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Contratti - Morte del promittente venditore di un immobile, successivamente alla stipula del contratto preliminare di vendita.





Ho acquistato da una ditta individuale un appartamento per il quale ho pagato, ad oggi gli stati d'avanzamento, fra pochi giorni dovevo stipulare l'atto di acquisto ed accollarmi il mutuo della banca.
Purtroppo è deceduto il proprietario e gli eredi accetteranno la successione con beneficio d'inventario.
Avevamo stipulato un compromesso ma non è stato registrato.
Cosa dovrei fare per tutelarmi ed essere sicuro di poter entrare in possesso dell'immobile ?
Poichè è prima casa sono tutelato da qualche legge dello stato ?
Se gli eredi non accettano l'eredità cosa potrebbe avvenire ed io cosa dovrei fare?
Grazie,



RISPOSTA



Vorrei innanzitutto tranquillizzarti: la costante giurisprudenza della corte di cassazione, prevede che, in caso di morte del promittente venditore di un immobile, successivamente alla stipula del contratto preliminare, gli eredi che hanno accettato con beneficio di inventario siano obbligati alla stipula del contratto definitivo, al fine di tutelare le ragioni e le legittime aspettative del promissario acquirente.
Leggiamo la massima della sentenza della Cassazione civile, sezione II, del 30/01/1995, n. 1087.

“Nel quadro della liquidazione dell'eredità accettata con beneficio di inventario devono, di massima, trovare sistemazione e definizione tutti i rapporti di contenuto patrimoniale lasciati pendenti dal de cuius, all'atto della sua morte, essendo l'erede e l'eventuale curatore nominato per gestire la procedura liquidatoria, in linea di principio, tenuti, nei limiti delle disponibilità esistenti nell'asse ereditario, a far fronte ad ogni ragione vantata verso l'eredità da tutti i soggetti nei confronti dei quali il de cuius aveva in vita assunto obbligazioni. Alla stregua di tale principio non può dubitarsi dell'azionabilità nei confronti dell'eredità beneficiaria, nelle persone dell'erede e/o del curatore preposto alla relativa liquidazione, del diritto alla stipulazione di un contratto definitivo scaturito da un contratto preliminare concluso, a suo tempo, dal de cuius, non essendovi motivi validi per ravvisare esclusi dal novero degli obblighi, che l'eredità beneficiaria è tenuta ad onorare, quelli aventi il titolo nel negozio di cui agli art. 1351 e 2932 c.c.”.

A conferma delle suddette argomentazioni, possiamo citare anche le sentenze della Cassazione civile, sezione II, del 06/04/1983, n. 2408, sezione II, del 10/12/1993, n. 12155, sez. II, del 09/06/1990, n. 5618, sez. II, del 05/08/1987, n. 6724.

Sul punto sussiste unanimità in giurisprudenza.

Laddove gli eredi che hanno accettato con beneficio di inventario, non avessero intenzione di stipulare il contratto definitivo di vendita immobiliare, potrai citarli in giudizio, dinanzi al tribunale civile, ai sensi dell'articolo 2932 del codice civile, al fine di ottenere una sentenza costitutiva che produca gli stessi effetti del contratto non concluso, ossia che trasferisca la proprietà dell'immobile al promissario acquirente.

Art. 2932 del codice civile. Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto.

Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

A maggior ragione, laddove gli eredi rinunciassero all'eredità, avresti diritto di agire in giudizio, ai sensi dell'articolo 2932 del codice civile, in quanto creditore dell'eredità, per ottenere una sentenza costitutiva che produca gli stessi effetti del contratto.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.

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