1-Nuda proprietà, IMU pagamento imposte che sono tutte a carico degli usufruttuari





Sono Giulia ed i miei suoceri vogliono donare la nuda proprietà di un appartamento a mio marito mantendone l'usufrutto. Loro sono residenti e rimarranno residenti in un altro appartamento; nell'appartamento in questione andremo a viverci noi.
Ai fini fiscali per noi saranno applicabili le agevolazioni fiscali (irpef, imposte) per la prima casa oppure, come nel caso dell'IMU, la casa sarà da considerarsi come seconda casa degli usufruttuari in quanto non avranno li la residenza? Rimango in attesa di vs. riscontro e ringrazio anticipatamente.



RISPOSTA



A seguito della donazione a favore di tuo marito, quest'ultimo risulterà nudo proprietario dell'immobile, mentre i tuoi genitori risulteranno usufruttuari dell'appartamento. Il proprietario della cosa gravata da usufrutto ne conserva la proprietà senza averne il godimento ed è detto nudo proprietario. Il nudo proprietario non percepisce i redditi dall'immobile, ma ha il vantaggio di non dover pagare nessuna imposta sull'acquisto dell'appartamento: al decesso dell'usufruttuario diventerà pieno proprietario senza ulteriori spese. Sostanzialmente la nuda proprietà consiste in una aspettativa … di diventare pieno proprietario !
Il nudo proprietario deve pagare le spese di manutenzione straordinarie. All'usufruttuario spettano le spese di manutenzione ordinarie. Tutti gli oneri fiscali (IRPEF e IMU) sono a carico dell'usufruttuario, il quale deve accollarsi anche le imposte di compravendita. Ai sensi di legge, solo il possesso di diritto di un immobile obbliga al pagamento dell’Imu.

In quanto nudo proprietario, tuo marito, attualmente non deve pagare nessuna imposta. Le imposte sono tutte a carico degli usufruttuari.

L'abitazione oggetto della donazione, ai sensi dell'articolo 13 comma 2 del decreto legge 201 del 2011, rappresenta una seconda casa, ai fini IMU, per i tuoi genitori, in quanto i genitori non dimorano abitualmente nella stessa, né risultano residenti. Riporto la norma in questione. Non si tratta di un'abitazione principale.

“Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile”.

Ai fini IMU, per abitazione principale deve intendersi l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Nel concetto giuridico di abitazione principale la nuova IMU sancisce che solo una unità abitativa può essere considerata tale pertanto ove un contribuente utilizzi due immobili distintamente accatastati sebbene complanari e contigui, soltanto su uno di essi potrà usufruire delle previste agevolazioni.

L'IMU non annovera tra i soggetti passivi, il nudo proprietario, ma i comodatario, esattamente come era stato previsto dall'articolo 3 del testo unico ICI. L’articolo 9 del decreto legislativo 23/2011 stabilisce che oltre al proprietario dell’immobile, sono obbligati al pagamento anche il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione. Va precisato che la prova della proprietà o della titolarità dell’immobile non è data dalle iscrizioni catastali, ma dalle risultanze dei registri immobiliari. In caso di difformità è tenuto al pagamento dell’Imu il soggetto che risulta titolare da questi registri (commissione tributaria regionale del Lazio, prima sezione, sentenza 90/2006). Quindi, per l’assoggettamento agli obblighi tributari non è probante quello che risulti iscritto in catasto.

Art. 3 Testo Unico ICI. Soggetti passivi.

1. Soggetti passivi dell'imposta sono il proprietario di immobili di cui al comma 2 dell'articolo 1, ovvero il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, sugli stessi, anche se non residenti nel territorio dello Stato o se non hanno ivi la sede legale o amministrativa o non vi esercitano l'attività.
Testo in vigore dal 01/08/2009, modificato da L. del 23/07/2009 n. 99 art. 8 2. Nel caso di concessione su aree demaniali, soggetto passivo è il concessionario. Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.

In definitiva, soggetto passivo dell’IMU e delle altre imposte dirette (IRPEF) è l’usufruttuario e non il nudo proprietario. Se vi sono più contitolari dell’usufrutto ognuno pagherà per la sua quota, ma nulla sarà dovuto dal nudo proprietario che diventerà soggetto passivo dell’imposta solo nel momento in cui, in capo allo stesso, si consoliderà l’usufrutto, divenendo, di fatto, proprietario a pieno titolo dell’immobile (cioè alla morte dell'usufruttuario).

Siamo a disposizione per tutti i chiarimenti del caso.

Cordiali saluti.



