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Servitù di passaggio, spese di manutenzione ripartite tra titolare fondo servente e dominante





Ho acquistato da qualche mese un immobile gravato da servitù di passaggio. Il proprietario del fondo dominante è lo stesso che mi ha venduto l'immobile. Il cancello di ingresso, unica via di accesso alle abitazioni, dà sulla pubblica via e attraverso una stradina permette di raggiungere le abitazioni, la mia e quella del Signore che si serve di questo ingresso. Tenuto presente che la servitù era precostituita, e questo e un fatto, tenuto presente altresì che il cancello di ingresso, già esistente, si trova nella mia proprietà, chiedo:

1 - La proprietà di suddetto cancello di chi e'?

2 - Conosco, per aver letto tanto, che le spese di mantenimento manutenzione ecc.. Vanno ripartite in base a diversi parametri, ma non ho trovato nulla che mi chiarisse questo punto.

3 - La proprietà del cancello e la conseguente liberta di cambiarlo modificarlo ecc.

4 - Da quel che penso dovrebbe essere la mia , salvo permettere il passaggio al vicino.

5 - Tenuto presente che e sul mio fondo e non stiamo parlando di un condominio suppongo che la proprietà esclusiva sia la mia.

6 - Vi chiedo anche se ho facoltà di restringere la servitù di passaggio fino alla misura carrabile di 3,3 o 3,5 mt dagli attuali 5 (indicati in rogito in tempi remoti). Anche qui, alcune sentenze recenti permettono al proprietario del fondo servente di effettuare questo restringimento sempre che ciò non causi impedimenti o disagi al proprietario del fondo dominante. L'ho letto, ma vorrei da voi, che reputo estremamente professionali, un conferma. Grazie

RISPOSTA



1 - La proprietà del cancello appartiene al proprietario del terreno su cui il cancello è ubicato, ai sensi dell'articolo 934 del codice civile; salvo che risulti diversamente dal rogito di vendita dell'immobile. Non credo ...

Art. 934. Opere fatte sopra o sotto il suolo.
Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli articoli 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge.
Sei tu il proprietario del cancello! Questo è poco ma sicuro …

2 - In effetti, la norma di legge, ossia l'ultimo comma dell'articolo 1069 del codice civile, è piuttosto laconica. Il cancello, sebbene sia di tua proprietà, è funzionale ad una servitù di passaggio in favore del relativo fondo dominante.
Di conseguenza, poiché il proprietario del fondo dominante ne fa uso, esattamente come te, quindi ne ricava un vantaggio (esattamente come te !), tutte le spese di manutenzione necessarie a mantenere il cancello in buone condizioni d'uso, saranno suddivise “50 e 50”, tra il proprietario del fondo servente ed il proprietario del fondo dominante.

"Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi".

Art. 1069 del codice civile. Opere sul fondo servente.
Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente.
Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge. Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.

Discorso diverso se un giorno dovessi decidere di installare un nuovo cancello di oro … tanto per fare un esempio!
Installare un cancello di oro o di argento non renderà la servitù più agevole ovvero più funzionale per il titolare del fondo dominante, quindi quella spesa resterà a carico del proprietario. Stesso discorso se tu dovessi decidere di tinteggiare il cancello di azzurro oppure del tuo colore preferito … il colore del cancello non ha nulla a che vedere con la sua funzionalità. Al titolare del fondo dominante interessa la funzionalità del cancello; il titolare del fondo dominante parteciperà ai lavori da cui deriverà un vantaggio anche per il suo diritto di passaggio (ad esempio riparare la serratura che si è bloccata per la ruggine … )


3 - Puoi farlo anche di oro questo cancello … ma questa spesa resterà a tuo carico … spero di avere reso l'idea …

4 - Confermo nel modo più assoluto, in considerazione delle sopra citate norme di legge.

5 - Ai sensi dell'articolo 934 del codice civile, salvo che sul rogito sia presente una clausola “di segno opposto” rispetto alla norma di legge.

6 - Sì, confermo, ai sensi dell'articolo 1067 del codice civile. Salvo che non sia prevista una clausola di “segno opposto” nel rogito.

Art. 1067 del codice civile. Divieto di aggravare o di diminuire l'esercizio della servitù.

Il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente.
Il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l'esercizio della servitù o a renderlo più incomodo.

Il restringimento del cancello renderà più incomodo l'esercizio della servitù ?
Non penso proprio …
In concreto, il titolare del fondo servente potrà continuare a transitare dal cancello, a piedi, in bici, in auto, con il trattore, con la trebbiatrice (non so se fa uso della trebbiatrice … ) etc etc

Ci saranno disagi per il fondo dominante ? Direi di no, visto che tre metri e mezzo consentono il passaggio anche di una trebbiatrice !!!

Confermo pertanto tutto quello che hai scritto nella tua richiesta di consulenza.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: