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Installazione pannelli fotovoltaici su tetto condominiale





Abito in una casa indipendente su tre piani con tre proprietari diversi io sto al piano terra, le dimensioni degli appartamenti sono identiche, io ho anche giardino, non esiste un regolamento di condominio n'è un calcolo di millesimi,ogni appartamento ha la sua entrata indipendente e praticamente privo di parti comuni. Detto questo il proprietario dell'ultimo piano e l'unico a poter accederete al tetto, e al relativo sottotetto utilizzato esclusivamente da lui in quanto l'accesso e nel suo appartamento. Il piano di mezzo lo gestisce lui perché è di proprietà della sorella che è all'estero. Qualche anno fa ha montato dei pannelli solari di propria iniziativa senza chiedere il parere degli altri proprietari e francamente non so se il lavoro e stato fatto in regola bene o male rispettando pesi e misure. Ha modificato canne fumarie e comignoli sempre suoi perché io n'è una ma è esterna. Oggi ci sarebbero da fare degli interventi sostituendo le grondaie con relativi ponteggi e messa in sicurezza... Ecco il quesiti

Come si dovrebbero ripartire i costi? Se in millesimi, non essendoci n'è regolamento n'è calcolo dei millesimi a chi tocca eseguire i calcoli? Io da un lato sono sotto strada quindi senza luce credo che incida nel calcolo? So che è un errore ma il pensiero logico mi porterebbe a pensare se solo tu puoi accedere,se solo tu hai utilizzato,se tu hai il sotto tetto....allora gran parte della spesa e tua.

Nel calcolo dei millesimi il fatto di avere tutto il sottotetto e rilevante.? Oggi mi si prospetta di installare pannelli fotovoltaici dove li metto visto che lui ha installato quelli idrici in mezzo al tetto con esposizione migliore? Grazie



RISPOSTA



C'è un'imprecisione nel tuo quesito: hai scritto che non vi sono parti comuni condominiali … non è vero, c'è il tetto ! Il tetto è un bene del condominio, ex art. 1117 del codice civile, mentre il sottotetto non è citato dalla norma suddetta tra i beni comuni condominiali.
Il sottotetto è dell'inquilino dell'ultimo piano, non è bene comune, quindi le spese relative al sottotetto saranno sostenuto soltanto dal suo proprietario – utilizzatore. Secondo la Cassazione civile sez II, 20-07-1999 n. 7764), in un edificio di più piani appartenenti a proprietari diversi, l’'appartenenza del sottotetto (non indicato nell’art. 117 cod. civ. tra le parti comuni dell’edificio) si determina in base al titolo (atto di acquisto dell'appartamento dell'ultimo piano) e in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. Pertanto, ove trattasi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell’'appartamento dell'’ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell’'ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo parzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi.
Possiamo escludere che nel tuo caso si tratti di un bene comune.

Esaminiamo le ripartizione delle spese del tetto; se il tetto è “sopra” il tuo appartamento, funge da copertura, quindi le spese del tetto dovrebbero essere pro quota anche a tuo carico.
Poiché i tre appartamenti sono di eguale dimensione, le spese del tetto dovrebbero essere suddivise in tre quote di pari importo, ai sensi del comma I dell'articolo 1123 del codice civile.
Essendo il tetto un bene comune, anche tu hai diritto ad un terzo del tetto, con esposizione a SUD (così come 1/3 con esposizione ad EST ed OVEST), per installare i tuoi pannelli fotovoltaici.
Poiché non hai autorizzato per iscritto questo signore ad “usurpare” la tua quota di tetto, egli dovrà consentirti di usufruire del tuo diritto di utilizzare il tetto per installare i pannelli, ai sensi dell'articolo 1102 del codice civile (deve rimuovere in parte i suoi pannelli).

Art. 1102 del codice civile. Uso della cosa comune.

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

… altrimenti paghi per intero sia le spese del sottotetto (che è sua proprietà) che del tetto, ai sensi del comma II dell'articolo 1123 del codice civile: “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.

Art. 1123 del codice civile. Ripartizione delle spese.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

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