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Risarcimento danni - Certificato di agibilità del fabbricato e risarcimento danni del costruttore





Salve sono Paolo da Crotone . Il mio problema è il seguente:
Abito da circa due anni in un appartamento di nuova costruzione cointestato insieme a mia moglie, senza agibilità, pagando un mutuo. Preciso che nell´atto notarile viene indicato la seguente dicitura:
Per quanto riguarda l´agibilità del fabbricato di cui fa parte l´immobile del presene atto, la parte venditrice(una s.r.l.), a mezzo del costituto legale rappresentante, dichiara che essa non è stato ancora rilasciata, essendo il fabbricato di recente ultimazione ma è stata richiesta in data 7 marzo 2006 (l´atto notarile è stato firmato nel mese di Luglio):la parte venditrice, comunque, si obbliga ad ottenerla e consegnarla alla parte acquirente a sua completa cura e spese.
Ho i seguenti quesiti da esporvi:
1. Con questa dicitura indicata sull´atto notarile ,il costruttore può stare tranquillo che nessuno dei sui acquirenti vorrà adire alle vie legali? Poiché lui vincerebbe in partenza ogni eventuale causa? Tengo a precisare che nella assemblea condominiale è stato messo a verbale tale problema dell´agibilità. L´assemblea aveva dato 30 giorni al costruttore per l´agibilità.Passati i 30 giorni l´amministratore non ha preso nessun provvedimento per la risoluzione di questo dilemma .Posso citare anche l´amministratore per la sua mancanza?
2. Posso chiedere i danni per il valore della casa senza la risoluzione del contratto di vendita?
3. C´e´ il rischio che una sentenza del giudice possa annullare l´atto notarile consegnando la casa al costruttore?
4. Esponendo i miei problemi legati all´appartamento ad un conoscente, mi ha detto che potrei chiedere i danni morali . ma cosa si intendono per danni morali?come vengono quantificati in denaro?
5. C´e un tempo massimo che il Comune dà al costruttore per il rilascio del certificato di agibilità? Preciso che l´inizio dei lavori è datato 01.12.2004.-
6. Mi sono recato all´ufficio tecnico del mio Comune per aver una copia del certificato di agibilità per iscritto con numero di protocollo. L´addetto del Comune con molta schiettezza ha negato qualsiasi possibilità di emissione di documento per iscritto che soddisfi la mia volontà. Le mie domande sono queste:1) Posso ottenere dal mio Comune il documento dove si evince che il mio appartamento è senza agibilità per iscritto? Da dove si evince che il mio appartamento è privo di agibilità e le cause che hanno determinato ciò ?Quale prassi devo eseguire, e soprattutto qual´ è il tempo di attesa. ?
7. Posso chiamare il Comune per i danni?
8. Il Comune potrebbe sfrattarmi ? premetto che lo stesso ente mi ha rilasciato il certificato di residenza ed ho pagato pure l´Ici( a suo tempo, quando c´era ancora l´obbligo del pagamento di questa imposta sulla prima casa).
9. Prima della stipula dell´atto notarile avvenuto nel mese luglio ,il costruttore al momento della consegna delle chiavi ci fece firmare un foglio per la consegna definitiva dell´immobile, in cui era scritto che noi coniugi eravamo soddisfatti delle opere e delle rifiniture e di quanto altro pattuito. Tengo a precisare che da un po´ di tempo abbiamo umidità nell´appartamento, con una lieve macchie alla parete esterna, con presenza di umidità all´interno della cassaforte, con la rovina dei mobili. In uno dei due bagni ,ha fatto una finestra che affaccia direttamente sul cortile di altezza inferiore alla norma(abitiamo al 3 piano, l´altezza tra il pavimento e il marmo è circa 75 cm.) .Abitando ad un piano elevato ogni volta che ci si affacciava si aveva la sensazione di cadere nel vuoto. Per questo ho fatto montare un parapetto. Con questa carta da noi firmata al costruttore possiamo chiedere lo stesso i danni ?
10. La consegna delle chiavi per andare ad abitare nel mio appartamento è avvenuta qualche mese prima della stipula dell´atto notarile. Il ritardo della stesura del rogito mi è costato la perdita di un contributo prima casa che la mia regione erogava a suo tempo a chi acquistava un appartamento entro una data "X" .Posso citare la ditta costruttrice per questo ritardo che mi è costata una perdita economica?Quale pezza giustificativa potrei usare a dimostrazione che il ritardo non è stata colpa mia ma bensì del costruttore? Preciso che subito dopo la consegna delle chiavi e quindi prima della stipula dell´atto notarile ho trasferito nell´appartamento la residenza .Esempio residenza trasferita marzo 2008 stipula del rogito luglio 2008. Dalla perdita di questo contributo sono trascorsi 6 anni. Farei in tempo a citare il costruttore per chiedere i danni.
Nel ringraziarvi porgo distinti saluti.



RISPOSTA



Rispondo nell'ordine alle tue domande:

1) La disposizione, inserita a rogito, per cui "la parte venditrice, comunque, si obbliga ad ottenerla e consegnarla alla parte acquirente a sua completa cura e spese", comporta una responsabilità del costruttore in caso di inadempimento (mi sembra evidente !!!). Direi semmai, che il costruttore perderebbe in partenza, un'eventuale processo civile di risarcimento danni. Vi consiglio di citare in giudizio il costruttore. L'amministratore di condominio invece, si è reso inadempiente ai suoi doveri quindi, può essere rimosso dal suo incarico e può essere, anch'egli, citato in giudizio, dinanzi al Tribunale, per risarcire i danni patrimoniali cagionati.

2) Sì, ai sensi dell'articolo 1494 del codice civile, anche in mancanza di una risoluzione contrattuale, puoi agire per ottenere un risarcimento del danno subito, per un importo pari alla diminuzione del valore dell'appartamento, a seguito della mancanza di agibilità del fabbricato.

3) Assolutamente no.

4) Il danno morale è il danno non patrimoniale, attinente alla sfera della personalità e dei sentimenti della persona. E' determinato dal giudice in via equitativa. Il risarcimento del danno morale è previsto soltanto nei casi tassativamente indicati dalla legge. La tua fattispecie non rientra nell'ambito giuridico del danno morale. Hai diritto al risarcimento del danno patrimoniale, calcolato in considerazione della diminuzione del valore del bene, a seguito della mancanza di agibilità.

5) Ai sensi degli articoli 24 e 25 del D.P.R. 380 del 2001 (Testo unico in materia di edilizia), il termine per presentare l'istanza è di 15 giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'immobile. Ad ogni modo, il termine è abbondantemente prescritto ed il costruttore è inadempiente.

6) No, semmai potresti ottenere un documento che attesti la presenza dell'agibilità del fabbricato, non la sua assenza. Si tratta di un falso problema: il costruttore era obbligato a garantire l'agibilità del fabbricato, invece si è reso inadempiente. I motivi dell'inadempimento saranno semmai, indicati dal costruttore durante il processo. Per citare in giudizio il costruttore, non è necessario un documento che attesti l'assenza dell'agibilità del fabbricato ovvero i motivi di tale assenza. Presenta l'atto di citazione in giudizio: sarà il costruttore a dare della spiegazioni !!!

7) Devi citare in giudizio il costruttore, perchè soltanto quest'ultimo è responsabile, nei tuoi confronti, per il danno cagionato.
In caso di comportamento negligente degli organi comunali, il costruttore successivamente alla sua condanna al risarcimento nei tuoi confronti, citerà in giudizio il Comune, per rivalersi sulle casse comunali (questo aspetto tuttavia, non ti interessa in modo particolare, perchè non riguarda la tua sfera giuridica).

8) Assolutamente no.

9) La dichiarazione rilasciata al costruttore non vi impedisce, nel modo più assoluto, di citarlo in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni. La dichiarazione si riferisce soltanto all'apparenza esterna dell'appartamento, in un particolare momento, e non ha alcuna rilevanza giuridica, riguardo ai vizi ed ai difetti di costruzione che non erano evidenti agli acquirenti, al momento dell'accesso nell'immobile.

10) Sì, sei ancora nei termini per chiedere il risarcimento del danno, relativo alla mancata erogazione del contributo regionale (il termine di prescrizione è decennale, ai sensi dell'articolo 2946 del codice civile). E' difficile semmai, dimostrare la colpa del costruttore: potresti dimostarla soltanto a mezzo di testimoni. Se dovessi decidere di citare in giudizio il costruttore, inserisci nell'atto di citazione anche questa particolare richiesta di risarcimento. Le probabilità di ottenere l'equivalente del contributo regionale dal costruttore, non sono molto elevate tuttavia, inserire questa istanza nell'atto di citazione non costa assolutamente nulla. Al termine del processo, il giudice deciderà anche relativamente a questo aspetto.

Cordiali saluti.

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