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Diritto privato - Divisione del supercondominio in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi





Buon giorno, abito in un supercondominio formato da 2 complessi completamente diversi l'uno dall'altro, sarò più chiaro:
Il primo complesso è formato da 4 palazzine ognuna di 3 piani con un totale di 120 famiglie, il secondo complesso è formato da 12 villette, in comune abbiamo I BOX, LA PISCINA; IL PARCO GIOCHI E IL CAMPETTO DA CALCIO.
il costruttore non ha separato i 2 condomini con un supercondominio per le parti comuni ed è per questo che vi scrivo.
Le esigenze delle 12 villette come potete immaginare sono completamente diverse da quelle delle palazzine, in ogni assemblea condominiale si parla solo di ascensori, balconi che perdono e quanti'altro e come potete immaginare il nostro valore decisionale è pari allo 0 se immaginate 120 famiglie contro noi povere 12.
Vi chiedo allegandovi una lettera mandata precedentemente all'amministratore e al regolamento condominiale se fosse possibile legalmente procedere con la separazione dei condomini lasciando in comune solo le parti che spettano al supercondominio.
In questo modo separando i complessi in 2 condomini distinti noi 12 villette potremo finalmente decidere e risolvere tutti i nostri problemi.
Sarei grato anche se mi indicaste come procedere per la separazione dei condomini

Grazie

Cordiali saluti



RISPOSTA



Il legislatore ha previsto una specifica normativa in materia di divisione di un supercondominio, in diversi condomini autonomi, capaci di regolare le questioni di interesse “interno”, con differenti assemblee che agiscono in sede deliberante, ed amministratori (eventualmente e non necessariamente) differenti.

Si tratta degli articoli 61 e 62 delle disposizioni d’attuazione del codice civile che contengono un rinvio normativo all’articolo 1136 del codice civile.

Riporto in seguito le norme citate:

Art. 61 Disp. Att. Codice civile

Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o e disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

Art. 62 Disp. Att. Codice civile

La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso.

Art. 1136. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.

1.L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
2.Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

3.Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
4.Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
5.Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
6.L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
7.Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.


In sintesi, dall’esame delle norme suddette, emerge che:

1)                  il supercondominio può essere sciolto durante la prossima assemblea condominiale, con una delibera approvata da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (per edificio s’intende l’intero supercondominio).

2)                  Se la delibera non dovesse essere approvata dalla maggioranza richiesta dall’articolo1136, II comma, del codice civile, lo scioglimento del supercondominio sarà disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione. Sono sufficienti quindi, anche soltanto 4 famiglie, proprietarie delle villette, per chiedere al Tribunale lo scioglimento del supercondominio. Il giudice accoglierà la vostra richiesta, in quanto il supercondominio può essere suddiviso in due parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, ai sensi dell’articolo 61 disp. att. Cod.civ.

3)                  I beni che continueranno ad essere di comune proprietà tra i due nuovi condomini, nati dalla scissione, continueranno ad essere amministrati, esattamente come sono gestiti attualmente, ossia come se si trattasse ancora di un unico supercondominio.

Ricorda che se l’amministratore non dovesse dare ascolto al vostro legittimo diritto alla scissione, ovvero l'assemblea non dovesse approvare la delibera di scissione, avete facoltà di rivolgervi ad un avvocato, per chiedere che il tribunale provveda a separare giudizialmente il supercondominio per la ragioni esaminate.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.

Cordiali saluti.

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