Nuda proprietà, IMU pagamento imposte che sono tutte a carico degli usufruttuari





Sono Giulia ed i miei suoceri vogliono donare la nuda proprietà di un appartamento a mio marito mantendone l'usufrutto. Loro sono residenti e rimarranno residenti in un altro appartamento; nell'appartamento in questione andremo a viverci noi.
Ai fini fiscali per noi saranno applicabili le agevolazioni fiscali (irpef, imposte) per la prima casa oppure, come nel caso dell'IMU, la casa sarà da considerarsi come seconda casa degli usufruttuari in quanto non avranno li la residenza? Rimango in attesa di vs. riscontro e ringrazio anticipatamente.



RISPOSTA



A seguito della donazione a favore di tuo marito, quest'ultimo risulterà nudo proprietario dell'immobile, mentre i tuoi genitori risulteranno usufruttuari dell'appartamento. Il proprietario della cosa gravata da usufrutto ne conserva la proprietà senza averne il godimento ed è detto nudo proprietario. Il nudo proprietario non percepisce i redditi dall'immobile, ma ha il vantaggio di non dover pagare nessuna imposta sull'acquisto dell'appartamento: al decesso dell'usufruttuario diventerà pieno proprietario senza ulteriori spese. Sostanzialmente la nuda proprietà consiste in una aspettativa … di diventare pieno proprietario !
Il nudo proprietario deve pagare le spese di manutenzione straordinarie. All'usufruttuario spettano le spese di manutenzione ordinarie. Tutti gli oneri fiscali (IRPEF e IMU) sono a carico dell'usufruttuario, il quale deve accollarsi anche le imposte di compravendita. Ai sensi di legge, solo il possesso di diritto di un immobile obbliga al pagamento dell’Imu.

In quanto nudo proprietario, tuo marito, attualmente non deve pagare nessuna imposta. Le imposte sono tutte a carico degli usufruttuari.

L'abitazione oggetto della donazione, ai sensi dell'articolo 13 comma 2 del decreto legge 201 del 2011, rappresenta una seconda casa, ai fini IMU, per i tuoi genitori, in quanto i genitori non dimorano abitualmente nella stessa, né risultano residenti. Riporto la norma in questione. Non si tratta di un'abitazione principale.

“Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile”.

Ai fini IMU, per abitazione principale deve intendersi l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Nel concetto giuridico di abitazione principale la nuova IMU sancisce che solo una unità abitativa può essere considerata tale pertanto ove un contribuente utilizzi due immobili distintamente accatastati sebbene complanari e contigui, soltanto su uno di essi potrà usufruire delle previste agevolazioni.

L'IMU non annovera tra i soggetti passivi, il nudo proprietario, ma i comodatario, esattamente come era stato previsto dall'articolo 3 del testo unico ICI. L’articolo 9 del decreto legislativo 23/2011 stabilisce che oltre al proprietario dell’immobile, sono obbligati al pagamento anche il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione. Va precisato che la prova della proprietà o della titolarità dell’immobile non è data dalle iscrizioni catastali, ma dalle risultanze dei registri immobiliari. In caso di difformità è tenuto al pagamento dell’Imu il soggetto che risulta titolare da questi registri (commissione tributaria regionale del Lazio, prima sezione, sentenza 90/2006). Quindi, per l’assoggettamento agli obblighi tributari non è probante quello che risulti iscritto in catasto.

Art. 3 Testo Unico ICI. Soggetti passivi.

1. Soggetti passivi dell'imposta sono il proprietario di immobili di cui al comma 2 dell'articolo 1, ovvero il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, sugli stessi, anche se non residenti nel territorio dello Stato o se non hanno ivi la sede legale o amministrativa o non vi esercitano l'attività.
Testo in vigore dal 01/08/2009, modificato da L. del 23/07/2009 n. 99 art. 8 2. Nel caso di concessione su aree demaniali, soggetto passivo è il concessionario. Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.

In definitiva, soggetto passivo dell’IMU e delle altre imposte dirette (IRPEF) è l’usufruttuario e non il nudo proprietario. Se vi sono più contitolari dell’usufrutto ognuno pagherà per la sua quota, ma nulla sarà dovuto dal nudo proprietario che diventerà soggetto passivo dell’imposta solo nel momento in cui, in capo allo stesso, si consoliderà l’usufrutto, divenendo, di fatto, proprietario a pieno titolo dell’immobile (cioè alla morte dell'usufruttuario).

Siamo a disposizione per tutti i chiarimenti del caso.

Cordiali saluti.

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