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Diritto di prelazione del coltivatore diretto, in caso di compravendita del terreno condotto con contratto verbale non registrato





Buongiorno, mi occorre un parere per un terreno di mia madre, espropriato da un esecuzione immobiliare per un mutuo fondiario.
Mia madre ha acquistato il terreno ricadente in zona montana il 18 marzo 2003. Nel 2012 stipula un mutuo fondiario con la Banca di € 90.000,00 viene pagato in parte a rate poi la restante parte di circa 66.000,00 non viene pagato. Di conseguenza Nel 2014 avviene il pignoramento immobiliare. Nel 2016 l'estimatore del tribunale compone la ricognizione dell'immobile e conferma che è occupato; successivamente avviene la vendita nel marzo 2017 mediante l'acquisto del terreno da un terzo. Originariamente La vecchia proprietaria aveva concesso in fitto ad un terzo, il quale è Coltivatore diretto iscritto alla Camera di Commercio, il terreno suddetto; tuttavia non viene riportato nell'atto di compravendita, tra mia madre e la vecchia proprietaria, la presenza dell'affittuario, (scelta fatta in comune accordo), in cui tutt'ora è affittuario. In seguito Viene effettuata la vendita nel 2017 e il nuovo proprietario, ossia il soggetto che si è aggiudicato la vendita, pur sapendo che è occupato, non ha proceduto all'immissione nel possesso e alla liberazione del fondo, tuttavia a dicembre 2017 ha venduto il terreno ad altri.
Adesso l'affittuario del terreno, essendo coltivatore diretto e lavorato per tanti anni il terreno fino ad oggi, porrebbe versare la somma dell'atto di compravendita avvenuta a dicembre 2017 e prendersi il terreno?

 

RISPOSTA



Ritengo di no, in considerazione di quanto previsto dall'articolo 8 comma 1 della legge 26 maggio 1965 n. 590.

Leggiamo il primo periodo della norma di cui sopra:

“In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione … “

Presupposto necessario del diritto di prelazione del coltivatore diretto è il valido titolo giuridico di cui all'articolo 8 comma 1 della legge 590/1965.
Per valido titolo giuridico, si intende un contratto di affitto, di mezzadria di colonia parziaria ovvero una compartecipazione.

Secondo la sentenza di Cassazione sezione civile del 6 marzo 2006, n. 4799, l'interessato, al fine di esercitare validamente il diritto di prelazione “deve vantare, oltre che il godimento del terreno, la qualità soggettiva di coltivatore diretto e un valido contratto agrario”.

Secondo la Cassazione Civile sez. III, sentenze del 2 novembre 1993, n. 10817, è giuridicamente irrilevante ai fini del diritto di prelazione, la mera permanenza nel terreno del coltivatore diretto.

Certamente, a fronte di quanto sopra riportato, mi eccepirai quanto segue: in caso di affittuario-coltivatore diretto, l'articolo 41 della Legge n. 203/82 prevede che “i contratti agrari ultrannovennali, anche se verbali o non trascritti, sono validi e hanno effetto anche riguardo ai terzi”.
Domanda fondamentale: il coltivatore diretto in questione, ha pagato almeno un canone di affitto al proprietario del terreno che nel mese di dicembre 2017 ha venduto il terreno ad un terzo ?
Lo ha pagato con bonifico ovvero con assegno, in modo da lasciare una “traccia” del pagamento ?
Perché la differenza tra un contratto di affitto di fondo rustico verbale ed una situazione di mero possesso e di permanenza senza valido titolo giuridico del coltivatore diretto, è tutta nella sinallagmaticità del rapporto !

Se il coltivatore diretto è in grado di dimostrare di avere corrisposto almeno un canone di locazione al proprietario che ha venduto recentemente il terreno, sarà possibile sostenere, dinanzi al tribunale civile, l'esistenza di un contratto verbale non registrato, quindi il sorgere del diritto di prelazione a favore del coltivatore diretto.

Diversamente, non sarà possibile, per il coltivatore diretto … nemmeno arrampicarsi sugli specchi...



Ci sono delle leggi che tutelano l' affittuario, dato che il contratto di fitto non era registrato?

 

RISPOSTA



Un contratto verbale è valido nel momento in cui è possibile dimostrare la sua esistenza giuridica. Il coltivatore diretto ha pagato quanto meno un canone di affitto al nuovo proprietario che ha poi ceduto il terreno ?
Il coltivatore diretto è in grado di dimostrare di avere effettuato nel tempo, il versamento dei canoni di locazione pattuiti verbalmente ?
Oppure si tratta di una situazione di mero possesso del coltivatore diretto, semplicemente tollerata dal proprietario … nulla a che vedere con un contratto di affitto verbale, non registrato all'agenzia delle entrate ?



Mia madre, essendo che ha la residenza nel fabbricato presente nel terreno, e considerato che non gli è stata notificata l'immissione del possesso dell'aggiudicatario all'asta, puo' far valere qualche diritto ed opporsi all' affittuario?

 

RISPOSTA



Intendi scrivere “all'acquirente” ?
No, la mamma non potrebbe impugnare la vendita dell'immobile, posta in essere nel dicembre 2017.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: