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Fisco e tributi - Imposte da corrispondere per la vendita del terreno: registro, ipotecaria, catastale.





Ho venduto un terreno sottocosto per bisogno di denaro contante,adesso dal notaio ,il prezzo risulta troppo basso rispetto alla perizia del mio geometra ,il compratore vuole fare un'altra perizia piu' bassa per adeguare la scrittura privata,che cosa mi conviene fare?
esiste la possibilita' che l'agenzia delle entrate non la accetti e ci siano da pagare altri oneri? posso impuntarmi e farmi pagare l'esatto prezzo di mercato,tenuto conto che la scrittura privata e' regolare con prezzo basso,e che ho gia' preso meta' dei soldi?



RISPOSTA



Penso che sia opportuno, per completezza espositiva, indicare gli obblighi tributari connessi alla vendita del terreno. La vendita del terreno è assoggettata ad Iva o registro?

Le imposte da corrispondere per la vendita del terreno e le relative aliquote da applicare sono:

-Registro,7%
-Ipotecaria,2%
-Catastale, 1%

Per la compravendita di terreni edificabili ed agricoli le aliquote dell'imposta di registro sono dovute rispettivamente nella misura dell'8% e del 15%.

Il terreno, oggetto del contratto è edificabile o agricolo???

La base imponibile ai fini dell'imposta di registro e dell'iva si calcola nel seguente modo:

La base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è data dal valore dell'immobile dichiarato nell'atto. Le imposte (registro, imposte ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione. 

Se l'ufficio dell’agenzia delle entrate ritiene che il valore di mercato dei beni trasferiti è superiore a quello indicato nell'atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle sanzioni e degli interessi) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito avviso. Nel caso, però, che il contribuente abbia dichiarato in atto un valore non inferiore a quello determinato su base catastale, l'ufficio dell’agenzia delle entrate non può procedere alla rettifica di valore.

Per le cessioni soggette all'IVA la base imponibile è costituita dal corrispettivo pattuito tra le parti. Se il contribuente ha dichiarato nell'atto di vendita del fabbricato un corrispettivo non inferiore a quello determinato in base ai parametri catastali, l'Ufficio finanziario non procede alla rettifica, salvo che da altri atti e documenti non risulti un corrispettivo superiore.

Il valore catastale del terreno viene determinato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per i seguenti coefficienti:

·         110, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le categorie A/10 e C/1);
·         55, per i fabbricati della categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;
·         37,4, per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

Per i terreni non edificabili, il valore catastale si determina moltiplicando per 75 il reddito dominicale rivalutato del 25%.

In sintesi, se non vuoi avere problemi con il fisco, se non vuoi essere assoggettato a controlli da parte dell’Agenzia delle entrate, devi indicare a rogito, un importo non inferiore al valore catastale del terreno, calcolato come sopra, a prescindere dall’effettivo corrispettivo pattuito e versato (che può essere superiore ovvero inferiore al valore catastale del terreno stesso).
Il principio è valido anche se la cessione del terreno è assoggettata ad Iva: attieniti sempre ai parametri catastali (il tuo geometra sa come calcolare il valore catastale del terreno).
Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.

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