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Divieto di destinare ad uffici commerciali appartamenti del condominio





NEL REGOLAMENTO CONTRATTUALE DEL MIO CONDOMINIO E' PREVISTO "IL DIVIETO DI DESTINARE LE VARIE PORZIONI DELLO STABILE AD USO DIVERSO DI ABITAZIONE, UFFICI COMMERCIALI, STUDI PROFESSIONALI DI TUTTO DECORO AD ECCEZIONE DEL PIANO RIALZATO CHE POTRA' AVERE DIVERSA DESTINAZIONE SEMPRECHE' L'USO DI ESSO NON RITROVI, ISTITUTI DI ESERCIZI FISICI, CASE ED ISTITUTI DI CURA, GABINETTI PER LA CURA DELLE MALATTIE INFETTIVE E CONTAGGIOSE, ASSOCIAZIONI POLITICHE E DI FARNE COMUNQUE USO CONTRARIO ALLA TRANQUILLITA', DECENZA E BUON NOME DEL CASEGGIATO, DANDOSI ATTO CHE TUTTE LE SPECIFICAZIONI ANZIDETTE SONO ESEMPLIFICATIVE" AL'INTERNO DEL CONDOMINIO VI SONO DUE STUDI MEDICI. UNO E' UN GINECOLOGO, L'ALTRO ENDOCRINOLOGO CHE RICEVONO A TUTTE LE ORE DEL GIORNO E TUTTI I GIORNI DELLA SETTIMANA PROVOCANDO DISAGI AI CONDOMINI E LA FREQUENTE ROTTURA DELLA PORTA DI ACCESSO AL CONDOMINIO.

I CONDOMINI VOGLIONO MANDARLI VIA.SE POSSONO IN BASE A QUALE NORMATIVA E QUALE AZIONE OCCORRE INTRAPRENDERE.



RISPOSTA



Preciso che trattasi di regolamento contrattuale e non assembleare; questa circostanza è di importanza fondamentale. Soltanto il regolamento “contrattuale” ha il potere di disporre vincoli circa l’uso delle porzioni in proprietà esclusiva ai singoli condomini: ciò per la ragione che sono gli stessi condomini ad accettare volontariamente di sottostare ai vincoli stessi.

Prima domanda o meglio primo step da superare: è un regolamento contrattuale regolarmente trascritto ?

Ipotizziamo che il regolamento contrattuale sia del 1990 e che il proprietario dell'immobile adibito a studio medico (immagino che il medico sia l'inquilino) abbia acquistato l'appartamento nel 1995.

Il regolamento contrattuale per essere vincolante nei suoi confronti deve essere stato trascritto oppure deve essere stato citato nel rogito di acquisto dell'immobile del 1995.

Riporto la sentenza di riferimento liberamente reperibile sul web.

Cass.Civ. 03.07.2003 n. 10523 – Potere vincolante del regolamento contrattuale non trascritto.

“Sono vincolanti per gli acquirenti delle singole unità immobiliari, le clausole del regolamento di condominio di natura contrattuale, quindi anche quelle clausole concernenti limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di proprietà esclusiva. Non è necessario che l’atto di acquisto dell’immobile riporti per esteso il regolamento condominiale, ma è sufficiente che venga in esso richiamato di modo che le sue clausole rientrino per perfectam relationem nel contenuto dei singoli contratti d’acquisto.
Inoltre, una volta menzionato il regolamento in suddetti contratti, nel caso di specie all’esame della Corte, è indifferente – per la S.C. – che il regolamento stesso sia stato trascritto o meno nei registri immobiliari; infatti con la sottoscrizione del contratto contenente richiami al regolamento, il contraente-acquirente dimostra di essere a conoscenza del regolamento stesso e di accettarne il contenuto.
Riconoscendo efficacia vincolante al regolamento contrattuale non trascritto, integrante il testo del contratto d’acquisto dell’immobile, la giurisprudenza sopperisce all’inerzia del legislatore. Infatti il registro di cui al c.d. degli artt. 1129 IV comma e 1138 III comma c.c. e specificato dall’art. 71 disp.att. c.c., è rimasto inattuato. Nelle intenzioni del legislatore, invece, la trascrizione, cui è finalizzato il menzionato registro”.


Accertato che il regolamento contrattuale sia vincolante nei confronti del proprietario dell'appartamento e del medico inquilino-conduttore, occorre citare in giudizio il medico conduttore; vorrei sottolineare tuttavia che in caso di citazione del conduttore, trattasi di fattispecie di litisconsorzio necessario tra conduttore e proprietario, come da sentenza della Cass. Civ. 29.10.2003 n.16240.
Viceversa, nel caso in cui il convenuto in giudizio sia il solo proprietario, non è necessario estendere il litisconsorzio anche al conduttore, come da sentenza della Cass. Civ. 13.12.2001 n.15756.

Sempre secondo la sentenza Cass. Civ. 29.10.2003 n.16240, in ipotesi di violazione del divieto – contenuto nel regolamento contrattuale di condominio – di adibire a determinati usi, i locali di proprietà esclusiva, il condominio può chiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario.

Terzo ed ultimo step: la clausola in questione del regolamento contrattuale è legittima ?
Direi di sì, alla luce della sentenza della Cassazione n. 23 del 7 gennaio 2004.
Sono state ritenute legittime le restrizioni alle facoltà inerenti le proprietà esclusive contenute nel regolamento di condominio, purché tali restrizioni risultino chiare ed inequivocabili. Quando constino di tal doppia caratteristica le clausole regolamentari possono anche disporre restrizioni al godimento dei beni esclusivi, più rigide di quelle previste dal codice.

La clausola in questione è senza dubbio chiara ed inequivocabile.

L'azione deve essere promossa dall'amministratore di condominio in qualità di legale rappresentante del condominio medesimo e la natura del giudizio sarà consona alla sua finalità: chiedere l'applicazione del regolamento contrattuale ed ottenere una sentenza contenente un obbligo di non adibire il locale a studio medico, in applicazione della norma contrattuale medesima, in concreto un obbligo di non fare che possa poi essere portato ad esecuzione nei modi di legge, successivamente al passaggio in giudicato della sentenza.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

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