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2 Consulenze:
1 - Tabelle millesimali ascensore con ultimo piano non servito





Condominio composto da 5 piani serviti da ascensore e sesto piano non servito da ascensore. In pratica quelli del sesto piano usano l'ascensore sino al 5° piano e poi salgono le scale a piedi. Bisogna costruire la tabella ascensore. La prima metà di questa è per metà' in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano mentre l'altra metà è in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Come si calcola la 2° metà per gli appartamenti del sesto piano? Esistono sentenze su questi casi?
Grazie.



RISPOSTA



Sappiamo che, per giurisprudenza consolidata, le spese relative all'ascensore condominiale sono ripartite ai sensi dell'articolo 1124 del codice civile, norma dettata per la ripartizione delle spese di mantenimento delle scale condominiali.

Nota bene cosa è scritto nel primo comma dell'articolo 1124 del codice civile: le scale sono mantenute dai proprietari dei diversi piani a cui “servono” (… e quindi nella misura in cui servono, come da seconda parte del primo comma che introduce il concetto di distanza del piano dal suolo).
Il primo comma sancisce quindi il principio dell'utilità della scala condominiale per il proprietario del piano; il proprietario partecipa alla spese se può utilizzare potenzialmente la scala e nella misura in cui la utilizza (altezza dal suolo del piano).

Ora … per le scale il problema non si pone, visto che un ultimo piano non servito dalle scale non esiste in natura … come ci si arriverebbe ???!!!
Ma il problema si pone invece per l'ascensore; di conseguenza, le spese relative all'ascensore saranno ripartite sempre secondo il criterio dell'utilità ossia saranno a carico dei proprietari dei piani a cui l'ascensore SERVE … QUINDI NELLA MISURA IN CUI SERVE !
L'ascensore, nel caso de quo, “serve” al proprietario del sesto piano nella stessa misura in cui serve al proprietario del quinto. L'altezza dal suolo del proprietario del sesto piano, ai fini delle tabelle millesimali, sarà la stessa di quella del quinto piano, in quanto la norma fa riferimento ad un concetto di “altezza utile” che per le scale è sempre coincidente con l'altezza effettiva dal suolo (in quanto non esiste un ultimo piano senza scale … come ci arrivi, volando … ), ma nel caso dell'ascensore invece no !

Risulta evidente che l'articolo 1124 c.c. si riferisce ad un criterio di SERVIZIO a favore del singolo piano, ed in ragione di tale principio occorre misurare l'altezza dal suolo del piano medesimo… un concetto di altezza utile per il singolo condomino. Trattare due situazioni eguali in modo diseguale, comporterebbe violazione del principio di eguaglianza sostanziale tra cittadini, cardine del nostro ordinamento, articolo 3 della costituzione.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

2 - Le tabelle millesimali delle scale non si applicano ai corridoi seminterrati che portano alle cantine





Molto Egr. Avvocato,
La mia domanda riguarda la tabella dei millesimi per le spese ordinarie e straordinarie delle scale.
La scala del ns. Palazzo porta, oltre che ai piani alti, anche ad un corridoio condominiale seminterrato, sul quale si affacciano alcune cantine private; ad una estremità del suddetto corridoio, tramite una rampa di scale, si scende in un secondo corridoio condominiale, sul quale si affacciano altre cantine. Entrambi i corridoi sono illuminati dalla luce elettrica tramite interruttori a tempo.
La prima domanda è la seguente : le spese per la pulizia e l'illuminazione delle suddette cantine è da computarsi fra le spese generali, ripartite in base ai millesimi generali o fra le spese delle scale, ripartite in base ai millesimi delle scale?

RISPOSTA



Sono da computarsi tre le spese generali, per i seguenti motivi.
La tabella millesimale delle scale deve essere redatta secondo quanto previsto dall’articolo 1124 del Codice civile:
“Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.”

La tabella millesimale delle scale deve essere predisposta in considerazione dei millesimi che si ottengono come somma di
1/2 del valore dei millesimi di proprietà
1/2 del valore dei millesimi che derivano dall’altezza di ciascun piano rispetto al suolo

Il principio giuridico sotteso all'articolo 1124 del codice civile è facilmente intuibile: più l'appartamento è ubicato ai piani alti … più sono numerosi i gradini da calpestare per rientrare a casa …
Le scale sono maggiormente calpestate dal proprietario dell'ultimo piano, rispetto al proprietario del primo piano … si tratta di una facile ed ovvia deduzione!
Se questo è il principio logico sotteso alla norma di legge, si comprende il motivo per cui nella tabella millesimale delle scale è preponderante la variabile dell'altezza del piano di proprietà individuale!

Se alle cantine private si accede tramite corridoi che si estendono in orizzontale (salvo quella piccola rampa di scale...), quale attinenza potrebbe mai avere una tabella millesimale ideata per le scale, ossia per una parte dell'edificio condominiale che si sviluppa in verticale anziché in orizzontale!!!???
Il corridoio condominiale che porta alle cantine è qualcosa di ontologicamente differente dalla scalinata … non c'è motivo per applicare le tabelle millesimali delle scale! Si applicano le tabelle millesimali generali!



E' capitato più di una volta che, a causa della rottura della fogna, il corridoio più basso sia stato sommerso dalle acque nere.
Di qui la seconda domanda: le spese per la pulizia del suddetto corridoio vanno considerate come spese generali o come spese di manutenzione straordinaria delle scale?

Ringrazio e porgo cordiali saluti.

RISPOSTA



Come spese generali!
In base a quale ragionamento logico-giuridico, in caso di allagamento di un corridoio orizzontale che porta alle cantine private, il proprietario dell'ultimo piano dovrebbe pagare di più rispetto al proprietario del penultimo piano???!!!
Sarebbe assolutamente irrazionale affermare un assunto del genere!
Si applicano anche in questo caso, le tabelle millesimali generali.
Il corridoio è orizzontale ed è un corridoio ... le scale sono verticali e portano agli appartamenti e non alle cantine!

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: