Partecipazione all'assemblea condominiale dei coniugi comproprietari dell'appartamento





Vorrei sapere o avere conferma se, nella riforma del codice civile in materia di condominio, l'art.67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, è ancora valido oppure modificato. Glielo chiedo in quanto nell'assemblea del mio condominio alcuni condomini comproprietari hanno preso l'abitudine a partecipare ed intervenire in coppia adducendo come motivazione di essere cointestatari dell'immobile. Trattandosi di marito/moglie e/o compagni/compagne e/o conviventi, Le lascio immaginare il "gallinaio “che ne deriva.

Ma mi piacerebbe sapere anche se le delibere prese in questa situazione sono valide o impugnabili per "irregolarità" nella costituzione dell'assemblea, se ci sono sentenze al riguardo espresse di recente dalla magistratura e quali sono, in che modo imporre a queste persone il rispetto della norma. In attesa della Sua risposta, Le porgo cordiali saluti.

RISPOSTA



Riporto di seguito l'attuale articolo 67 delle disposizione di attuazione del codice civile. Per quanto riguarda il quesito per cui si chiede una consulenza, dobbiamo fare riferimento al secondo comma della norma seguente.

“Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice”.

Articolo 67

[I]. Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

[II]. Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.

[III]. Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

[IV]. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.

[V]. All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

[VI]. L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

[VII]. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario

[VIII]. Nudo proprietario e usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale

In sintesi:

-l'avviso di convocazione dell'assemblea deve essere notificato a tutti i comproprietari dell'immobile, essendo applicabile l'articolo 1105 del codice civile relativo alla comunione. Tutti i comproprietari devono essere avvisati dell'assemblea, con una chiara indicazione dei termini essenziali dell'ordine del giorno, come ribadito dalla sentenza di Cassazione n. 21449/2010.

-Ai sensi dell'articolo 1106 del codice civile, i comproprietari designeranno di comune accordo, quello che sarà il rappresentante con diritto di voto in assemblea. Tale rappresentante sarà unico anche se dovessero intervenire entrambi i comproprietari dell'immobile. Se i comproprietari non si mettono d'accordo nell'individuare l'unico rappresentante con diritto al voto, il presidente di assemblea procederà al sorteggio.
Se interviene un solo comproprietario in assemblea, questi rappresenterà l'intera proprietà per quanto riguarda il valore espresso in millesimi.

Tanto premesso, rispondo concretamente alle tue domande:

-il convivente comproprietario, la moglie comproprietaria, il marito comproprietario possono anche presenziare all'assemblea, tuttavia non hanno diritto di voto.
-non hanno nemmeno diritto di intervento, giacché soltanto un comproprietario è il soggetto deputato ad intervenire in assemblea per poi esercitare il diritto di voto
-è chiaro che se il presidente dell'assemblea e l'amministratore non hanno polso … l'assemblea diventa un gallinaio … questo non è un problema giuridico, ma di scarsa personalità di coloro che dovrebbero “zittire” tutti quelli non hanno diritto di intervento e di voto in assemblea.
…. Ed invece magari, verbalizzano anche i loro interventi …

Dal quesito, mi sembra di capire che il convivente comproprietario, la moglie comproprietaria, il marito comproprietario non esprimano il loro diritto di voto in assemblea! Se le cose stanno così, l'assemblea è valida così come le delibere conseguenti adottate!

Generalmente, non si nega a nessun comproprietario la facoltà di essere presenti in assemblea per “ascoltare”; in apertura di assemblea il presidente dovrebbe chiedere ai comproprietari di indicare il soggetto che ha diritto di intervento e di voto.
E' chiaro che l'altro comproprietario ha il dovere giuridico di “restare in silenzio” ed astenersi dal voto! Diciamo che un presidente che svolge male la sua funzione non inficia la validità dell'assemblea e delle conseguenti delibere.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: