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Asta giudiziaria di immobile occupato



 

Gianluca da Sassari:

 

Buongiorno, sono interessato all'acquisto di un immobile come prima casa ad un asta giudiziaria, ho letto che vi sono titoli opponibili alla procedura come contratti d'affitto o diritti di assegnazione come casa coniugale in caso di separazioni, in questi casi, da quanto ho capito, la durata di inutilizzabilità, nel peggiore dei casi dovrebbe non essere superiore a 4 o 9 anni, ci possono essere altre situazioni che possono rendere l'immobile non immediatamente utilizzabile dal proprietario che si aggiudica l'asta? mi riferisco anche a possibili particolari situazioni o escamotage che l'occupante/ex proprietario potrebbe operare per renderlo inutilizzabile a tempo indefinito, oltre alla conservatoria locale quali tipi di controlli preventivi è possibile effettuare? grazie e cordiali saluti.

 

RISPOSTA

E' sempre opportuno, in caso di partecipazione ad asta giudiziaria immobiliare, verificare, visionando le relative visure, in Conservatoria, se l'immobile da acquistare sia già occupato.

In caso di immobile occupato bisogna distinguere due diversi casi:

A) l'immobile è occupato dal soggetto sottoposto al procedimento esecutivo o da terzi che non ne hanno alcun titolo per detenere il bene immobile (ad esempio, un contratto di locazione). In questo caso, l'autorità giudiziaria, con l'ordinanza di aggiudicazione o con il successivo decreto di trasferimento, permette all'aggiuducatario di ottenere, in breve tempo, il possesso dell'immobile acquisito all'asta. Nell'ordinanza di aggiudicazione infatti, è presente l'ordine di rilascio immediato dell'immobile espropriato; sarà compito del custode giudiziario, eseguire la suddetta disposizione giudiziaria.

B) l'immobile è occupato dal locatario che ha regolarmente stipulato un contratto di locazione. Il suddetto contratto di locazione, se ha data certa anteriore alla data del pignoramento, può essere opposto all'aggiudicatario.
La data certa può venire dalla data di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate, ma anche, in caso di contratto non registrato, da altri elementi, come ad esempio, firme autenticate da un pubblico ufficiale (notaio).
L'acquirente all'asta giudiziaria deve pertanto attendere la naturale scadenza del contratto di locazione (4+4 anni), in quanto, a seguito dell'aggiudicazione, le relative obbligazioni si sono trasferite nella sua sfera giuridica. L'acquirente all'asta tuttavia, percepirà, per intero, il canone di locazione stabilito nel contratto (con le rivalutazioni ISTAT).
Per i contratti con durata superiore a 4+4 anni, la norma applicabile è l'articolo 2923 del codice civile; tale norma prevede che tali contratti siano opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento e una durata comunque non superiore ai 9 anni.

In sintesi, l'unico titolo opponibile all'acquirente all'asta è il contratto di locazione di immobile, con data certa, anteriore al pignoramento; altre tipologie di diritti, come il diritto di assegnazione dell'abitazione coniugale, non hanno forza giuridica prevalente, rispetto al diritto di proprietà, acquisito all'asta.
Non dimenticare pertanto, di fare le dovute ricerche, presso i registri immobiliari dell'Agenzia del Territorio (Conservatoria).
Cordiali saluti.

 

 

 

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