Fonti:

 

2-L’IMU e la TASI sono dovute al titolare del diritto di abitazione





Buongiorno, Sono a chiederVi una consulenza relativa all'applicazione dell'IMU ed il mio caso è un po' particolare.
Riassumo la situazione esistente dal 2010:
- casa ereditata nel 2007 al 50% tra madre e figlia (mia moglie), precedentemente del padre di mia moglie al 100%;
- la casa è stata oggetto di ristrutturazione conclusasi nel 2010;
- con la ristrutturazione la casa è stata accatastata in tre unità, una a piano terra A2 (dove vive abitualmente la madre), una a P1° e 2° A2 (dove vive la figlia con la famiglia) e una pertinenza come garage C6;
- su una unità ha la residenza la madre, sull'altra la figlia (non individuabili da nessun documento ma solo per assegnazione virtuale); - entrambe non hanno altre proprietà;
- la casa ha un unico civico come unici sono i contratti delle varie utenze (energia, gas, rifiuti, ecc.) intestate all'una o all'altra.

Il Comune di XXXXXXXXXXXXXX asserisce che la madre ha un comodato sulla unità a piano terra, cosa che non è mai stata fatta nè verbale nè scritta. Noi invece diciamo che la madre ha diritto di abitazione a seguito della successione e come comproprietaria non può avere un comodato d'uso.

Inoltre noi asseriamo che entrambe hanno diritto alle detrazioni (o esenzioni) come prima casa non avendo altre proprietà e risiedendo per tutto l'anno in questa.

Il Comune in alternativa afferma che entrambe potrebbero usufruire della detrazione prima casa al 50% e sull'altro 50% devono pagare l'IMU come seconda casa, assurdo !!

Vorrei pertanto richiedere un Vs. parere / consulenza sulla questione e sapere se ci sono sentenze della Cassazione su situazione simili alla nostra. Io avevo trovato fra quelle più simili la nr. 14553 del 4 luglio 2011 (ancora con l'ICI).

In attesa di Vs. cortese riscontro ringrazio e porgo cordiali saluti.



RISPOSTA



La sentenza della Cassazione non è pertinente al caso de quo, poiché si tratta di un assegnazione della casa familiare, derivante dalla separazione legale dei coniugi e non di un'attribuzione della casa familiare per diritto ereditario, ai sensi dell'articolo 540 del codice civile.

Procediamo con ordine:

-al coniuge superstite, ai sensi dell'articolo 540 del codice civile, spetta il diritto di abitazione sull'abitazione familiare. In questo momento, la moglie-vedova, coniuge superstite, è comproprietaria al 50% del piano terra ove risiede, è comproprietaria al primo piano ed al secondo piano sempre al 50% (al primo ed al secondo piano, ufficialmente ed anagraficamente, non risiede nessuno). E' titolare di diritto di abitazione su tutti e tre i piani, essendo quella la casa familiare. Il titolare del diritto di abitazione è l'unico soggetto passivo ai fini IMU e TASI.
Tuttavia, la moglie-vedova risiede soltanto al piano terra, visto che avete attuato una divisione catastale del fabbricato!
La moglie-vedova ha diritto di abitazione sull'intero immobile, ma risiede soltanto a piano terra.
Ella avrà diritto alle agevolazioni prima casa, soltanto relativamente al piano terra.
Cosa dobbiamo intendere per prima casa-abitazione principale, ai fini IMU, TASI?
La norma di riferimento è l’art. 13 del D.L. n. 201/2011 secondo il quale per abitazione principale si intende “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.”

ATTENZIONE dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente !!!

Tua suocera dimora abitualmente e risiede anagraficamente soltanto a piano terra, pur essendo titolare dei diritto di abitazione sull'intero fabbricato.
Tua suocera pagherà l'IMU come seconda casa relativamente al primo piano ed al secondo piano, essendo residente soltanto a piano terra. Pagherà l'IMU come prima casa, relativamente al piano terra ove risiede anagraficamente ed alla pertinenza-garage.

Tua moglie invece, ossia la figlia del de cuius, non risiede anagraficamente nel fabbricato ed inoltre è nuda proprietaria dello stesso, stante il diritto di abitazione di tua suocera sull'intero immobile.
Tua moglie non è soggetto passivo ai fini IMU TASI.

Se tua suocera rinunciasse, con atto notarile, al diritto di abitazione sul primo e secondo piano (conservando il diritto di abitazione a piano terra), visto che nessuno risiede anagraficamente in tali appartamenti (posti a primo e secondo piano), essi rappresenterebbero seconde case al 50% sia per tua suocera che per tua moglie. Mi pare di capire che tua moglie non sia residente anagraficamente in questo fabbricato ... spero di non avere compreso male ...

Ai fini dell'agevolazione prima casa IMU, TASI è decisiva la residenza anagrafica.
Tua moglie, in questo momento, non è soggetto passivo IMU, TASI. E' semplicemente una nuda comproprietaria dell'immobile, stante il diritto di abitazione sull'intero fabbricato da parte di tua suocera.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: