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Perdita benefici prima casa compravendita immobiliare





Buongiorno, vorrei sottoporre alla vostra cortese attenzione il mio quesito e richiedere consulenza per lo stesso; di seguito le informazioni del caso:
-Coniugato in regime di comunione dei beni.
-Con atto di donazione (maggio 2017) ricevo appartamento per il quale richiedo (nel medesimo atto) agevolazione prima casa nel comune "A" dove ho la residenza dalla nascita.
-Sono proprietario al 50% nel medesimo comune "A" di altro appartamento nel quale vive l'unico genitore superstite (proprietario dell’altro 50%).
-Vorrei nel corso del 2018 acquistare con mutuo altro appartamento in altro comune "B" e chiedo se vi fosse la possibilità di poter usufruire di nuovo dell'agevolazione fiscale prima casa (per poter avere un mutuo a condizioni migliori e altri vantaggi).

La legge prevede questa possibilità? Se si in che modo? Posso "spostare" l'agevolazione sull'appartamento che acquisterò con mutuo e versare all'erario le imposte non pagate sull'appartamento ricevuto in donazione?

In attesa di un riscontro invio cordiali saluti.

 

RISPOSTA



1) Dobbiamo innanzitutto rispondere ad una domanda sui requisiti dell'appartamento che sei in procinto di acquistare.
I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni “prima casa” sono i seguenti:

- L’abitazione non deve essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono: A/2 (abitazioni di tipo civile) - A/3 (abitazioni di tipo economico) - A/4 (abitazioni di tipo popolare) - A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) - A/6 (abitazioni di tipo rurale) - A/7 (abitazioni in villini) - A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi).

Verifica quindi che l'appartamento che intendi acquistare, sia classificabile all'interno di una categoria ammessa all'agevolazione prima casa.

2) Altro presupposto per beneficiare dell'agevolazione prima casa.
L’immobile deve essere ubicato
− nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è situato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto. Ai fini della corretta valutazione del requisito della residenza, il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento − se diverso, nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, intendendo per tale anche quella svolta senza remunerazione, come per esempio le attività di studio, di volontariato e sportive (circolare 2 marzo 1994, n. 1).

CONSIDERA QUINDI CHE DOVRAI SPOSTARE LA TUA RESIDENZA NEL COMUNE B, ENTRO 18 MESI DELL'ACQUISTO.

Per richiedere i benefici fiscali, inoltre, nell’atto di acquisto il compratore deve dichiarare:

- di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
- di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

… E SU QUESTO PUNTO, SORGE UN PROBLEMA!
HAI SCRITTO: Con atto di donazione (maggio 2017) ricevo appartamento per il quale richiedo (nel medesimo atto) agevolazione prima casa nel comune "A" dove ho la residenza dalla nascita.

… ed allora cosa fare? Ce lo dice la legge. Continuiamo a leggere la normativa:

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse, con la necessità di versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% dell’imposta stessa. Questo può accadere se:
- le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false
- l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.
Il requisito del riacquisto non si considera soddisfatto nel caso in cui
- venga stipulato, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, un contratto preliminare, in quanto questa fattispecie negoziale non produce l’effetto reale del trasferimento del bene, ma soltanto quello obbligatorio di concludere il contratto definitivo
- non venga trasferita la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto.

Dovresti cedere (il titolo della cessione è irrilevante) l'immobile ricevuto per donazione e, poiché non sono trascorsi 5 anni dalla donazione a tuo favore, dovresti entro un anno dalla cessione, acquistare l'immobile nel comune B e spostare la residenza presso tale comune B entro 18 mesi.

Immagino adesso la tua domanda: è possibile raggiungere questo obiettivo senza dover cedere l'immobile ricevuto in donazione?
Quando è possibile presentare istanza di riliquidazione dell'imposta all'agenzia delle entrate?
Quando è possibile presentare istanza di ravvedimento operoso?

Leggiamo la normativa.
Casi di riliquidazione dell'imposta o di ravvedimento operoso:

1) mancato trasferimento della residenza nei 18 mesi … ma non è il tuo caso, visto che sei residente nel comune A dalla nascita.
Con riferimento alla causa di decadenza dell’agevolazione “prima casa” per mancato trasferimento della residenza nel termine di diciotto mesi, con la risoluzione n. 105/E del 3 ottobre 2011 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:
- se è ancora pendente il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che non può rispettare l’impegno assunto può revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile. A tal fine, deve presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato, chiedendo la riliquidazione dell’imposta. L’ufficio riliquida l’atto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto. Non sarà applicata, invece, la sanzione del 30%, in quanto, entro il termine di diciotto mesi dalla data dell’atto non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione
- se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di diciotto mesi senza trasferire la residenza e senza presentare un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia, si verifica la decadenza dall’agevolazione “prima casa”. In tale situazione, il contribuente ha comunque la possibilità, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento, di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso. È sufficiente che egli presenti un’istanza all’Ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto con cui dichiari l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richieda la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta. L’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione opportunamente ridotta, in applicazione dell’istituto del ravvedimento operoso.

2) Vendita dell'immobile acquistato con il beneficio, senza acquistare altro immobile nell'anno successivo. Anche questo non è il tuo caso!

Riguardo al caso del contribuente che vende l’abitazione, acquistata con i benefici “prima casa”, prima che sia decorso il termine di cinque anni, l’Agenzia delle Entrate ha fornito le seguenti precisazioni (risoluzione n. 112/E del 27 dicembre 2012):
- se, prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni (periodo entro il quale è necessario, per non incorrere nella decadenza, riacquistare un altro immobile da adibire a “prima casa”), il contribuente manifesta l’intenzione di non voler acquistare un’altra casa di abitazione, può chiedere, presentando un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, la riliquidazione dell’imposta. In tal modo, non scatta alcuna sanzione: il contribuente dovrà versare la differenza tra l’imposta pagata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre al pagamento degli interessi
- se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di dodici mesi, senza acquistare un nuovo immobile o comunicare all’ufficio dell’Agenzia l’intenzione di non voler più fruire dell’agevolazione, si verifica la decadenza del beneficio “prima casa” goduto al momento del primo acquisto. In tal caso, egli ha comunque la possibilità di beneficiare del ravvedimento operoso e ottenere la riduzione delle sanzioni (sempreché non gli sia stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento).

Tanto premesso, rispondo alle tue domande: non è possibile “spostare” il beneficio prima casa, dall'immobile donato all'immobile ubicato nel comune B, nemmeno chiedendo una riliquidazione dell'imposta oppure avvalendosi del ravvedimento operoso.
Per beneficiare dell'agevolazione prima casa, circa l'acquisto dell'immobile del comune B, dovrai necessariamente cedere in via preventiva l'immobile ricevuto in donazione.

Cordiali saluti.

Fonti: