Delibera assemblea per il cambio di destinazione d'uso delle unità immobiliari





il nostro Regolamento art. 8 cita :

"ART. 8 – DESTINAZIONE DEI LOCALI E' fatto divieto di destinare i locali a uso diverso da quello stabilito in origine, e, in ogni caso, d'industrie che provochino rumorosità, pericolosità o disturbo agli altri condomini. Per i locali destinati a civile abitazione, è consentita la variazione di destinazione a uso ufficio o studio professionale senza alcuna autorizzazione da parte dell'Assemblea condominiale. Comunque, per tutti i locali è fatto divieto assoluto di farne uso contrario all'igiene, alla moralità, al buon costume, alla tranquillità ed alla dignità nonché alla decenza e al decoro dell'ambiente degli edifici e del Condominio."

assemblea straordinaria, ordine del giorno : "Analisi e Determinazione in merito ad autorizzazione da parte del condominio al cambio destinazione d'uso a residenziale unità immobiliari"

Verbale di assemblea : "1° P.to O.d.G. "Analisi e Determinazioni in merito ad autorizzazione da parte del condominio al cambio di destinazione d'uso a residenziale unità immobiliari." In merito alla trasformazione d'accatastamento a civile abitazione (A/02) di tutte le unità immobiliari presenti presso il Condominio diversamente accatastate, che ne abbiano i requisiti previsti dalla norma (L.R. 04/09 art. 15 e L.R. 21/11 Art. 15 bis Piano Casa), ....................... La presente determinazione, è all'unanimità assunta, fermo restando il divieto assoluto di aggiungere maggiori volumetrie esterne ed il vincolo che gli interessati a dette modifiche, dichiarino in forma scritta entro 30 giorni, la disponibilità all'accollo, pro quota fra gli stessi, degli oneri occorrenti alla necessaria rielaborazione della Tabella Millesimale, per la cui redazione si da sin da ora incarico all'Amministratore per € xxxxxx, accessori fiscali inclusi ad unità immobiliare costituente il Condominio.

A seguito autorizzazione condominiale nel 2013 sono stati presentati in Comune progetti variazioni di uso previste dalla norma Piano Casa cui si fa riferimento nel verbale stesso, variazioni di uso approvate dal Comune, pagati oneri al Comune ecc. ecc.

L'amministratore a cui è stata contestata inerzia nell'esecuzione dei mandati e nei confronti di morosi pluriennali ha ieri polemicamente fatto riferimento a dubbia correttezza del'autorizzazione della variazione di uso deliberata nel 2012 insinuando che non sia regolare la variazione di uso.

Opinione personale che mi sono fatto, a parere dell'assemblea la richiesta e relativa delibera di variazione di uso era corretta, in ogni caso con assemblea del xx xxxxxxx 2012 l' assemblea ha approvato all'unanimità la variazione di destinazione, senza che nessun condomino ne abbia chiesto l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni.
Di conseguenza la deliberazione di cui sopra si è perfezionata ai sensi e per gli effetti dell'art. 1137 del codice civile. DOMANDA Le variazioni di uso sono state fatte correttamente o sono contestabili e possono sorgere problemi??

RISPOSTA



Procediamo con ordine: al momento le variazioni d'uso non possono essere contestate. Possiamo anche discutere circa la loro legittimità o illegittimità al momento della loro adozione, di certo, sono trascorsi i canonici 30 giorni di cui all'articolo 1137 c.c., termine previsto a pena di decadenza, per poter eccepire l'annullabilità della delibera con ricorso al tribunale civile.
Nella peggiore delle ipotesi parliamo di delibere annullabili che non sono state annullate nei 30 giorni, quindi delibere ormai sanate ed incontestabili. Non si tratta di delibere nulle, ossia radicalmente insanabili. Sono nulle quelle delibere assembleari che siano prive di elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto non rientrante nella competenza dell’assemblea, ancora quelle delibere che vadano ad incidere su diritti individuali su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino, ed infine quelle invalide in relazione all’oggetto (sentenza 1° aprile 2014 n. 2396, il Tribunale di Torino nella terza sezione civile).

A mio parere, le delibere sono valide ed efficaci “ab origine” e non potevano essere nemmeno impugnate nei canonici 30 giorni.
Il regolamento prevede che non sia necessaria l'autorizzazione assembleare “da civile abitazione a studio/ufficio”; in questo caso abbiamo una variazione “da xxxxx a civile abitazione” … il caso in questione non rientra nell'articolo 8 del regolamento. Inoltre, la delibera era necessaria stante l'accollo delle spese per il rifacimento delle tabelle millesimali.
A mio parere, non sono presenti vizi di illegittimità circa la presente delibera, nemmeno al momento della sua adozione.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: