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Successione nel contratto di locazione del convivente e della badante





Gentile avvocato, sono ormai tanti anni che ho affittato il mio appartamento ad un inquilino settantenne; si tratta di un contratto di 4 anni con proroga tacita per altri 4 anni e siamo al sesto anno di rapporto locatizio. Tanto premesso, l'inquilino è stato sempre assistito da una badante extra comunitaria, ma adesso, a seguito di un intervento operatorio al femore, suo nipote si è trasferito temporaneamente presso di lui, per assisterlo anche nelle ore notturne. La mia domanda è la seguente: in caso di morte dell'inquilino, suo nipote ha diritto di subentrare nel contratto di locazione ???
La badante che ha assistito il conduttore ha diritto di subentrare nel contratto di locazione intestato al deceduto (successivamente alla morte dell'inquilino ovviamente) ??? La badante risulta residente presso il mio appartamento, ma non intestataria del contratto di locazione !



RISPOSTA



Secondo la giurisprudenza della Cassazione, il nipote dell'inquilino, trasferitosi temporaneamente presso di lui, per assisterlo a seguito dell'intervento operatorio al femore, non ha diritto di subentrare nel contratto di locazione, in caso di morte dello zio.
Né tanto meno ha diritto di subentrare nel contratto di locazione la sua badante, al momento del suo decesso.
Secondo la sentenza della Cassazione Civile, Sezione III, del 11/02/2008 n 3251, “la convivenza con il conduttore defunto, cui, ai sensi dell'art. 6 della legge n. 392 del 1978, è subordinata la successione nel contratto di locazione di immobile adibito ad uso di abitazione, costituisce una situazione complessa caratterizzata da una convivenza "stabile ed abituale", da una "comunanza di vita", preesistente al decesso, non riscontrabile qualora il pretendente successore si sia trasferito nell'abitazione locata soltanto per ragioni transitorie”.

Il nipote, nonostante il dettato normativo dell'articolo 6 della legge 392 del 1978, non potrebbe subentrare nel contratto di locazione, in quanto trasferitosi presso lo zio per ragioni transitorie di assistenza, senza instaurare una stabile ed abituale convivenza; non a caso il nipote non ha nemmeno trasferito la sua residenza presso il tuo appartamento.

Art. 6 della legge 392 del 1978. Successione nel contratto.

In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi.
In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo.
In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia così convenuto.

La badante invece, sebbene risulti residente presso il tuo appartamento, non potrebbe succedere nel contratto di locazione, in quanto non è legata da nessun rapporto di parentela nei confronti dell'inquilino – conduttore.

La morte di una delle parti del contratto di locazione non determina di per sé la cessazione del rapporto: vige in questo caso la norma generale secondo la quale i rapporti contrattuali si trasmettono ai successori mortis causa, sussistendo tuttavia, i presupposti di fatto e di diritto di cui alla norma suddetta della legge 392 del 1978, così come interpretati dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione.

Del resto, l'articolo 1614 del codice civile, attribuendo il potere di recesso dal contratto agli eredi del conduttore, sancisce necessariamente la possibilità di subentrare per gli stessi soggetti.

Art. 1614 del codice civile. Morte dell'inquilino.

Nel caso di morte dell'inquilino, se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte.

Il recesso si deve esercitare mediante disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi.

Possibilità di subentrare in considerazione di un rapporto di parentela e di una stabile e abituale comunanza di vita.
Siamo a disposizione per tutti i chiarimenti del caso.

Cordiali saluti.

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