Usucapione terreno comunale, differenza tra bene demaniale, patrimonio indisponibile e disponibile





Siamo proprietari esclusivi di un terrazzo a livello che confina con una Stradella comunale delimitata da apposito muro costruito circa 70/80 anni fa sempre dal Comune.
Tra il nostro terrazzo e la Stradella c'è un lembo di terreno di cui il Comune non si è mai interessato ed alla cui manutenzione e pulizia abbiamo per forza di cose dovuto provvedere noi da oltre quarant'anni.
Essendo un bene che non mi pare classificabile come demaniale poiché non di pubblica utilità, possiamo vantare, dati i tempi trascorsi senza rivendicazione alcuna, diritto di proprietà per usucapione ? Grazie

RISPOSTA



Il terreno in questione potrebbe essere catalogabile come:

1)bene facente parte del patrimonio comunale disponibile; in tal caso, potrebbe essere usucapito dal privato, ai sensi dell'articolo 1158 del codice civile, a seguito di possesso continuato ed ininterrotto ultraventennale. Il bene pubblico (patrimonio disponibile) può essere usucapito dai privati qualora emerga la volontà della P.A. di non utilizzarlo in funzione di pubblica utilità e la volontà di rinunciare a tale destinazione.

2)bene patrimoniale indisponibile; affinché un bene immobile possa ritenersi appartenente al patrimonio indisponibile in quanto “destinato a un pubblico servizio” ai sensi dell’art. 826, comma 3, codice civile occorre un doppio requisito:
a)la manifestazione di volontà del comune titolare del diritto reale pubblico (un atto amministrativo da cui risulti la specifica volontà dell’Ente comunale)
b)l’effettiva e attuale destinazione del bene al pubblico servizio (Cassazione sezione 2^, sentenza del 13.3.07 n. 5867; Consiglio di Stato sezione V, sentenza del 20.2.06 n. 698). Non è sufficiente, infatti, la sola determinazione dell'ente locale (con provvedimento amministrativo) per imprimere al bene il carattere di indisponibilità. A ribadirlo, la sezione II civile della Cassazione con la sentenza 7059/2010.
Laddove si trattasse di un bene patrimoniale indisponibile, potrebbe essere usucapito ai sensi dell'articolo 1158 del codice civile, poiché nel caso “de quo”, il terreno ha ormai perduto la sua destinazione ad una pubblica utilità.
3)bene demaniale comunale. I beni demaniali sono caratterizzati dalla inalienabilità, insuscettibilità di espropriazione privata o pubblica, insuscettibilità di acquisto a titolo originario per usucapione (articolo 824 I comma del codice civile).
“La sdemanializzazione di un bene demaniale non può desumersi da un contegno meramente omissivo anche prolungato da parte dell'ente comunale; la condotta omissiva da parte del comune, non è idonea a determinare la perdita della demanialità del bene principale e/o della relativa pertinenza occorrendo, piuttosto, un contegno attivo o, comunque, univocamente diretto a sottrarre il bene alla sua destinazione pubblicistica”. Secondo la sentenza del Consiglio di Stato Sez.V del 7 febbraio 2000 n.725, “la sdemanializzazione di un bene pubblico, quando non derivi da un provvedimento espresso, deve risultare da altri atti e/o comportamenti univoci della p.a. proprietaria, che siano concludenti e incompatibili con la volontà di quest'ultima di conservare la destinazione del bene stesso all'uso pubblico, oppure da circostanze tali da rendere non configurabile un'ipotesi diversa dalla definitiva rinuncia al ripristino della funzione pubblica del bene. Usucapire un bene demaniale non è cosa facile, stante che occorre dapprima agire in giudizio per ottenere una sentenza che riconosca l'avvenuta sdemanializzazione tacita del bene immobile … e la sdemanializzazione tacita non si desume da un mero contegno omissivo (di incuria, come in questo caso) da parte dell'amministrazione comunale.


Invito a consultare il catalogo delle proprietà comunali (tramite istanza di accesso agli atti presso l'ufficio tecnico comunale), al fine di accertare la natura giuridica del terreno; nel caso di bene immobile facente parte del patrimonio disponibile, non sarà particolarmente complicato ottenere una sentenza dichiarativa di usucapione.
Tali cataloghi comunali, come precisato dalla costante giurisprudenza, non possiedono alcuna valenza costitutiva della demanialità del bene ma possiedono una valenza meramente dichiarativa.
Nel caso in cui il bene fosse catalogato come bene demaniale, l'onere della prova circa la sdemanializzazione dello stesso, sarebbe a carico del cittadino ricorrente. Stesso discorso in caso di bene facente parte del patrimonio indisponibile. Nessuna condizione ostativa in caso di bene patrimoniale disponibile.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: