Problematiche proprietario inquilino al termine del contratto di locazione





Buongiorno sono in affitto e devo rilasciare l'appartamento e sorgono parecchi problemi. Vorrei un preventivo per la risposta a tutti i quesiti sotto elencati

1)La tinteggiatura dei muri è dovuta o è considerata normale usura del tempo (sono 8 anni che abito l'appartamento), non ho colorato le pareti nè fatto murales. I muri sono solo sporchi con le normali ombreggiature del tempo e i buchi dei quadri. Nel contratto non è inserita alcuna clausola specifica riguardo la tinteggiatura, tranne la generica che i locali debbano essere rilasciati nello stesso stato in cui li si è trovati.


2)Nel 2015 ho subito un furto con effrazione dalla finestra. Mi sono dichiarata disponibile a riparare la finestra ma ne è emerso che gli installatori -(scelti da loro e che hanno il monopolio del serramento) non forniscono pezzi di ricambio ma l'infisso nuovo con un costo spropositato. Premetto anche che al mio ingresso io ho trovato dei normali vecchi serramenti in legno che avrei riparato con 300 euro, solo in un secondo tempo il proprietario ha stabilito di cambiare i serramenti con costosissimi tripli vetri e ora pretende da me la sostituzione dell'intera finestra per 2400 euro.


3)A tale scopo mi piacerebbe sapere se la clausola inserita nel contratto la riparazione e la manutenzione di cui agli articoli 1576 e 1609 del codice civile sono interamente a carico del conduttore sia considerata dalla legge vessatoria e per tanto annullasse anche la richiesta totalmente a carico nostro per la sostituzione dell'infisso.


4)In altra parte e senza riferimento ad alcun articolo è stato inserito anche "il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti ed indiretti da fatto doloso e colposo e segnatamente per i furti con o senza scasso...se fosse vessatoria la prima clausola, lo sarebbe anche questa?


5)In ultimo io mi dichiaro disponibile a lasciare loro in mano l'intera cauzione pari a € 1950 che ricoprirebbe il costo della sostituzione infisso al 50% e il costo per la lamatura del parquet, non il costo dell'imbiancatura. In questo caso avendo loro l'intera cauzione possono sostenere che i danni sono maggiori alla cauzione e quindi richiedere la differenza?


6)Non mi è stata fatta stipulare alcuna assicurazione in caso di danni eccedenti la cauzione.. Vi ringrazio anticipatamente.

 

RISPOSTA



1)Il codice civile non prevede una specifica norma ad hoc, relativamente alla tinteggiatura delle pareti a fine contratto di locazione, da parte del conduttore. Poiché ai sensi dell'articolo 1590 del codice civile, il conduttore deve mantenere in buono stato d'uso l'appartamento e riconsegnarlo nel medesimo stato in cui l'ha ricevuto, “salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto” … mi sento di affermare che nel silenzio del contratto di locazione, in questo caso, la tinteggiatura dei muri non sia dovuta dall'inquilino, giacché trattasi di muri semplicemente “opachi” a causa del tempo!


2)Ovviamente l'inquilino dovrà partecipare alla spesa nell'ipotetica misura necessaria a rimediare al danno posto in essere dal ladro! Se il proprietario ha inteso invece apportare una miglioria straordinaria al suo appartamento … in tal caso, non si tratta di un onere da porre in capo al conduttore.
Il proprietario avrebbe potuto sottoscrivere un assicurazione contro il furto … non potrebbe adesso attribuire all'inquilino costi straordinari di manutenzione dell'appartamento.
Come da articolo 1576 del codice civile, la manutenzione straordinaria è a carico del proprietario … e penso che in questo caso si tratti di manutenzione straordinaria.


3)L'articolo 1576 del codice civile ci dice che soltanto la piccola manutenzione è da considerare a carico dell'inquilino.
L'articolo 1609 del codice civile prevede che le riparazioni dovute a caso fortuito sono a carico del proprietario. Il furto è un classico esempio di caso fortuito!
Direi che si tratta di clausole contrattuali favorevoli all’inquilino!


4)Non si tratta di una clausola contrattuale vessatoria … tuttavia dobbiamo interpretarlo in modo equo e ragionevole. Ok, il locatore è esonerato da danni dipendenti da furti … ma questo non vuol dire che il locatore, subito dopo il furto, può installare una finestra con rivestimenti in oro a carico dell'inquilino.
L'inquilino risarcirà il danno, nell'ipotetica misura corrispondente ad una semplice riparazione della finestra!

5)Potrebbe anche sostenerlo … ma dovrebbe dimostrarlo ai sensi dell'articolo 2697 del codice civile:

«Chi vuol fare valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. / Chi eccepisce l'inefficacia ditali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda»

Mi sembra assolutamente improbabile che il proprietario possa dimostrare al giudice di avere subito ulteriori danni rispetto alla somma non da poco di 1950 euro!!!


6)Si tratta di una grave colpa del proprietario …
Peccato che il proprietario abbia scambiato l'inquilino per una compagnia assicurativa!

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: