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1- Spese condominiali: ripartizione spese per la manutenzione del tetto





Buongiorno,

il quesito che vi pongo è relativo alla ripartizione fra condomini delle spese per la manutenzione del tetto .

La copertura del palazzo in questione è formata da tre tetti ben distinti, ma sotto di essi alcuni fra appartamenti e negozi si diramano in modo differente e ne sono coperti da più di uno.

Per questo motivo, anziché ripartire la spesa totale adottando la tabella "A" millesimi generale, è stato individuato il costo sostenuto per la riparazione di ciascun tetto e sono state formate tre tabelle speciali che contengono le sottostanti superfici rapportate a millesimi.

Mi è stato spiegato dall'amministratore che questo criterio è previsto dell'art. 1123, secondo comma.

Vorrei avere conferma sulla correttezza di questo procedimento e soprattutto un chiarimento sul metodo di calcolo delle superfici, che sono gli unici elementi presi in considerazione.

La tabella che mi riguarda comprende le superfici parziali di tre appartamenti ed un negozio ma, pur rientrando nella verticalizzazione della copertura, sono stati esclusi dal calcolo:

A)  La superficie del sottotetto dell'appartamento all'ultimo piano, di altezza molto bassa..

B)  Le superfici dei locali nel sottosuolo di pertinenza del negozio,  comunicanti ad esso tramite scala interna, di altezza variabile da cm. 220 a cm. 260 e utilizzati come     deposito.


Mi sembra un criterio irragionevole perché se per ipotesi i tre appartamenti fossero tutti dello stesso proprietario, la spesa di questa copertura andrebbe suddivisa soltanto in due parti: una quota per i tre appartamenti e l'altra quota per il negozio.

Vorrei quindi una chiarificazione sulla questione e possibilmente qualche riferimento di sentenze su casi analoghi, in modo da poter orientare anche altri condomini che condividono le mie perplessità.

Resto in attesa e porgo cordiali saluti.



RISPOSTA



Il ragionamento dell'amministratore di condominio è condivisibile soltanto in parte.

Sono pienamente d'accordo sull'applicabilità dell'articolo 1123 del codice civile. A mio parere, risulta applicabile il comma 2 e 3, non soltanto il comma 2.

Art. 1123 del codice civile. Ripartizione delle spese.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

Nel caso in cui il tetto copra l'intero edificio, le spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Se però le spese riguardano un tetto che, per la conformazione dello stabile, copre solo una parte dell'edificio o parti di edificio in misura differente, le stesse devono essere ripartite solo tra i condomini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto, prendendo in considerazione tutte le superfici delle unità immobiliari di proprietà.

Abbiamo un regola di carattere generale, ossia il primo comma: le spese condominiali vanno ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Abbiamo le eccezioni di cui al comma 2 e comma 3. Per quanto riguarda il comma 3, il lastrico solare potrebbe essere parificato al tetto, con un'interpretazione di carattere analogico.

Ma l'articolo 1123 del codice civile deve essere letto in combinato con l'articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile. E' questo l'errore interpretativo che fa l'amministratore di condominio: considerare l'articolo 1123 del codice civile in modo a se stante e non in combinato normativo con l'articolo 68 delle disposizioni di attuazione.

Art. 68 Per gli effetti indicati dagli art.1123, 1124, 1126, e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprieta' esclusiva ai singoli condomini.  I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espresse in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.  Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti o dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.

In caso di applicazione dell'articolo 1123, II e III comma, del codice civile, l'amministratore deve quindi procedere come segue.

a)individuare il costo sostenuto per ciascun tetto e suddividere tale spese tra coloro che traggono utilità da ciascun tetto.
b)suddividere la tabella A millesimi generali in tre sotto tabelle (in ragione degli appartamenti che sono ubicati sotto il tetto A o il B o il C), senza modificare alcunché dei contenuti della suddetta tabella millesimi generale.

La domanda infatti nasce spontanea. Perché ai fini del riparto generale delle spese di condominio (parlo delle spese in generale, non delle spese per il rifacimento dei tetti), si considerano, ai fini del calcolo, sia la superficie del sottotetto dell'appartamento all'ultimo piano che le superfici dei locali nel sottosuolo di pertinenza del negozio (deposito), mentre tali superfici, senza un ragionevole motivo, non sono considerate per la ripartizione della spese ai sensi dei commi 2 e 3 dell'articolo 1123 del codice civile ??? Come potrebbe giustificarsi questa divergenza ???

L'articolo 68 delle disposizioni di attuazione è molto chiaro. Per gli effetti di cui all'articolo 1123 del codice civile (sia il primo che il secondo ed il terzo comma !!!), “i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espresse in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio”.

Perché una superficie di un locale, utilizzato come deposito, dovrebbe essere considerata ai fini del riparto delle spese per l'illuminazione delle scale (faccio un esempio) ed invece dovrebbe essere esclusa per la ripartizione delle spese di manutenzione del singolo tetto che copre tale negozio ??!!
L'articolo 68 non prevede tale differenziazione. Tale differenziazione non è legittimata dall'articolo 68 che prevede l'utilizzo del medesimo criterio, ai fini dell'applicazione degli articoli 1123, 1124, 1126, e 1136 del codice.

Il sistema di ripartizione delle spese come previsto dal secondo comma dell'articolo 1123 c.c., sarebbe derogabile esclusivamente attraverso una convenzione sottoscritta da tutti i condomini o da una deliberazione presa dagli stessi in sede assembleare con l'unanimità dei consensi dei partecipanti al condominio (in tal senso Cass. Civ. n. 6231 del 04.06.1993). Una delibera derogante alle disposizioni di cui al secondo comma dell'articolo 1123 c.c., adottata non con decisione unanime dei condomini, venendo direttamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, sarebbe inefficace nei confronti del condomino dissenziente o assente, per nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo e non meramente annullabile su impugnazione da proporsi entro 30 giorni, ai sensi dell'articolo 1137 codice civile (così la Corte di Cassazione in sentenza n. 7077 del 22.06.1995 e sentenza del 20.9.1991 n. 9833).

In sintesi, va bene l'applicazione dell'articolo 1123, II e III comma, del codice civile, ma applichiamolo in considerazione dell'articolo 68 disposizioni di attuazione che non prevede alcuna differenziazione tra i vari commi della norma in questione. Si fa riferimento a tutte le superfici dei locali che sono ubicati sotto il singolo tetto, come se la tabella millesimi generale fosse semplicemente suddivisa in tre sotto tabelle, in ragione dei tre tetti.
Per modificare tale principio, secondo la giurisprudenza della corte di cassazione, occorre l'unanimità dei condomini.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.

Cordiali saluti.

 

2 - Ripartizione spese manutenzione tetto condominiale a carico condomini che utilizzano il tetto, decisioni condomini





Buongiorno, abito in un condominio composto da un blocco centrale e una propaggine con un piano. Il mio appartamento (come quello dell'inquilino di sotto) ha 2 stanze nel corpo centrale (dove c'è anche il vano scale) ed il 60% rimanente nella propaggine. Io voglio chiedere l'utilizzo esclusivo per l'utilizzo del tetto della propaggine, secondo me siamo titolati a decidere solo gli inquilini che sono sotto al tetto della propaggine e non quelli del blocco principale. Stesso discorso per le spese di manutenzione del tetto della propaggine che ricadono solo su chi effettivamente è sotto di esso. grazie saluti



RISPOSTA



Confermo quello che hai scritto nella tua mail. Sebbene il tetto, ai sensi dell'articolo 1117, I comma numero 1 del codice civile, sia una parte comune dell'edificio condominiale, nel tuo caso esso è utilizzato esclusivamente da alcuni condomini (due inquilini) che ne traggono utilità.

Art. 1117 del codice civile. Parti comuni dell'edificio.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Le decisioni relative al tetto di uso esclusivo dei due condomini, devono essere quindi prese esclusivamente dai due condomini; anche le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria del tetto di uso esclusivo saranno soltanto a carico dei due condomini, ai sensi dell'articolo 1123 II comma del codice civile (“Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”).

Art. 1123 del codice civile. Ripartizione delle spese.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità. La giurisprudenza di cassazione conferma le tue conclusioni ed i tuoi diritti di condomino.
La Corte di Cassazione con sentenza n. 7077 del 22.06.1995 afferma quanto segue:

"In tema di condominio di edifici il principio di proporzionalità tra le spese ed uso di cui al secondo comma dell'articolo 1123 del codice civile, secondo cui le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell'uso che ciascuno può farne, esclude che le spese relative alla cosa che in nessun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, può servire ad uno o più condomini possano essere poste anche a carico di quest'ultimi".

Lo stesso principio è ribadito nelle sentenze n. 6359/1996 e n. 5458/1986 della Corte di Cassazione.

In sintesi, secondo la Cassazione, se il tetto è utilizzato soltanto da due condomini, spetta a loro decidere circa eventuali lavori di manutenzione, esattamente come spetta a loro sopportare le relative spese.

Siamo a disposizione per tutti i chiarimenti del caso.

Cordiali saluti.

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