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Diritto privato - Unità immobiliare non accatastata come civile abitazione, ma come taverna, cantina, mansarda





Buongiorno,

Io e mio marito abbiamo acquistato una casa nel comune di Milano, sita al 2° piano di un palazzo di nuova realizzazione.
Al piano terra di questo palazzo (zona Greco Pirelli Milano) hanno realizzato dei bilocali luminosi e finestrati ad un prezzo veramente interessante. Queste unità sono accatastate come taverna/cantina, quindi non possono essere vendute autonomamente (perché non hanno un'abitabilità come civile abitazione) ma solo come pertinenza di uno degli appartamenti del palazzo.
Io e mio marito saremmo molto interessati ad acquistare una di queste unità sempre che esistano i presupposti per poterne ricavare una rendita. In sostanza vorremmo acquistare questa unità da gestire come bed and breakfast o affitta camere o appartamento uso foresteria da affittare per brevi periodi. Inizialmente, sentito che erano accatastate come cantina/taverna ci avevamo messo una pietra sopra in quanto convinti che in assenza di abitabilità come civile abitazione non lo potessimo gestire come bed and breakfast o attività similare, poi i costruttori ci hanno contatto spiegandoci che nella palazzina gemella (il complesso consta di due palazzine) é stato acquistato a scopo di investimento un appartamento al piano primo con abitabilità, a cui sono stati abbinate 4 di queste cantine/taverne. Pare che l'acquirente/investitore, dietro approvazione del proprio legale, abbia avuto conferma di poter gestire queste unità con contratto di locazione affitto studenti (Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 2).
Per concludere quindi le mie domande sono: tutto cio é consentito dalla legge? Qualora così fosse l'unità può essere gestita solo per affitto a studenti o anche come bed and breakfast godendo quindi delle agevolazioni fiscali previste da quest'ultima attività?



RISPOSTA



Se un'unità immobiliare non è accatastata come civile abitazione, ma come taverna, cantina, mansarda, non può essere oggetto di un autonomo contratto di compravendita immobiliare o di locazione ma può essere utilizzata soltanto come pertinenza dell'appartamento. A maggior ragione, la taverna non può essere utilizzata per l'attività di bed and breakfast.
La soluzione al tuo problema tuttavia è semplice: per concedere in locazione le taverne/cantine ovvero utilizzarle per l'attività di bed and breakfast, dovresti riaccatastare le unità come VANI.
Una mansarda/taverna/cantina per essere accatastata come vano abitabile, deve avere dei requisiti minimi (altezza, impianti, luci ecc.) indispensabili per la modifica della categoria catastale. In mancanza di tali requisiti, sarà necessario procedere a lavori di ristrutturazione della taverna/cantina, per metterle in regola, da un punto di vista giuridico.
Devi recarti pertanto, presso il tuo Comune e prendere visione dello strumento urbanistico adottato, per vedere come viene classificata l'area su cui sorge l'immobile e se esiste la possibilità di fare ampliamenti o se viene definita come area ad insediamento esaurito. Chiedi a qualche geometra dell'Ufficio Tecnico di darti dei ragguagli in tal senso e se c'è la possibilità di fare un cambio di destinazione d'uso, relativamente alle taverne in questione. L'Ufficio tecnico del Comune saprà indicarti i requisiti minimi di altezza, impianti e luci per accatastare la taverna come "vano" (tali requisiti variano a seconda della zona e degli strumenti urbanistici adottati).
Tanto premesso da un punto di vista strettamente giuridico, in concreto, ti devo confessare di non avere mai visto una taverna in regola. Probabilmente gli acquirenti della palazzina gemella intendono concedere in locazione a studenti, la taverna, senza registrare un regolare contratto di locazione (in nero). Certamente, l'attività di bed and breakfast non può essere posta in essere, in taverne non regolari, perchè il rischio di essere scoperti e denunciati è molto alto.
Se i locali cantina o taverna in oggetto, ad esempio, non dispongono di vespaio aerato (non è obbligatorio per questo tipo di ambienti) e vengono adibiti, nei fatti, a VANI (soggiorno con permanenza continuativa di persone), oltre che essere una cosa contraria alla legge, potrebbe essere una situazione rischiosa per la salute, non tanto per l'eventuale umidità capillare, quanto soprattutto per eventuali emissioni di gas radon (nocivo per la salute umana) che in determinate zone fuoriescono in abbondanza e pericolosamente dal terreno (i vespai aereati sono finalizzati anche alla dissipazione di questo gas nocivo).
Prima di acquistare la taverna/cantina, pertanto, ci sono molte situazioni da controllare che solo un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) del settore è in grado di fare.
Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.

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