe viziata la delibera assembleare che adotta il criterio di onerare tutti i condomini delle predette spese, nella medesima misura.

L'articolo 1123 I comma ed il principio della suddivisione dei millesimi può essere derogato in via convenzionale. Cosa significa in concreto ? Una delibera all'unanimità di tutti i condomini. E' quanto emerge sempre dalla sentenza di Cassazione del 01/08/2014, n. 17557.

La delibera in questione potrà essere impugnata entro 30 giorni dalla notifica al condomino assente, con ricorso al giudice di pace ai sensi dell'articolo 1137 del codice civile, previo tentativo di mediazione obbligatoria.

Art. 1137 del codice civile. Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea.

Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto puo' adire l'autorita' giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorita' giudiziaria.


A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: