Acquisto immobile con “saldo e stralcio immobiliare"





Salve, mi sto informando sulla compravendita di immobili. In particolare mi sono soffermato sulla vendita dei compromessi e del saldo e stralcio. Mi potrebbe spiegare come legalmente potrei prendere tutte le dovute attenzioni per non incappare in errori di fregatura nei due casi? Per saldo e stralcio, intendo quando un immobile va all'asta, l'interessato va dall'esecutore e chiede di firmare la delega per vedere la situazione in banca.
L'interessato va in banca e si accorda per un saldo stralcio con la banca.
Grazie

RISPOSTA



Il così detto “saldo e stralcio immobiliare” è un contratto di transazione ai sensi dell'articolo 1965 del codice civile. Tale transazione deve essere redatta per iscritto, preferibilmente per atto pubblico notarile, con TUTTI i creditori del debitore esecutato. L'atto transattivo non deve essere stipulato esclusivamente con la banca che ha accesso l'ipoteca sull'immobile e che intende azionare il procedimento esecutivo, ma anche con tutti gli altri creditori del debitore esecutato.
Di certo, il proprietario di un immobile che rischia di essere venduto al pubblico incanto … non avrà pagato gli oneri condominiali; occorre invitare alla stipula del contratto di saldo e stralcio anche il condominio.
Altrettanto certamente non avrà pagato le imposte, quindi è bene contattare Equitalia, a seguito di apposita delega del debitore esecutato (oppure il debitore esecutato potrebbe direttamente chiedere ad Equitalia, un estratto dei ruoli presenti nell'archivio informatico dell'agente per la riscossione).
Del pari, occorre contattare l'agente per la riscossione dell'ufficio tributi comunale (il debitore esecutato non avrà pagato né l'IMU né la TASI né la TARI !!!), stante che il comune potrebbe non avere incaricato Equitalia della riscossione coattiva, ma altre società.
Infine occorre, sempre tramite delega, ottenere una visura della camera di commercio, da cui emergano ulteriori creditori del debitore esecutato. Tutti i creditori del debitore esecutato dovranno sottoscrivere la transazione di saldo e stralcio, affinché l'acquirente possa sentirsi tutelato al 100% dalla sottoscrizione del predetto atto transattivo.

Contestualmente alla sottoscrizione della transazione di saldo e stralcio, i creditori pretenderanno il pagamento (ridotto) del credito, da parte dell'acquirente-firmatario. Sia la banca che Equitalia chiederanno certamente il pagamento “ridotto”, in un'unica soluzione !
Da qui … un successivo problema di ordine logico … cosa fare se una volta estinti i debiti, a seguito del pagamento ridotto dell'acquirente, il “promittente venditore-debitore esecutato” non si presentasse più dal notaio per il compromesso ???!!!

Atto di citazione al tribunale civile per responsabilità extracontrattuale di cui all'articolo 1337 del codice civile ed azione di esecuzione forzata dell'obbligo di contrarre di cui all'articolo 2932 del codice civile.

Art. 2932 del codice civile. Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto.

Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile.


Art. 1337 del codice civile. Trattative e responsabilità precontrattuale.

Le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede.

Come evitare un contenzioso civile, alla luce delle predette norme del codice civile ?
Contestualmente al versamento, da parte dell'acquirente dell'immobile, delle somme “ridotte” dovute ai creditori, il debitore esecutato firmerà una cambiale per il medesimo importo, a favore dell'acquirente. Tale cambiale sarà restituita al momento della sottoscrizione del compromesso, per rogito notarile, atto successivo alla transazione di saldo e stralcio.
La cambiale è un titolo esecutivo che consentirebbe all'acquirente di azionare il procedimento di esecuzione forzata, senza alcun preventivo processo ordinario di cognizione, nel caso in cui il venditore non si presentasse più alla firma del compromesso notarile.
Una garanzia non da poco per chi dovrà in via preventiva estinguere i debiti dell'esecutato …

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: