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Diritto civile - Spese per ristrutturazione del terrazzo e riparazione delle infiltrazioni





sono proprietario di una porzione di villino bifamiliare all'interno di un recidence,il terrazzo a livello ad uso esclusivo dell'altro proprietario deve essere ristrutturato. considerato che la mia porzione si sviluppa sotto il sudetto terrazzo;
-in che percentuale devo contribuire alla ristrutturazione?
-e i danni presenti sul mio soffitto dovuti alle infiltrazioni?



RISPOSTA



La situazione della terrazza a livello è equiparata dalla giurisprudenza, al lastrico solare; si applica pertanto, la normativa prevista in materia di lastrico solare.

Il lastrico solare di un edificio può essere di uso comune oppure di uso esclusivo e sulla base di ciò è diversa la disciplina relativa alla ripartizione delle spese.

Se il terrazzo fosse ubicato all’interno di un vero e proprio condominio, la risposta al tuo quesito non sarebbe particolarmente favorevole per te.

Consideriamo la disciplina prevista per il terrazzo a livello, in ambito condominiale.
Il codice civile nomina il lastrico solare elencando le parti comuni dell’edificio all’art. 1117, n. 1, facendo intendere con chiarezza che il regime giuridico del lastrico solare è del tutto parificato a quello del tetto ovvero della terrazza a livello, intesi in senso tradizionale.

Il lastrico solare ovvero il terrazzo a livello può essere destinato all’uso comune oppure all’uso esclusivo ed in quest’ultimo caso, l’art. 1126 cod. civ. prevede che, quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 alla spesa per le riparazioni e le ricostruzioni del lastrico stesso, mentre gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Quando, invece, il lastrico solare serve all’uso comune le spese vengono ripartite fra tutti i condomini che ne usufruiscono e ne traggono utilità (art. 1123, comma 3, cod. civ.).

Il terrazzo a livello infatti, svolge una duplice attitudine: quella tipica di copertura del fabbricato sottostante e quella di superficie praticabile.

La normativa suddetta è applicabile esclusivamente in ambito condominiale laddove sono più di uno i proprietari di appartamenti ubicati al di sotto del terrazzo ovvero del lastrico.

Nel tuo caso, l’applicazione della suddetta normativa, comporterebbe conseguenze giuridiche aberranti: dovresti pagare interamente i 2/3 delle spese di ristrutturazione di un terrazzo di cui non sei proprietario.

Cosa ci indica la giurisprudenza della Cassazione a proposito delle terrazze a livello, che esulano dal contesto condominiale ???

A proposito delle terrazze a livello, la Cassazione ha deciso che, “poiché la funzione da esse svolta di copertura dei piani sottostanti è meramente sussidiaria rispetto all’altra (caratteristica delle terrazze a livello) di estensione e integrazione dell’appartamento cui sono annesse, contrariamente quindi a ciò che avviene per i lastrici solari in ambito condominiale, la ripartizione delle spese deve effettuarsi tra il proprietario della terrazza e gli altri proprietari degli appartamenti ubicati al di sotto del terrazzo, in proporzione dei vantaggi da essi rispettivamente ritratti, in deroga alla disciplina degli articoli 1123 e 1126 cod. civ., salvo che le spese si siano rese necessarie per fatto imputabile solo a chi ha l’uso esclusivo del terrazzo (Cassazione civile, sentenza n. 1029 del 19 febbraio 1986).  

Allora, l’unica soluzione ragionevole e coerente con le norme del codice civile e con la giurisprudenza della Cassazione, per risolvere la tua fattispecie, è la seguente: ripartire le spese in considerazione dell’uso che del terrazzo viene fatto e dei vantaggi ritratti.

Il proprietario del terrazzo a livello sopporterà tutti i costi relativi alla pavimentazione, in quanto sarà soltanto quest’ultimo, a “calpestare” letteralmente, le piastrelle del terrazzo, facendone un uso esclusivo.

Poiché il terrazzo svolge una funzione di copertura, nei confronti della tua proprietà, sarai tenuto a sopportare tutte le spese relative all’intradosso del terrazzo stesso, ossia la parte sottostante che è possibile vedere soltanto dalla tua proprietà (pensa ai lavori di intonacatura dell’intradosso). Tutto il resto (manodopera compresa) sarà suddiviso esattamente al 50% tra te ed il tuo vicino di casa.

Se le opere di ristrutturazione si sono rese necessarie, a causa dell’incuria del proprietario del terrazzo e della sua negligenza che ha causato le infiltrazioni, non sarai tenuto a contribuire con un solo euro, ai lavori di ristrutturazione del terrazzo (mi sembra di capire che le cose stanno proprio così). Non puoi rispondere tu dei lavori di ristrutturazioni che si sono resi necessari a causa del comportamento colposo del vicino e della scarsa attenzione per l’ordinaria manutenzione del terrazzo.

Per quanto riguarda i danni da infiltrazione vorrei segnalare la seguente giurisprudenza della Corte di cassazione:

“La responsabilità per i danni causati agli appartamenti sottostanti al lastrico solare a seguito di infiltrazioni d’acqua dovute a mancanza di manutenzione ha natura extracontrattuale e si basa sulla violazione del dovere di custodia previsto dall’art. 2051 cod. civ.; e quindi il diritto al risarcimento dei danni si prescrive nel termine quinquennale e non in quello ordinario di 10 anni (Cassazione civile, sentenza n. 642 del 17 gennaio 2003)”.

Il tuo vicino deve risarcire tutti i danni causati alla tua proprietà, dalle infiltrazioni anche ai sensi della sentenza della Cassazione Sezioni Unite n. 3672 del 29 aprile 1997. 

Se il tuo vicino avesse posto in essere con diligenza, le operazioni di manutenzione ordinaria, ti avrebbe tenuto indenne dalle infiltrazioni, quindi è tenuto al risarcimento integrale del danno (Cassazione civile, sentenza n. 2726 del 25 febbraio 2002).

Cordiali saluti.

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