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Contratti - Contratto preliminare e definitivo di vendita appartamento, caparra confirmatoria





Gentile Avvocato, volevo chiederle un parere.
Nel giugno 2008 ho firmato un contratto preliminare per l´acquisto di un appartamento per il prezzo di 230.000 euro fissando la data del rogito al 30/06/2009 dopo un anno. Venendo meno l´impossibilità oggettiva di poter comprare in quanto legata alla vendita del mio appartamento clausola non iscritta nel contratto non ho potuto rispettare l´impegno. Ho versato una caparra confirmatoria di 20.000 euro. La ditta costruttrice mi ha citato in giudizio per risarcimento del danno per latri 23.000 euro. Da premettere che prima della data del rogito avevo scrittao una lettera al costruttore dove spiegavo le mie motivazioni per non aver potuto adempiere. Che cosa potrà accadere? In questi casi come si comportano i giudici?



RISPOSTA



In questi casi è sempre opportuno subordinare il perfezionamento del contratto di vendita, alla condizione sospensiva per cui la vendita dell'immobile realizza i suoi effetti, soltanto in caso di contemporanea vendita dell'appartamento di cui è titolare il promittente acquirente, inserendo un'apposita clausola nel preliminare.
Mi chiedi cosa farà il giudice: sicuramente non ti sarà rimborsata la caparra confirmatoria di 20.000 euro, ai sensi dell'articolo 1385 del codice civile:

«Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare la esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali»

La motivazione della mancata vendita del tuo appartamento non giustifica il tuo inadempimento, in assenza di specifica clausola inserita nel preliminare.

Il discorso del risarcimento del danno è più complesso: il venditore ha diritto al risarcimento, nella misura in cui è in grado di provare, documenti alla mano, che se non si fosse impegnato con il preliminare di vendita che la controparte non è stata in grado di onorare, avrebbe venduto ad un altro acquirente, lo stesso immobile, ad un prezzo superiore a quello pattuito di 23.000 euro.
Il venditore ha chiesto il risarcimento del così detto "lucro cessante", in concreto, il danno consistente nel mancato guadagno ovvero nella perdita di un'importante chance di vendere ad un prezzo superiore, l'immobile.
La ditta costruttrice ha diritto al risarcimento, tuttavia non è semplice dimostrare la perdita del lucro cessante; non mi meraviglierei se in realtà, la ditta non avesse in mano, nessuna prova documentale (ad esempio, proposte di vendita presentate da terzi, successivamente alla stipula del preliminare, e prima del tuo rifiuto di stipulare il contratto definitivo), ed avesse intrapreso un processo fondato sul bluff, al fine di convincerti a versare in via bonaria, una cifra anche inferiore ai 23.000 euro richiesti, pur di addivenire ad una transazione extra-giudiziale, e chiudere la vertenza.
Vedrai che se le cose stanno così, a breve ti arriverà una proposta di transazione della serie: "ci accontentiamo di 15.000 euro per rinunciare ad agire in giudizio".
Prima di prendere una decisione, ti consiglio di accertare la consistenza delle prove documentali di cui dispone la ditta costruttrice che ti ha citato in giudizio.
Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.

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