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2 Consulenze:

1 - Asta giudiziaria di immobile occupato



Gianluca da Sassari:

 

Buongiorno, sono interessato all'acquisto di un immobile come prima casa ad un asta giudiziaria, ho letto che vi sono titoli opponibili alla procedura come contratti d'affitto o diritti di assegnazione come casa coniugale in caso di separazioni, in questi casi, da quanto ho capito, la durata di inutilizzabilità, nel peggiore dei casi dovrebbe non essere superiore a 4 o 9 anni, ci possono essere altre situazioni che possono rendere l'immobile non immediatamente utilizzabile dal proprietario che si aggiudica l'asta? mi riferisco anche a possibili particolari situazioni o escamotage che l'occupante/ex proprietario potrebbe operare per renderlo inutilizzabile a tempo indefinito, oltre alla conservatoria locale quali tipi di controlli preventivi è possibile effettuare? grazie e cordiali saluti.

 

 

RISPOSTA

E' sempre opportuno, in caso di partecipazione ad asta giudiziaria immobiliare, verificare, visionando le relative visure, in Conservatoria, se l'immobile da acquistare sia già occupato.

In caso di immobile occupato bisogna distinguere due diversi casi:

A) l'immobile è occupato dal soggetto sottoposto al procedimento esecutivo o da terzi che non ne hanno alcun titolo per detenere il bene immobile (ad esempio, un contratto di locazione). In questo caso, l'autorità giudiziaria, con l'ordinanza di aggiudicazione o con il successivo decreto di trasferimento, permette all'aggiuducatario di ottenere, in breve tempo, il possesso dell'immobile acquisito all'asta. Nell'ordinanza di aggiudicazione infatti, è presente l'ordine di rilascio immediato dell'immobile espropriato; sarà compito del custode giudiziario, eseguire la suddetta disposizione giudiziaria.

B) l'immobile è occupato dal locatario che ha regolarmente stipulato un contratto di locazione. Il suddetto contratto di locazione, se ha data certa anteriore alla data del pignoramento, può essere opposto all'aggiudicatario.
La data certa può venire dalla data di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate, ma anche, in caso di contratto non registrato, da altri elementi, come ad esempio, firme autenticate da un pubblico ufficiale (notaio).
L'acquirente all'asta giudiziaria deve pertanto attendere la naturale scadenza del contratto di locazione (4+4 anni), in quanto, a seguito dell'aggiudicazione, le relative obbligazioni si sono trasferite nella sua sfera giuridica. L'acquirente all'asta tuttavia, percepirà, per intero, il canone di locazione stabilito nel contratto (con le rivalutazioni ISTAT).
Per i contratti con durata superiore a 4+4 anni, la norma applicabile è l'articolo 2923 del codice civile; tale norma prevede che tali contratti siano opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento e una durata comunque non superiore ai 9 anni.

In sintesi, l'unico titolo opponibile all'acquirente all'asta è il contratto di locazione di immobile, con data certa, anteriore al pignoramento; altre tipologie di diritti, come il diritto di assegnazione dell'abitazione coniugale, non hanno forza giuridica prevalente, rispetto al diritto di proprietà, acquisito all'asta.
Non dimenticare pertanto, di fare le dovute ricerche, presso i registri immobiliari dell'Agenzia del Territorio (Conservatoria).
Cordiali saluti.



2 - Criticità in caso di acquisto immobile all'asta giudiziaria, a quali aspetti prestare attenzione





Buongiorno, stavo valutando di sostituire l'affitto con l'acquisto di un appartamento presente nelle vendite giudiziarie della mia provincia; tuttavia non ho informazioni sufficienti e vorrei chiedervi:

Quali sono le consuete criticità alle quali porre particolare attenzione e per le quali raccogliere informazioni e presso chi recuperarle, nel momento in cui si intende fare un acquisto attraverso "vendita giudiziaria".

RISPOSTA



1)Occorre visitare l'immobile per capire innanzitutto se si tratta di un immobile libero oppure occupato.
Se si tratta di immobile occupato, capire a che titolo l'occupante dispone dello stesso!
Occupante abusivo?
Occupante in base a titolo giuridico?
Navigando sul web (perché certamente avrai consultato diversi forum in materia di vendite al pubblico incanto), avrai trovato affermazioni come la seguente: l'acquirente dovrà preliminarmente valutare, in conformità a quanto previsto dall'art. 2923 del Codice Civile, se l'occupante ha valido titolo anteriore al pignoramento, tipicamente un regolare contratto di locazione registrato in data anteriore al pignoramento: in tale caso per la liberazione dell'immobile occorrerà attendere il termine del contratto. Ovvero un provvedimento del giudice della separazione dei coniugi, che assegna in uso l'immobile alla ex moglie! Qualora invece l'occupante non abbia valido titolo anteriore al pignoramento, il decreto di trasferimento emesso dal Tribunale costituirà titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile. L'aggiudicatario dovrà quindi attivarsi in tal senso, ma i tempi di rilascio dell'immobile non sono certi, visto che sarà necessario attivare l'ufficiale giudiziario e la forza pubblica.

La mia opinione ? Se l'immobile è occupato … lascia perdere!
Occupato a torto oppure a ragione, meglio lasciar perdere !

2)L'immobile deve essere visitato con attenzione, anche per rendersi conto delle reali condizioni del fabbricato. Verifica anche l'effettività della metratura indicata nella perizia del tribunale. L'acquisto di immobili in asta avviene e a corpo e non a misura: eventuali differenze di misura che dovessero evidenziarsi, dunque, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo. L'acquisto dell'immobile al pubblico incanto non attribuisce alcuna garanzia per i vizi della cosa venduta. Nel momento in cui dovessi scoprire che l'impianto elettrico è completamente da rifare … non potrai prendertela con nessuno, non essendoci un “venditore”!!! Nel momento in cui dovessi scoprire che la linea telefonica è talmente vetusta che non potresti avere internet … non potrai prendertela con nessuno, non essendoci un “venditore”!!! Massima attenzione all'impianto elettrico e telefonico. Come sono le prese della luce? Vecchie prese “anni 50” ?! meglio lasciar perdere … … spero di avere reso l'idea!

3)Attenzione alle spese condominiali arretrate; riguardo questo aspetto, meglio chiedere lumi all'amministratore di condominio prima di formulare l'offerta ! Il vero vantaggio, oltre al normale sconto rispetto al valore di mercato, è il seguente: negli acquisti di immobili in asta l'acquirente non è tenuto a corrispondere alcuna spesa notarile. Considerate le parcelle dei notaio, specialmente nelle grandi città … non è cosa da poco!!!

4) Attenzione agli altri eventuali diritti reali presenti sull'immobile! Esaminare bene la visura aggiornata ipocatastale dell'immobile prima di procedere all'offerta! L'art. 586 del codice di procedura civile prevede che a seguito del versamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario, il giudice dell'esecuzione pronuncia il decreto di trasferimento ed ordina la cancellazione, a cura del tribunale, delle trascrizioni di pignoramenti e ipoteche nonché di sequestri conservativi: tale cancellazione non riguarda però altri diritti o domande gravanti sul bene ad esempio diritti parziale con usufrutto, abitazione, fondi patrimoniali: in relazione a tali diritti o domande il giudice dell'esecuzione non può disporre la cancellazione: occorrerà apposito provvedimento del giudice competente. Sarà necessario rivolgersi ad un avvocato! Per carità, si tratta di problemi che si risolvono in un modo o nell'altro … ma si deve aggiunge un'ulteriore spesa legale!

Ripeto, l'aspetto più critico è la presenza di un eventuale occupante nell'immobile! Tutto il resto ... si valuta, si pondera, si risolve magari con l'ausilio di un legale.
Per mandare via un occupante però, potrebbero anche trascorrere degli anni …

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: