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Non conformità catastale-urbanistica dell'immobile al momento del preliminare





Gentili Avvocati, il giorno 20.10.2018 ho firmato una proposta di acquisto immobile presso Agenzia immobiliare XXXXXX, senza versare la caparra.
Detto immobile è stato ristrutturato ma presenta delle irregolarità di conformità ed è per questo che vorrei recedere dal contratto.
Il 25.10.2018 l'Agenzia mi comunica per e-mail l'accettazione della proposta da parte del venditore e mi chiede un appuntamento per versare l'assegno della caparra. Detto appuntamento rimarrà deserto per la mia assenza.
I miei quesiti sono:
Se non posso recedere dal contratto, sono obbligata a pagare la caparra di 10.000 euro e nel caso quando?

 

RISPOSTA



Generalmente, in tutti i contratti di mediazione immobiliare, stipulati con le agenzie immobiliari, oltre che nelle proposte di acquisto, si prevede che il requisito della conformità catastale dell'immobile debba essere sussistente al momento del contratto preliminare.
Prima dell’atto di compravendita di un immobile infatti, è necessario verificare la corrispondenza della planimetria catastale con lo stato di fatto, pena la nullità dell’atto. Fino all'atto della compravendita, il promittente venditore potrebbe procedere con la regolarizzazione dello stato urbanistico (in comune) e catastale (all’ufficio del territorio, catasto) dell'immobile oggetto di trattativa.
Tanto premesso, al momento non hai diritto di recedere dal contratto, quindi sei obbligata a versare la caparra confirmatoria pari a 10.000 euro, a richiesta dell'agente immobiliare.



Il 30.11.2018 posso integrare il preliminare di vendita o compromesso con l'art. 10 "condizione sospensiva" perché non so se mi verrà concesso il mutuo

 

RISPOSTA



Certamente sì, a patto che nella proposta di acquisto ovvero nell'incarico conferito all'agente immobiliare, sia stata indicata la predetta condizione sospensiva!
Non solo: entro il prossimo 30 novembre, il promittente venditore dovrà regolarizzare le irregolarità catastali, perché diversamente il notaio non potrebbe procedere con il rogito di vendita!



Se il perito della Banca non ritiene conforme l'immobile e di conseguenza non mi concede il mutuo, posso recedere dal contratto?

 

RISPOSTA



articolo 1385 II comma del codice civile:

“Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”.



L'importo della mediazione quando va versato?

 

RISPOSTA



E' indicato nel contratto stipulato con l'agenzia immobiliare.
Generalmente, al momento del contratto preliminare.



In definitiva c'è un cavillo per recedere da questa proposta di acquisto? Ringrazio e saluto cordialmente

 

RISPOSTA



Se al momento del contratto preliminare, non sarà sussistente il requisito della conformità catastale-urbanistica dell'immobile, avrai diritto di recesso, con richiesta del doppio della caparra versata ! Dubito che al momento, tu possa recedere dalla trattativa contrattuale, evitando di procedere con il versamento della caparra, visto e considerato che la tua proposta di acquisto è stata accettata dal promittente venditore.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: