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Contratti - Remissione del debito, mandato senza esclusiva all’agenzia immobiliare, provvigione del mediatore





Buongiorno Signori Avvocati;
nel gennaio 2009 io e la mia ragazza ci siamo lasciati,avevamo acquistato un appartamento con un mutuo ipotecario cointestato al 50% e la proprietà dell’immobile era per il 75% mio e per il 25% suo,questa suddivisione fu fatta perché tutto il capitale per accedere al mutuo,arredamenti e quant’altro li misi io,lei cominciò solo a pagare il mutuo,in più ognuno di noi aveva una polizza vita-lavoro in caso di morte o perdita di lavoro (io pagavo l’importo complessivo della rata del mutuo di circa euro 643,00 più i due premi assicurativi di euro 21,00 ognuno, poi la mia ex mi faceva mensilmente un bonifico di euro 343,00 che comprendeva euro 322,00 di rata mutuo ed euro 21,00 di premio assicurazione).
Tra gennaio e febbraio 2009 la mia ex ha traslocato in affitto in un altro appartamento (affitto in nero e senza contratto,affittato da nostri amici comuni…vabbè) ma per i mesi di marzo-aprile-maggio-giugno dell’anno 2009 non mi ha più pagato la rata del mutuo e l’assicurazione a lei intestata dicendo che me li avrebbe dati ma al momento non riusciva a pagare sia l’affitto e il mutuo/assicurazione,capii il problema,mi fidai,ma nel frattempo chiesi di fare una scrittura privata da un avvocato per essere certo che mi avrebbe venduto la parte rimanente dell’immobile senza avere rivalse di qualsiasi tipo. A parte ad impegnarsi a vendermi il restante 25% entro fine giugno 2009,in un punto abbiamo facemmo scrivere che avremmo pagato al 50% le spese notarili e quelle relative alle spese del trasferimento del bene;in un altro punto facemmo scrivere che dopo il rogito/accollo liberavo la mia ex da qualsiasi obbligo passato e futuro;e in un altro punto “che avrei partecipato in futuro al 50% delle imposte,sanzioni e interessi di mora relative all’eventuale decadenza da parte della venditrice (la mia ex) dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile nel caso in cui non avesse riacquistato un altro immobile entro un anno, all’atto del rogito la venditrice dovrà comunicare l’importo esatto di tali imposte e sanzioni,se ed in quanto possibile (cosa che non ha fatto all’atto del rogito e ad oggi ancora non so nulla),ed io avrei dovuto corrispondere il 50% delle imposte-sanzioni entro 10gg dalla richiesta pervenuta alla mia ex dall’Ufficio delle entrate (questo lo scrivemmo per riconoscergli la perdita dei benefici prima casa, anche se sarebbero stati affari suoi), ho riportato all’incirca quanto riportato dalla scrittura privata.
Il 30 giugno 2009 con atto pubblico tramite rogito (accollo) mi sono intestato integralmente l’appartamento (valore appartamento euro 170000,00, valore mutuo circa euro 90000,00),io e la mia ex abbiamo pagato al 50% le spese notarili e tutte le spese relative a trasferimento del bene.
Dopo la data del rogito ho dato tempo alla mia ex di sistemarsi, poi gli ho chiesto quando mi avrebbe ridato le quattro rate del mutuo più le relative rate dell’assicurazione a lei intestata (circa euro 1380,00 in totale), mi ha risposto di leggermi la scrittura privata nel punto dove la liberavo da qualsiasi obbligo passato e futuro e che non mi avrebbe dato nulla (ci avrei scommesso..a essere troppo buoni ci si rimette sempre). Le domande sono:

1. C’è modo di riavere le quattro rate mutuo e assicurazione da lei non pagate?

2. Posso in qualche modo, se non ci sarà la possibilità di riavere quanto scritto al punto uno per non pagargli il 50% delle imposte,sanzioni e interessi di mora che arriveranno alla mia ex dall’Ufficio delle Entrate visto che sono certo che non ha la possibilità di comprarsi un altro immobile?

3. Più in generale, cosa posso fare?

Chiedo un’altra informazione se posso,altrimenti faccio un’altra donazione,sempre con riferimento all’appartamento,da circa due mesi l’ho messo in vendita tramite un’agenzia immobiliare,non conoscendo come lavorano non gli ho dato l’esclusiva nel mandato anche se di fatto ce l’hanno perché per il momento ritengo giusto fare lavorare solo loro. La non esclusività, oltre a permettermi di dare il mio appartamento da vendere ad altre agenzie, mi permette di vendere l’appartamento anche direttamente,cioè,se io trovassi un ipotetico compratore che è interessato all’acquisto e che non è passato dall’agenzia,potrei concludere la vendita personalmente se dovere nulla all’agenzia?

Grato per le gentili informazioni.
Cordialmente;



RISPOSTA



La tua ex ti ha davvero fregato, senza alcuna via di scampo !!!
Se nella scrittura privata ti impegni a liberare la tua ex compagna da qualsiasi obbligo passato e futuro, mentre ella non ti libera dall’obbligo di partecipare al versamento di quanto sarà richiesto, con atto di liquidazione emesso dall’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente (imposta, sanzioni, interessi), è praticamente impossibile sostenere dinanzi al Tribunale, una tesi per cui il contenuto della scrittura privata possa essere unilateralmente smentito ovvero vanificato, a tuo favore.
Avete posto in essere una remissione del debito relativo alle rate del mutuo, ai sensi dell’articolo 1236 del codice civile; adesso non è più possibile tornare indietro, senza il consenso della tua ex (che non mi sembra intenzionata a rimettere a sua volta, il debito che sorgerà nei tuoi confronti, al momento della notifica dell’avviso di liquidazione dell’Agenzia delle Entrate).

Art. 1236 del codice civile: Dichiarazione di remissione del debito.

La dichiarazione del creditore di rimettere il debito estingue l'obbligazione quando e' comunicata al debitore, salvo che questi dichiari in un congruo termine di non volerne profittare.

Mi chiedi cosa puoi fare? Da un punto di vista giuridico nulla, purtroppo !!!

Rispondo alla tua seconda domanda: se hai dato mandato all’Agenzia senza la clausola dell’esclusività, puoi liberamente affidare lo stesso incarico ad un'altra agenzia ovvero provvedere in prima persona a vendere l’immobile senza dover versare provvigioni o penali. Attenzione: nel caso in cui dovessi vendere l’appartamento, curando in prima persona le trattative di vendita, ad un acquirente che ti è stato presentato inizialmente dall’agenzia immobiliare, saresti comunque tenuto a pagare la provvigione per la mediazione, ai sensi degli articoli 1754 e 1755 del codice civile.

Art. 1754 del codice civile: Mediatore.

E' mediatore colui che mette in relazione due o piu' parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

Art. 1755 del codice civile: Provvigione

Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare e' concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equita'.

Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti. Cordiali saluti.

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