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Irrevocabilità della proposta di acquisto dell'immobile e proposta sottoposta alla condizione sospensiva della concessione del mutuo





Buongiorno,
ho sottoscritto una proposta di acquisto immobiliare per l'acquisto di un appartamento bilocale a Roma (acquisto nuovo da costruttore ed intermediazione di agenzia) con consegna prevista a metà 2019. Ho versato un cospicuo acconto, circa il 25% deprezzo di acquisto, e mi sono impegnato a versare un ulteriore acconto del 10% prima del Saldo finale alla consegna. Le somme versate sono garantite da fideiussione. Risiedo e lavoro in Svizzera, sono a pieno titolo residente fiscale all'estero; dal momento della firma le mie condizioni professionali sono mutate e non prevedo la possibilità di un avvicinamento a Roma a breve come avevo in origine previsto. Inoltre ho scoperto (questo e' il mio primo acquisto in Italia) che, essendo residente fiscale all'estero, non sono eleggibile a mutuo per residenza secondaria -né il venditore né l'agente mi avevano informato nonostante le mie ripetute sollecitazioni- ciò che rende difficile il pagamento della somma residua - circa la metà del costo dell'immobile. In effetti, disponendo di un buon reddito professionale contavo sulla possibilità di mutuo per finalizzare l'acquisto. Infine, i lavori procedono a rilento, e la consegna prevista a meta 2019 non avverrà prima del 2020 inoltrato (inizio dei lavori Otto mesi dopo la data prevista).
So che una proposta di acquisto ha carattere irrevocabile, mi chiedo se esistano condizioni che permettano di recedere dall'acquisto con una penalità sostenibile, per evitare di pagare un saldo ingente data l'impossibilità di mutuo.

 

RISPOSTA



Diciamo che l'irrevocabilità di una proposta di acquisto, non rappresenta un dogma …
Nella proposta di acquisto, si può indicare che l'irrevocabilità della presente proposta è condizionata alla concessione del mutuo entro la data del xx/xx/xxxx, al trasferimento da parte dell'acquirente per ragioni di lavoro, all'esatto adempimento del costruttore in termini di rispetto della data di consegna dell'immobile all'acquirente.
Il codice civile, all'articolo 1353, prevede lo strumento giuridico della condizione sospensiva e della condizione risolutiva, applicabile a qualsiasi contratto oppure negozio giuridico.

Tanto premesso, dovrei leggere la proposta di acquisto per capire se sono state indicati salvacondotti dall'acquirente. Potresti scansionarla ed inviarla vie email, dopo avere cancellato i dati personali?

Il contratto preliminare può anche prevedere una penale, così come può non prevederla. La clausola penale quantifica in via preventiva il risarcimento da versare nel caso in cui l'acquirente dovesse recedere dalle trattative.
In questo caso, è stata quantificata una penale per il recesso dalle trattative, nel contratto preliminare oppure nella proposta di acquisto?



Se trovassi un nuovo acquirente da proporre al venditore prima della consegna e del rogito sarei eleggibile a rimborso parziale delle somme versate?

 

RISPOSTA



Ipotizziamo che non sia prevista una penale: ipotizziamo che l'acquirente receda dalle trattative nonostante una proposta irrevocabile.
Cosa succede? Il venditore potrà chiedere un risarcimento danni pari all'importo che avrebbe incassato in caso di contratto definitivo.
Se l'acquirente iniziale trovasse un altro acquirente, allo stesso prezzo, alle stesse condizioni contrattuali, quale danno per il venditore?
Nessuno, zero euro!!!
Il venditore potrebbe anche decidere di non vendere l'immobile al secondo acquirente, potrebbe decidere di non venderlo più … ma non potrebbe chiedere un risarcimento danni al primo acquirente, perché danno non vi è stato!!!



È possibile trasferire a terzi una proposta d'acquisto? Grazie in anticipo

 

RISPOSTA



Tecnicamente no!
… ma se dovessi trovare un altro acquirente, allo stesso prezzo, alle stesse condizioni contrattuali, quale danno potrebbe rivendicare il venditore?
L'acquirente sarebbe in grado di dimostrare di non avere cagionato alcun danno al venditore.

Resto in attesa della proposta che hai firmato.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: