Acquisto immobile proveniente da donazione assicurazione contro il rischio di impugnazione per lesione di legittima





Sono in procinto di vendere la mia casa (la proposta d'acquisto é giá stata firmata a marzo). L'immobile é stato costruito su un terreno donato quindi nel contratto preliminare abbiamo inserito che il compratore avrebbe stipulato l'assicurazione Donazione Sicura XXX.
Ora peró il notaio dell'acquirente vuole procedere diversamente: "Dopo ulteriori verifiche della documentazione relativa alla donazione è emerso che essendo state 2 le donazioni nel tempo, la prima nel 2001 (nuda proprietá) e la seconda nel 2011 (usufrutto), esse sono distinte ed hanno un percorso proprio. Perciò la prima scade nel 2021 (dopo 20 anni) e la seconda nel 2031.

RISPOSTA



Ai sensi dell'articolo 1014 del codice civile, l'usufrutto si estingue a seguito della riunione dell'usufrutto e della proprietà nella stessa persona.

Art. 1014 del codice civile. Estinzione dell'usufrutto.
Oltre quanto è stabilito dall'articolo 979, l'usufrutto si estingue:
1) per prescrizione per effetto del non uso durato per venti anni;
2) per la riunione dell'usufrutto e della proprietà nella stessa persona;
3) per il totale perimento della cosa su cui è costituito.

Tanto premesso, nel 2011, a seguito di donazione dell'usufrutto, il donatario della nuda proprietà è diventato pieno proprietario dell'immobile e l'usufrutto si è estinto contestualmente al perfezionamento degli effetti della donazione. Dal 2011 quindi, non ha alcun senso parlare di usufrutto, ma di piena proprietà a tutti gli effetti, a seguito di donazione del 2001.



Detto questo il notaio ha deciso per la soluzione che garantisce alle parti la totale sicurezza della compravendita. Ovvero, al posto di fare 2 assicurazioni con la compagnia assicurativa XXX, una con termine nel 2021 e l'altra addirittura nel 2031, si procederà ad una pratica diversa che si chiama RINUNCIA DELLA DONAZIONE. (Il costo di tale pratica ovviamente sarà a carico degli acquirenti)." Questa opzione purtroppo non é attuale nel mio caso perché riporterebbe sull'asse ereditario (ho due fratelli e tre sorelle) non solo il terreno donatomi ma anche la casa da me sopra costruita. Perderei molti soldi.

RISPOSTA



Stante quello che mi scrivi, escludiamo categoricamente l'opzione della rinuncia della donazione.



Il mio dubbio peró è che Inizialmente ci era stato detto che é solo la donazione della nuda proprietá che fa testo. Quindi ho contattato l'assicurazione la quale ha risposto: "La polizza dovrà essere sottoscritta solo ed esclusivamente con riferimento all'atto di donazione della Nuda Proprietà e non sull'usufrutto essendo un contratto temporaneo. Non si può andare a coprire l'atto di donazione dell'usufrutto perché essendo un contratto temporaneo, alla morte dell'usufruttario il bene torna in campo al proprietario. L'azione di riduzione si può esercitare solamente alla decesso del donante, dal momento dell'apertura della successione."

RISPOSTA



Dobbiamo cercare di essere più concreti che teorici …
Qual è il rischio che intende coprire l'assicurazione ?
Il rischio che la donazione sia impugnata dagli altri coeredi (ad esempio i tuoi fratelli, ai sensi dell'articolo 557 del codice civile), per lesione della loro quota di legittima, ai sensi dell'articolo 555 del codice civile.

Art. 555 del codice civile. Riduzione delle donazioni.

Le donazioni, il cui valore eccede la quota della quale il defunto poteva disporre, sono soggette a riduzione fino alla quota medesima.
Le donazioni non si riducono se non dopo esaurito il valore dei beni di cui è stato disposto per testamento.

Art. 557 del codice civile. Soggetti che possono chiedere la riduzione.

La riduzione delle donazioni e delle disposizioni lesive della porzione di legittima non può essere domandata che dai legittimari e dai loro eredi o aventi causa.
Essi non possono rinunziare a questo diritto, finché vive il donante, né con dichiarazione espressa, né prestando il loro assenso alla donazione.
I donatari e i legatari non possono chiedere la riduzione, né approfittarne. Non possono chiederla né approfittarne nemmeno i creditori del defunto, se il legittimario avente diritto alla riduzione ha accettato con il beneficio d'inventario.

Art. 559 del codice civile. Modo di ridurre le donazioni.

Le donazioni si riducono cominciando dall'ultima e risalendo via via alle anteriori.

Quando si verificherà concretamente questo rischio ?
Nei dieci anni successivi alla morte del “de cuius”- donante, ai sensi del combinato normativo predisposto dagli articoli 480 I comma e 2946 del codice civile.

Se il diritto di usufrutto si estingue a seguito della riunione con il titolare del diritto alla nuda proprietà dell'immobile … come sarebbe possibile assicurare un diritto reale di godimento che attualmente non esiste nell'ordinamento giuridico in quanto estinto !!! In questo momento è giuridicamente configurabile soltanto il diritto di proprietà, piena proprietà dell'immobile.
Il titolo giuridico di tale diritto è la donazione del 2001.



Quindi la mia domanda é: la donazione dell'usufrutto (con valore quantificato a 23.000 €) puó essere oggetto di rivalsa da parte di terzi?

RISPOSTA



No, perché il diritto di usufrutto si è estinto ai sensi 1014 del codice civile, contestualmente alla donazione del 2011.
Diciamo che l'effetto di tale donazione è stato quello di estinguere l'usufrutto, “allargando” il diritto donato nel 2001, da nuda a piena proprietà. Ma il titolo giuridico della proprietà dell'immobile, resta pur sempre la donazione del 2001 !!!



L'immobile sará categorizzato come donazione fino al 2021 (passati 20 anni dalla donazione della nuda proprietá) o fino al 2031 (passati i 20 anni dalla donazione dell'usufrutto)? Vi ringrazio anticipatamente

RISPOSTA



Fino al 2021, giacché la trasformazione da nuda a piena proprietà, a seguito di riunione ex art. 1014 del codice civile, avviene ope legis, esattamente come l'estinzione dell'usufrutto.
Cosa assicurare quindi … un diritto estinto ?
Per quale motivo conteggiare i venti anni necessari al "consolidamento" della donazione, dal momento dell'estinzione dell'usufrutto e non dal momento di trasmissione di quel diritto di proprietà che si è poi “allargato” per legge, automaticamente, nel 2011 ?!

Se non sono stato abbastanza chiaro e concreto, resto a disposizione per tutti i chiarimenti del caso.

Cordiali saluti.

Fonti: