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Contratti - Rinnovo tacito del contratto di affitto e registrazione





Gentile Avvocato,

Sono a scriverLe nuovamente per richiedere la sua preziosa consulenza e qualche consiglio giusto per venire a capo della mia personale situazione:

A decorrere dal 01/08/97 ho preso in fitto un terreno adibito ad autolavaggio con regolare contratto con scadenza al 31/07/03. Trascorso tale termine, con tacito accordo della società proprietaria del terreno, ho continuato ad esercitare la mia attività per ulteriori sei anni e quindi il contratto arrivava a scadere il 31/07/09.

Alla scadenza del contratto, non avendo ricevuto alcuna richiesta di rientrare in possesso del terreno per cessata locazione, ho continuato a svolgere la mia attività dietro pagamento delle mensilità di agosto e settembre (come da fatture in mio possesso).

Il 12/08/09, purtroppo, a seguito di controllo da parte dei carabinieri, il locale è stato sottoposto a sequestro poiché lo scarico delle acque non risultava a norma. Pertanto, a decorrere da tale giorno, non ho più lavorato e tuttora continuo a non poter lavorare.

Per poter adeguare l´impianto di scarico alla vigente normativa con l´acquisto, tra l´altro, di depuratori, devo richiedere un finanziamento per il quale è necessario esibire il contratto di fitto registrato ed in corso di validità.

Pertanto, mi sono presentato ripetutamente a settembre e nella prima metà di ottobre presso gli uffici della società proprietaria per acquisire il contratto, ma hanno sempre eluso la mia richiesta adducendo mille scuse.

Il 24/10/09 ho inviato a mezzo raccomandata a.r. una nota con la quale chiedevo di avere il contratto che era necessario per poter dissequestrare il locale e fare gli adeguamenti previsti e comunicavo che non avrei potuto corrispondere il fitto e che avrei ripreso a pagare dal momento in cui fossi venuto in possesso del contratto non avendo alcuna entrata economica a causa della loro inadempienza ed anzi mi sarei riservato di richiedere legalmente un risarcimento danni.

In risposta ricevevo un atto di citazione dal tribunale per morosità del fitto di ottobre.

Affidatomi ad un legale, su indicazione del giudice che consigliava di trovare un accordo tra le parti, i legali si accordavano per rinunciare alla causa con l´ulteriore accordo (verbale) di sottoscrivere il contratto di fitto o in assenza, la restituzione del terreno dietro pagamento di € 25.000 a titolo di risarcimento danni.

Nei due mesi successivi il mio legale ( A SUO DIRE) ha continuamente cercato di formalizzare l´ accordo con la società proprietaria che con mille scuse si è fatta sempre negare.

A questo punto vorrei sottoporLe alcune domande:

1) Ci sono le condizioni per poter citare in giudizio la società proprietaria per il mancato rinnovo del contratto di locazione;

2) Ci sono le condizioni per richiedere i danni economici per mancato guadagno, oltre che altri danni esistenziali arrecati a me ed alla mia famiglia.

3) Ho fondati sospetti che la società proprietaria voglia rientrare in possesso del terreno poiché nella zona sono previsti importanti modifiche (costruzione di albergo e di un importante approdo turistico). Poiché non riesco a comprendere il motivo per cui il mio legale non mi abbia ancora proposto alcuna azione per poter risolvere la questione, posso affidare ad altro legale la citazione in giudizio?

4) Qualora la società proprietaria attuale fosse formalmente diversa da quella che aveva sottoscritto il contratto all´epoca, posso richiedere il risarcimento danni ad entrambe per ciascun periodo di titolarità del terreno?

La ringrazio anticipatamente.



RISPOSTA



Rispondo alle tue domande:

1) Il contratto di affitto è stato rinnovato tacitamente, anche in mancanza della forma scritta: l’articolo 1350 del codice civile elenca i contratti che richiedono la forma scritta per essere validi. Non è indicato il contratto di affitto. I contratti di locazione di durata inferiore a nove anni, non devono essere obbligatoriamente stipulati per iscritto.

Art. 1350 del codice civile: Atti che devono farsi per iscritto:

Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullita':
1) i contratti che trasferiscono la proprieta' di beni immobili;
2) i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del concedente e dell'enfiteuta;
3) i contratti che costituiscono la comunione di diritti indicati dai numeri precedenti;
4) i contratti che costituiscono o modificano le servitu' prediali, il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione;
5) gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti;
6) i contratti di affrancazione del fondo enfiteutico;
7) i contratti di anticresi;
8) i contratti di locazione (non di affitto) di beni immobili per una durata superiore a nove anni;
9) i contratti di societa' o di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato;
10) gli atti che costituiscono rendite perpetue o vitalizie salve le disposizioni relative alle rendite dello Stato;
11) gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari;
12) le transazioni che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei numeri precedenti;
13) gli altri atti specialmente indicati dalla legge.

Il rapporto contrattuale è valido ed efficace tra le parti, la registrazione ha esclusivamente una rilevanza fiscale, ai fini del versamento dell’imposta di registro. Per ottenere la registrazione dell’atto, minaccia la società proprietaria del terreno di segnalare la mancata registrazione del contratto di affitto, presso l’Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza, allegando alla segnalazione, le fatture emesse in relazione ai canoni percepiti: vedrai come correranno a registrarlo !!! Così avrai la tua copia, per ottenere il finanziamento. Non puoi citare in giudizio la società per il mancato rinnovo, perché il contratto (ripeto!!!) è stato rinnovato tacitamente, con il comportamento delle parti (pagamento del canone ed emissione delle fatture), per altri sei anni.
La società proprietaria non ha diritto di mandarti via dal terreno in affitto, fino al luglio 2015. Il tuo avvocato non deve “corteggiare” la società per ottenere la registrazione del contratto: in questo modo non otterrà mai niente !!!

2) Sussistono le condizioni per chiedere, con citazione in giudizio, i danni patrimoniali sopportati, ossia il lucro cessante (i mancati guadagni derivanti dall’attività imprenditoriale), oltre alle spese sostenute a vario titolo, a seguito dell’inadempimento della controparte contrattuale. Sussistono peraltro, anche le condizioni giuridiche per il risarcimento dei danni non patrimoniali.

3) Ho il medesimo sospetto anch’io; vogliono convincerti che senza la copia del contratto, in mancanza della registrazione, tu non hai alcun diritto di possedere il terreno e pertanto, possono legittimamente mandarti via quando vogliono. A scanso di equivoci, ti confermo che dal terreno non può mandarti via nessuno fino al luglio 2015. In mancanza di registrazione del contratto, la società sarà sottoposta ad accertamento fiscale, da parte degli organi competenti. Ti consiglio di fissare un appuntamento con il tuo avvocato, per capire da che parte sta ed eventualmente decidere di rivolgerti ad un altro legale.

4) Certamente sì; il risarcimento del danno sarà dovuto in proporzione al periodo di titolarità del terreno. Dovrai citare in giudizio ambedue le società. Le domande di risarcimento saranno trattate all’interno del medesimo processo.

Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.

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