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Diritto privato - Formulazione delle tabelle millesimali, adottati i coefficienti di calcolo: utilizzazione,  orientamento, prospetto  e  luminosità





Buongiorno,

mi riferisco al palazzo dove abito, in una strada principale del centro storico, che è composto da vari appartamenti ai piani alti e da vari negozi commerciali a livello stradale.

Per la formulazione delle tabelle millesimali,  espletate le misurazioni e fatte le piantine, sono stati adottati i coefficienti di calcolo riportati nella famosa circolare n. 12480, applicandoli  indistintamente su appartamenti e negozi, con la sola eccezione del coefficiente di destinazione che per i negozi è stato maggiorato.

Il mio dubbio è sui coefficienti :   utilizzazione,  orientamento, prospetto  e  luminosità applicati  sui negozi, che per il valore di un’attività commerciale mi sembrano ininfluenti e ripetitivi, ed essendo di carattere riduttivo vanno ingiustamente a diminuirne i valori rispetto agli appartamenti.

Una seconda perplessità è sul fatto che, sempre per i negozi, non siano state valutate le vetrine espositive sulla strada, che per ampiezza si differenziano molto fra loro anche in contrasto alle rispettive superfici.

Siccome queste tabelle millesimali sono state elaborate dal CTU e approvate dal tribunale che lo ha nominato, mi premerebbe sapere se queste mie perplessità hanno un ragionevole fondamento per un’eventuale causa di appello.

Ringrazio sentitamente per la vostra considerazione e porgo cordiali saluti.



RISPOSTA



Le tue perplessità costituiscono ragionevoli motivi d'eccezione e d'impugnazione della sentenza di primo grado.

In base alla famosa circolare n. 12480, la ripartizione delle spese deve essere effettuata in ragione del valore effettivo di ogni appartamento. L'operatore dovrà valutare la caratteristiche dei vari ambienti singolarmente considerati.
I criteri di valutazione pertanto, si traducono in coefficienti riduttori. Detti coefficienti sono i seguenti e devono essere tutti applicati poiché, dato il meccanismo del sistema, la mancata considerazione di taluno di essi equivale ad attribuire al coefficiente riduttore omesso il valore massimo unitario:

a) coefficiente di destinazione,
b) coefficiente di piano,
c) coefficiente di orientamento,
d) coefficiente di prospetto,
e) coefficiente di luminosità,
f) coefficiente di (eventuale) funzionalità globale dell’alloggio.

Nel rispondere nel merito delle tue domande, devo far presente che la sola eccezione del coefficiente di destinazione che per i negozi è stato maggiorato, nell'ambito della CTU, non può essere sicuramente sufficiente.

Il coefficiente di prospetto deve essere sicuramente differenziato per i negozi; tutte le CTU rientranti in questa tipologia di consulenza, differenziano il coefficiente di prospetto per le abitazioni da quello applicabile ai negozi.
Questo per un motivo molto semplice: un negozio acquisirebbe valore economico laddove dovesse avere una visibilità diretta su di una strada pubblica. Il valore di un appartamento, al contrario, sarebbe avvantaggiato da un prospetto adiacente ad un giardino privato, anziché ad una via pubblica.

La discrezionalità del CTU deve essere esercitata con ragionevolezza e la mancata differenziazione tra gli appartamenti ed i negozi, per quanto riguarda il coefficiente di prospetto, rappresenta un profilo d'illegittimità censurabile in appello.

Per quanto riguarda i tuoi dubbi sugli altri coefficienti, la maggior parte delle CTU non prevede sostanziali differenziazioni tra gli appartamenti ed i negozi. Ciò non toglie che anche per quanto riguarda questi aspetti, la CTU potrebbe essere considerata irragionevole. Certamente, per quanto riguarda il coefficiente di prospetto, il vizio logico-giuridico è di evidenza adamantina.

Per quanto riguarda la tua seconda perplessità invece (sempre per i negozi, non sono state valutate le vetrine espositive sulla strada, che per ampiezza si differenziano molto fra loro anche in contrasto alle rispettive superfici), trattasi di un errore nei presupposti di fatto del CTU, a mio parere, piuttosto grossolano, quindi facilmente censurabile in sede di giudizio di appello.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.

Cordiali saluti.

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