Cambio di destinazione in condominio con l’autorizzazione dell’assemblea





Chiedo la vostra consulenza in merito ad un cambio di destinazione d'uso. Sono proprietario, all'interno di un condominio, di due unità immobiliari al 4 e al 5 piano tra loro comunicanti tramite una scala interna. Entrambe le unità immobiliari sono dotate anche di accesso diretto. Vorrei ora procedere a separare le due unità immobiliari per poterle vendere separatamente come appartamenti. Attualmente l'unità immobiliare al 4 piano è censita all'interno del condominio come "appartamento" mentre l'unità immobiliare al 5 piano è censita come "stenditoio" ma credo che abbia i requisiti di abitabilità per essere trasformata in appartamento.

Prima di iniziare i lavori sto cercando di capire le autorizzazioni da ottenere. Tra queste mi pare che il cambio di destinazione d'uso potrebbe essere assoggettato ad apposita autorizzazione dell'assemblea condominiale qualora il regolamento condominiale preveda specifiche restrizioni.

RISPOSTA



Confermo. La nuova destinazione d'uso non deve essere vietata né dal regolamento condominiale, né dal piano regolatore comunale. Confermo che occorre esaminare con attenzione il regolamento condominiale.



Dal regolamento condominiale non mi pare di scorgere restrizioni per il caso di specie e quindi sembrerebbe non necessaria un'autorizzazione. Alcuni tecnici però mi dicono che l'autorizzazione dell'assemblea è comunque necessaria.

RISPOSTA



Non mi risulta, si tratterebbe di un'illegittima costrizione del diritto di proprietà del singolo condomino, non giustificata da un adeguato titolo giuridico, ossia il regolamento condominiale.
In base a quale titolo giuridico, in assenza di un articolo ad hoc del regolamento condominiale, la volontà della maggioranza dei condomini potrebbe affievolire il tuo diritto di proprietà ?!



Stante il regolamento condominiale, sotto riportato nell'articolo che rileva, sono tenuto a chiedere nel caso prospettato l'autorizzazione dell'assemblea di condominio?
Art. XX (Destinazione delle unità immobiliari) Gli appartamenti devono essere adibiti esclusivamente ad uso di civile di abitazione, con divieto di qualsiasi altra utilizzazione. Per essi, può essere consentita qualsiasi altra destinazione, purché non comporti né immissioni, né disturbo o pericoli per alcuno condomino, in confronto della destinazione di civile abitazione.
Per le destinazioni che comportino un maggior traffico di persone, il condominio deve essere indennizzato delle maggiori spese, da determinarsi in equa misura, per i maggiori oneri di manutenzione e d'esercizio dovuti al maggior uso della cosa comune. Se il condominio è privo d servizi di portineria, ovvero se il maggior traffico di persone si manifesta anche nei periodi in cui il servizio di portineria è sospeso, gli altri condomini devono essere indennizzati anche delle maggiori spese, oneri ed inconvenienti, che essi devono sostenere per una più attenta vigilanza personale degli appartamenti e per mezzi di chiusura più sicuri. Inoltre, deve essere reso noto l'orario nel quale si manifesta il maggior traffico di persone.

RISPOSTA



Si tratta del divieto di “passare” da civile abitazione ad ufficio, studio professionale, locale commerciale; nulla a che vedere con la tua fattispecie.



Le autorimesse e le cantinole non possono essere adibite ad uso diverso per il quale sono state costruite. Nelle cantinole ed autorimesse non è consentita alcuna attività stabile dalla quale possano derivare immissioni di qualsiasi tipo negli appartamenti e negli spazi comuni. Restano esclusi da tali limitazioni solamente il locale commerciale posto a piano terra ed il locale deposito posto nel piano interrato, all'interno dei quali è consentito lo svolgimento di qualsiasi attività imprenditoriale (sa essa commerciale, culturale, ecc.), purché la stessa si svolga nel pieno rispetto delle norme di sicurezza e sia salvaguardata la pubblica e privata incolumità ivi compresa quella derivante dall'inquinamento atmosferico e acustico.

RISPOSTA



Uno stenditoio non è una cantinola e nemmeno un'autorimessa!
Lo stenditoio è una pertinenza dell'appartamento adibito a civile abitazione.
L'autorimessa non ha natura pertinenziale, al contrario dello stenditorio, ma può trattarsi di unità immobiliare autonoma, destinata al ricovero dell'auto ... ma non a lavare i panni ! Le cantine o cantinole sono ubicate esclusivamente in vani, posti in piani interrati, oppure in vani posti nel primo piano fuori terra. Per carità, faccio l'avvocato e non l'ingegnere … ma non ho mai visto una cantina ubicata al quarto piano !!!

A supporto della mia interpretazione, possiamo fare riferimento oltre al dizionario della lingua italiana, anche alle circolari interpretative dei collegi del geometri.

CIRCOLARE INTERPRETATIVA N. 1/2006

Ai sensi dell'art. 14 delle disposizioni sulla legge in generale (Preleggi), le norme che fanno eccezione non possono essere estese con un'interpretazione analogica. L'eccezione prevista per le autorimesse e le cantinole non può essere estesa agli stenditoi.

Non solo … il senso di quella norma regolamentare è quello di evitare che una cantinola possa essere trasformata in una distilleria artigianale … con aggravio di immissioni nocive a carico di tutti gli altri condomini.

Ritengo che una norma di legge debba essere interpretata, alla luce della ratio attribuita dall'organo che ha adottato quella particolare previsione. Si tratta di una norma anti-immissioni … è questo il senso della norma ! Nulla a che vedere con lo stenditoio.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: