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Il proprietario non può opporsi alla cessione del contratto di locazione commerciale se contestualmente è ceduta l'azienda





Buongiorno, sono proprietario di un locale commerciale che attualmente è in locazione. L'affittuario ha deciso di vendere la propria licenza a dei signori, che non sono della mia stessa città, e mi ha avvisato del tutto dicendomi che dovremmo effettuare da qui a breve il subentro.
vorrei avere alcuni consigli su come muovermi ponendo alcuni quesiti: 1. Potrei oppormi a questo passaggio?

 

RISPOSTA



Ai sensi dell'articolo 36 della legge n. 392 del 27 luglio 1978, il conduttore può cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del proprietario, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Puoi opporti a questo passaggio soltanto per gravi motivi che in questo caso particolare, non mi sembrano essere sussistenti! I gravi motivi che giustificano l’opposizione del locatore alla cessione del contratto di locazione debbono riguardare la persona del nuovo conduttore, la sua affidabilità e posizione economica ovvero il complesso della operazione progettata, con esclusione di motivi relativi alle esigenze del locatore.

Articolo 36 della legge del 27 luglio 1978, n. 392 Disciplina delle locazioni di immobili urbani. Sublocazione e cessione del contratto di locazione.

Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.

Le indennità previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.



2. Quali garanzie potrei richiedere oltre alla caparra?

 

RISPOSTA



Gli acquirenti della licenza e quindi dell'azienda, subentreranno nel contratto di locazione commerciale del conduttore cedente. Gli acquirenti manterranno nei confronti della proprietà, le stesse garanzia degli originari conduttori. Il proprietario può dichiarare per iscritto (raccomandata a/rinviata al conduttore ovvero pec) che non intende liberare il cedente e pertanto potrà agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
Ritengo che il proprietario sia sufficientemente garantito dalla previsione normativa inserita nell'articolo 36 della predetta legge.



3. Posso pretendere che si evitino schiamazzi e volume alto di radio e/o affini considerato che nella parte superiore c'è un appartamento ove vi abitano?

 

RISPOSTA



Diciamo che l'articolo 659 del codice penale già prevede il reato di disturbo della quiete pubblica: “Chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici, è punito con l'arresto fino a tre mesi o con l'ammenda fino a trecentonove euro. Si applica l'ammenda da centotre euro a cinquecentosedici euro a chi esercita una professione o un mestiere rumoroso contro le disposizioni della legge o le prescrizioni dell'Autorità”.

Se il contratto di locazione prevede particolari previsioni in materia, anche il cessionario dovrà adeguarsi.



4. il canone rimane invariato per tutta la durata del contratto?

 

RISPOSTA



Tutti gli aspetti contrattuali, economici e non, rimangono invariati!



5. Gradirei avere altri suggerimenti sul tema.

 

RISPOSTA



Dichiarare per iscritto di non liberare l'originario conduttore, come sottolineato dalla sentenza di Cassazione n. 7430/2017:


Sentenza Cassazione 7430/2017

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: