Solo il conduttore può recedere dal contratto di locazione alla scadenza dei primi sei anni





Gent Avvocatogratis.it,

Io ho due contratti uno di locazione 6+6(centro commerciale con fattura) e uno contratto di animazione marketing con una spa, volevo sapere al sesto anno loro possono annullarlo? Posso mettere delle clausole in più’? Come faccio a tutelarmi....

E' importante...i proprietari mi hanno detto solo io posso recedere e' vero?

Non mi fido. Quali sono i motivi per togliermi tutto?

Saluti

RISPOSTA



Confermo: la durata minima della locazione ad uso commerciale è di anni 6 + 6 anni di primo rinnovo obbligatorio.
Il primo rinnovo è obbligatorio nel senso che soltanto il conduttore potrebbe decidere di recedere dal rapporto di locazione, non il proprietario. Attenzione però alle eccezioni …

Se non è pattuita la durata oppure è pattuita una durata inferiore al 6 + 6, si applica la durata minima stabilita per legge.

E' ammesso che le parti prevedano comunque una durata superiore a quella legale, comunque non superiore a 30 anni.

Attenzione però … alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore (proprietario) può negare il rinnovo del contratto di locazione, soltanto per i seguenti motivi.

a) Qualora il locatore intenda adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

b) Qualora il locatore intenda adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;

c) Qualora il locatore intenda demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti.

Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;

d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).

Quindi, come vedi la legge prevede determinati casi in cui il proprietario potrebbe recedere dal contratto anche dopo i primi sei anni.

Il locatore può altresì negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'art. 5 della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'art. 4-bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n. 628.

Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.

Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati ai punti precedenti, sul quale la disdetta è fondata.

Se il locatore non adempie a tutte dette prescrizioni il contratto s'intende rinnovato alle medesime condizioni.

Tali clausole sono previste dalla legge 392/78, quindi non potrebbero essere modificate da particolari clausole contrattuali previste dalle parti.

Cordiali saluti.

Fonti: