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Risarcimento Danni - Risarcimento dei danni cagionati dalle parti comuni dell'edificio condominiale





Chiarissimi avv.i,
non mi è possibile fare il disegno ma spero sia chiaro lo schema seguente:
____ c2
A: alloggio piano 1° B _____
B: alloggio piano 2° A _____
C: 1 seminterrato comune c1
C: 2 sottotetto comune
Premessa Nel 1959 i due condomini A e B costruiscono una casa per vacanze in montagna di due alloggi, occupando rispettivamente il 1° e il 2° piano della stessa. In un primo tempo la casa è attrezzata con un impianto di riscaldamento in comune, la cui caldaia (a gasolio) è sistemata in un ripostiglio posto al piano seminterrato C 1, mentre le tubazioni che alimentano i rispettivi termosifoni vengono poste per l’inquilino A sospese a soffitto del seminterrato e per il B nel sottotetto. In seguito, con l’arrivo del metano, l’impianto di riscaldamento è dotato di due caldaie murali sistemate all’interno dei singoli alloggi, recuperando l’impianto originario di distribuzione ai termosifoni (per A si riutilizzano le tubazioni poste nel seminterrato, mentre per B quelle nel sottotetto).
1) I due coinquilini stipulano congiuntamente negli anni 80’ una polizza danni con una compagnia d’assicurazione che, a ogni scadenza, è ripetutamente rinnovata ai due intestatari.
2) Nell’aprile 2009 l’inquilino A che, di comune accordo, si era occupato negli ultimi anni del rinnovo di tale polizza, rinnova la medesima (il cui testo però è modificato dalla stessa compagnia assicurativa), intestando solo a se stesso (ovvero a uno degli eredi di A) senza darne comunicazione alcuna all’inquilino B (ovvero agli eredi di B).
3) Nel dicembre 2009, a seguito del forte gelo e a causa delle cattive condizioni del tetto che hanno favorito l’abbassamento della temperatura nel sottotetto, le tubazioni poste nel medesimo subiscono una rottura nell’impianto di riscaldamento con conseguente allagamento di entrambi gli alloggi. L’impianto di riscaldamento di B deve essere interamente rinnovato, mentre è sostituita la sola caldaia dell’impianto di A. Tuttavia il danno più consistente (muri, soffitti, mobili e suppellettili) è subito da A.
4) La compagnia d’assicurazione si dice disposta a rimborsare solo una somma pari all’1,2% del danno complessivamente subito a solo beneficio dell’intestatario, ossia dell’inquilino A, sostenendo che la polizza (dopo l’ultimo rinnovo) non contempla il danno dovuto a gelo (mentre la precedenza polizza lo prevedeva).
5) L’inquilino B aveva inviato ad A il 4 agosto 2009 un preventivo di un’impresa di costruzioni inerente i lavori da effettuare sul tetto (sostituzione delle tegole con aggiunta di pannelli isolanti aventi spessore di 8 cm.), perché lo stesso, dopo 50 anni di vita, si trovava in cattivo stato e quindi non più in grado di assolvere pienamente il suo scopo. Negli ultimi anni si erano ripetutamente registrati danni al soffitto di B conseguenti ad infiltrazioni dovute alla pioggia. Tale procedura, anche se tardivamente, è in questo periodo in itinere per volere di entrambe le parti. Le segnalazioni dell'inquilino B circa l'urgenza di provvedere al rifacimento del manto di copertura non hanno avuto una definitiva risposta da parte degli eredi dell'inquilino A fino a tutto il settembre 2010.
6) L’inquilino A chiede a B l’intero importo del danno subito, poiché l’allagamento è partito dall’impianto che serve l’alloggio B (le cui tubazioni, collocate nel sottotetto comune ‘c 2’, sono più esposte al gelo), nonostante B abbia preventivamente incaricato un idraulico del luogo di accendere l’impianto di riscaldamento proprio per ovviare le eventuali gelate (1), come di consueto è avvenuto negli anni precedenti.
7) L’inquilino B sostiene che la somma dei danni va ripartita in parti eguali (50% ciascuno). (1) L’idraulico interpellato da B ha certificato di aver acceso l’impianto di riscaldamento di B ma che, nonostante ciò, il gelo nel sottotetto ha avuto il sopravvento.
Come ci si dovrebbe comportare? In attesa di preventivo, ringrazio anticipatamente.



RISPOSTA



Sei stata chiarissima, anche senza disegni o piantine dell’immobile e, soprattutto, non hai indicato l’identità dello scrivente, eredi di A o di B, in modo tale che la mia consulenza sia la più obiettiva possibile.
Iniziamo dalla conclusione della consulenza stessa, per poi motivare, in seguito, le mie argomentazioni giuridiche; ha perfettamente ragione B, in quanto la somma dei danni cagionati dal gelo e dalle condizioni del sottotetto, deve essere ripartita in parti uguali tra i due condomini, per i seguenti motivi.

I danni sono stati cagionati dal cattivo stato di alcune parti comuni del condominio (si tratta di un condominio, seppure minimo, ossia formato soltanto da due condomini): il tetto, il sottotetto, gli impianti, le tubazioni per il riscaldamento. Attenzione, le caldaie presenti nei singoli appartamenti sono di proprietà dei singoli condomini, ma le tubazioni poste nel seminterrato e nel sottotetto sono parti comuni dell’edificio; non cadiamo nell’errore di considerare le tubazioni, poste nel sottotetto, di esclusiva proprietà di B, per il semplice fatto che sono poste al disopra del suo appartamento. Le tubazioni dell’impianto di riscaldamento, ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, sono una parte comune dell’edificio ed appartengono a tutti i condomini, a prescindere dalla loro ubicazione e dalla vicinanza ai singoli appartamenti.

Art. 1117 del codice civile. Parti comuni dell'edificio.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; 2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

I danni, essendo stati originati dal cattivo stato delle parti comuni dell’edificio, devono essere ripartiti, in ragione del grado di colpevolezza e di negligenza dei singoli condomini; dal contenuto della tua mail, è possibile affermare che siamo in presenza di un evidente concorso di colpa al 50%, tra il condomino A e B. Entrambi i condomini sono responsabili per non avere posto in essere, tempestivamente, i lavori di manutenzione del tetto e del sottotetto, prima dell’arrivo del gelo. Le segnalazioni di B non sono state accolte tempestivamente da A; il comportamento di A quindi, non può essere certamente considerato esente da colpa !!!
Il signor A chiede il risarcimento dei danni subiti, in quanto l’evento dannoso sarebbe scaturito dalle tubazioni, collocate nel sottotetto; ma tali tubazioni sono, ai sensi di legge, parti comuni dell’edificio, la loro vicinanza all’appartamento di B, non muta la loro qualificazione giuridica, ai sensi dell’articolo 1117,. numero 3 (impianti per il riscaldamento) del codice civile. Ad essere sinceri inoltre, il danno non scaturisce dalle tubazioni, ma dalle condizioni del tetto e del sottotetto …
Il signor B ha incaricato, diligentemente, un idraulico ad accendere l’impianto di riscaldamento, per contrastare il gelo; questa circostanza può essere agevolmente certificata dall’idraulico. Se nonostante tutto, il gelo ha avuto il sopravvento, si tratta di un evento dannoso, causato da forza maggiore, non imputabile al comportamento del signor B.
Per tutti questi motivi, B non può essere condannato al risarcimento dei danni sopportati da A; i danni saranno sostenuti in egual misura, da entrambi i condomini … così come è quantificabile, nella stessa misura, il grado di colpevolezza e di negligenza del loro comportamento.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.

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