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Nullità delibera a maggioranza dell'assemblea supercondominio per approvazione regolamento





Vorrei chiedervi una consulenza legale su un problema di tipo condominiale molto articolato e scusatemi se mi dilungo nell'esporvi la questione nel modo più dettagliato possibile.

Io ho acquistato nel 2011 un appartamento in un residence composto da due sole palazzine denominate A e B. Le due palazzine A e B sono composte rispettivamente da 15 e da 9 appartamenti ciascuno. Il residence è completamento recintato, ha una sola entrata attraverso un cancello in comune mentre le due palazzine A e B sono separate da un'area asfaltata comune sulla quale sono delimitati i parcheggi auto, non assegnati, dei singoli condomini. La corrente elettrica per l'illuminazione esterna del parcheggio e delle scale interne di ciascuna palazzina, la corrente elettrica per l'apertura del cancello e quella per i citofoni sono servite in comune da un solo contatore che è posto nel sottoscala della palazzina B. Il riscaldamento è autonomo (ciascuno condomino ha una caldaia del gas GPL personale) anche se il bombolone interrato di GPL è in comune fra le due palazzine. La fornitura di acqua per l'irrigazione delle siepi poste in prossimità del recinto è anch'essa in comune.

Da quanto esposto fino ad ora, ed in assenza di un titolo di comunione redatto da un contratto (cfr. Cass.n.4439/1982), dovrebbero essere validi due regolamenti condominiali distinti e nominati due amministratori, uno per la palazzina A e l'altro per la palazzina B.
Tuttavia il costruttore ha creduto opportuno aprire un unico codice fiscale valido per l'intero complesso costituito appunto dalle due palazzine come se fossero un tutt'uno e redarre un unico regolamento condominiale al fine della nomina di un unico amministratore condominiale per gestire l'intero residence.

Infatti quando ho firmato il contratto per l'acquisto della casa si faceva riferimento alla stesura di un regolamento condominiale e la nomina di un amministratore che interessava ciascuna palazzina e che citerò di seguito nella forma originale: La società a responsabilità limitata ......vende al Signor xxxxxxxxx, che accetta e acquista, la piena proprietà sulla seguente porzione immobiliare facente parte del complesso edilizio costituito da due fabbricati denominati "A" e "B" sito nel comune di xxxxxxxxxx e precisamente dell'edificio "A"......La vendita è fatta a corpo e non a misura nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova quanto oggetto del presente atto, noto e gradito alla parte acquirente, con ogni sua accessione, diritto, azione, ragione, servitù attiva e passiva inerente nulla escluso ed eccettuato, con la proporzionale quota di comproprietà sulle parti comuni dell'edificio, nonché con tutti i diritti e ragioni condominiali come per legge e del regolamento di condominio relativamente al quale la parte acquirente, con la sottoscrizione del presente atto, conferisce mandato irrevocabile alla società venditrice per redigere, depositare ed eventualmente modificare detto Regolamento di condominio e le relative tabelle millesimali con la previsione della ripartizione degli oneri condominiali e delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, con l'individuazione delle parti comuni dell'edificio e dell'area circostante.

Da quello che si intuisce dal testo sopraindicato, il regolamento condominiale non si riferisce al complesso edilizio in toto, ma bensì si riferisce ad un regolamento condominiale valido solo per la palazzina dove ho acquistato l'appartamento ( vedasi le sottolineature che ho indicato sotto la parole "edificio" e "complesso edilizio"). Invece, dopo circa sei mesi dall'acquisto, il costruttore non ha presentato un regolamento condominiale per ciascuno degli edifici come indicato nel rogito, ma un solo regolamento valido (nella sua intenzione) per tutte e due le palazzine come se fossero un tutt'uno, cioè un condominio costituito da 24 appartamenti (15 di A + 9 di B).

Infatti il frontespizio del Regolamento di condominio presentatoci in seguito dal costruttore riporta la seguente dicitura : Maxi condominio "Residence xxxxxx" Via xxxxxxx. Al suo interno si riporta il seguente riferimento: l'area di competenza del complesso condominiale è contraddistinta presso l'ufficio comunale competente alla particella .....ed è composto di due corpi di fabbricato A e B....Mentre nel TITOLO 1, nella parte di Diritti e obblighi dei condomini, si riporta la seguente frase: Tutte le disposizioni di cui agli articoli seguenti, si dichiarano per patto espresso parte integrante dei relativi strumenti di compravendita (ma nello strumento di compravendita, il rogito, non compare affatto la frase Maxi condominio).

Tuttavia, dopo la presentazione del regolamento sopra indicato da parte del costruttore e l'apertura di un unico codice fiscale valido per l'intero complesso edilizio, c'è stata un'unica convocazione d'assemblea, costituita appunto da tutti i proprietari di entrambe le palazzine, che hanno inoltre approvato la nomina di un amministratore unico, valido per tutti i condomini del Residence. In quell'assemblea ha partecipato anche il sottoscritto che ha dato parere favorevole alla nomina dell'amministratore e che ha anche pagato tutte le successive rate condominiali fino a Gennaio del 2014.

Tuttavia da Febbraio del 2014, il sottoscritto ha deciso di sospendere autonomamente tutti i pagamenti rateali per protestare per la cattiva gestione del complesso residenziale ed in particolare per la palazzina dove abito, a causa del degrado in cui versa, manutenzioni ordinarie mai avviate e soprattutto per l'assenza di una maggiore severità (come l'emissione di decreti ingiuntivi) nei confronti di alcuni condomini che non pagano le rate condominiali da oltre due anni.

Dopo molti solleciti inviati all'amministratore per sanare tale situazione e non ottenendo alcun risultato avrei deciso di comportarmi in modo più drastico nei confronti dello stesso, nel senso che non sarei più tenuto a considerarlo come tale, ma considerarlo solo come un amministratore di un "supercondominio" e pagare solo la quota delle rate relative ai millesimi delle parti comuni fra le due palazzine.

Quindi avrei intenzione di convocare autonomamente un'altra assemblea valida per i condomini della sola mia palazzina A e nominare un altro amministratore e nel caso non si raggiungesse una maggioranza, chiedere in tribunale la nomina di un amministratore giudiziale.

La ragione della mia decisione (tenendo conto che il presunto regolamento approvato, anche se presentato dal costruttore è di tipo assembleare e non contrattuale perché non è stato sottoscritto e allegato durante la stipula dell'atto) nasce dalle seguenti considerazioni:

a) Poiché è nulla (non annullabile) la delibera adottata da un'assemblea di supercondominio, a maggioranza dei suoi componenti, istitutiva di un unico condominio tra i vari edifici interessati....(Cass.civ.sez.II, 11 luglio 28 ottobre 1995 n. 11276) quindi a mio parere, è anche nulla la delibera per l'adozione dell'attuale regolamento approvato denominato: Maxi condominio "Residence xxxxxxx" e relative tabelle millesimali che prevede la convocazione di un'unica assemblea presieduta da un unico amministratore per questioni riguardanti i singoli edifici A e B.

b) Poiché manca un titolo convenzionale costitutivo di una comunione fra tutti i condomini del complesso edilizio, perfezionato attraverso un contratto (cfr.Cass.n.4439/1982), allora è anche non valido il regolamento condominiale approvato in quanto il Maxi condominio "Residence xxxxxxxx" non è stato mai costituito anche se ha già un codice fiscale.

c) Poiché non ho mai approvato il regolamento condominiale valido solo per la mia palazzina A (Cass.Civ. 856/2000), in quanto ho solo approvato un regolamento condominiale relativo ad un ipotetico Maxi condominio, allora potrei convocare un'assemblea per redigere un altro regolamento e nominare un altro amministratore valido per la mia sola palazzina A.

Poiché dopo tante diffide inviate all'attuale amministratore, promesse, accordi non rispettati e assenza di collaborazione da parte di altri condomini per la sua revoca, non sono riuscito a cambiare di una sola virgola questa situazione, allora alla luce di quanto sopra esposto, potete indicarmi se le mie considerazioni sono valide per convocare immediatamente ed in autonomia (senza interpellare l'attuale amministratore) una assemblea per la nomina di un nuovo amministratore relativo al mio stabile A (ed eventualmente puntare alla nomina di un amministratore giudiziale nel caso non si costituisca una maggioranza valida) considerando l'attuale amministratore valido solo per la gestione di un supercondominio comprendente le solo parti in comuni fra i due stabili A e B come la manutenzione delle siepi in prossimità della recinzione del residence?

 

RISPOSTA



Cosa aggiungere alla tua disamina che è conforme alla legge ed alla giurisprudenza della Cassazione, se non affermare che avallo tutto quello che hai scritto, dalle premesse giuridiche alle conclusioni, dalle tue intenzioni di partenza alle scelte che intendi attuare?

Riguardo il punto A della consulenza, la Cassazione Civile con la sentenza numero 11276 – 28/10/95, è stata chiarissima:

“è nulla la delibera adottata da una assemblea di supercondominio, a maggioranza dei suoi componenti, istitutiva di un unico condominio tra i vari edifici interessati, in quanto lesiva del diritto di ciascun condomino di far parte del condominio costituito dal solo edificio in cui era proprietario di unità immobiliari; sono altresì nulle, di conseguenza, le delibere assunte successivamente da assemblee convocate come se esistesse un unico condominio, per deliberare su materie attinenti ai singoli fabbricati”.

Del resto, la massima della sentenza è reperibile liberamente sul web: se siamo d'accordo sul teorema di cui al punto A della tua consulenza (cioè che trattasi di nullità della delibera e degli atti conseguenti e connessi e non di annullabilità … questa circostanza è fondamentale per realizzare quello che hai intenzione di fare), non possiamo essere in disaccordo sui relativi corollari, ossia i successivi punti B e C della tua consulenza!

Supercondominio

Riguardo il punto B, tecnicamente i giuristi affermerebbero: “vitia et vitiatur”.
In assenza del titolo convenzionale anche il regolamento del maxi condominio è viziato, quindi sanzionato con l'inapplicabilità.

Il “maxi amministratore” è semplicemente un gestore che, in ragione della relazione di accessorietà intercorrente tra beni e impianti di uso comune ed i singoli edifici (costituenti condominii distinti e autonomi), deve appunto occuparsi di situazioni come la manutenzione delle siepi in prossimità della recinzione del residence e di eventuali beni ed impianti in comune tra gli autonomi edifici … nulla di più, egli non ha titolo giuridico per occuparsi di altro: “deve e può” farlo, alla luce della situazione di fatto che si è creata sin dall'origine tra i due edifici.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.