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Acquisto posto auto all'aperto non conforme alle norme in materia edilizia



 

Carlo da Cagliari:

 

Salve, tempo fa ho acquistato un bivano con annesso posto auto condominiale all'aperto, la vendita è avvenuta a corpo e non a misura ma non ostante questo nel rogito sono state indicate le misure del posto auto (14 mq utili) e sono state allegate le piantine con i relativi mq così come tali misure compaiono anche nel certificato catastale. Veniamo al problema. Il posto auto è diposto longitudinalmente rispetto ad un muro divisorio condominiale ma è molto stretto (in pratica i mq reali non corrispondono a quelli indicati nell'accertamento catastale) col risultato che tale posto auto è unicamente accessibile in retromarcia perchè se vi accedessi normalmente avrei, dal mio lato-guidatore, il muro che mi impedirebbe di aprire la portina in modo tale da uscire dalla macchina. Un'area di queste caratteristiche possiede i requisiti per definirsi posto auto oppure mi è stata venduta qualcosa di diverso rispetto a ciò che mi era stato prospettato? Inoltre per delimitare i posti auto è stata tracciata una segnaletica orizzontale gialla. A questo proposito ho letto che nelle aree condominiali non aperte al pubblico(come in questo caso) l'adozione della segnaletica orizzontale è facoltativa. Tuttavia quando viene adottata, come in questo caso, deve essere conforme a quanto disposto dal CdS e al relativo regolamento di esecuzione(DPR 485/92) e quindi, visti gli articoli 75-149 e allegati 444-445 del regolamento di esecuzione del CdS, gli stalli di sosta devono essere rettangolari con dimensioni minime di 230 cm di larghezza per 450 cm di lunghezza, così da consentire al guidatore di poter effettuare le necessarie operazioni di manovra(come, ad esempio, poter uscire dall'auto, dopo averla parcheggiata). Nel caso di specie, sembrerebbe potersi dedurre violazione dei predetti articoli visto che il posto auto assegnatomi è di forma trapezoidale con larghezza nel punto di massima pari a 220 cm, e nel punto di minima 188 cm, il che spiega perchè non mi è possibile uscire dalla macchina, dopo averla parcheggiata. Il posto auto misura realmente 12,54 mq contro i 14 mq denunciati nell'accertamento catastale e nel rogito. Secondo voi posso avere qualche speranza? Il costruttore ovviamente non sente ragioni.

 

RISPOSTA

Non parlerei di "speranza" ma di corretta applicazione delle norme di legge, in materia edilizia.
L'attività edilizia deve essere esercitata in maniera conforme alla disciplina legislativa; tale principio vale sia per le abitazioni civili che per i garage o i posti-auto.
In caso di difformità dalla legge, sorge l'obbligo, per il costruttore, di adeguare l'opera posta in essere, alla normativa edilizia in vigore.
In assenza di adeguamento, il costruttore si rende inadempiente, nei confronti degli acquirenti, che possono citarlo in giudizio, al fine di ottenere una condanna, da parte dell'autorità giudiziaria, ad uniformarsi alla legge ed a provvedere al risarcimento dei danni cagionati dall'illecito edilizio (oltre al rimborso delle spese legali, sopportate dagli acquirenti).
Le norme che hai citato nella tua mail, contenute nel D.P.R. 485/1992, non lasciano spazio a dubbi o ad interpretazioni favorevoli per il costruttore; quest'ultimo deve provvedere ad adeguare le dimensioni del posto-auto, alla legge e soprattutto, alle disposizioni contenute nel contratto di vendita del bene immobile (il posto auto deve essere di 14 mq e non di 12,54 mq).
Il contratto infatti, ai sensi dell'articolo 1372, I comma, del codice civile, ha forza di legge tra le parti.
Ti consiglio di rivolgerti ad un avvocato in quanto, l'ordinamento giuridico riconosce in pieno, i tuoi diritti e le tue ragioni.
Per maggiore completezza espositiva, ritengo che la tua fattispecie rientri nell'ambito dell'inadempimento contrattuale e degli illeciti, in materia edilizia.
Non si tratta di vendita di "aliud pro alio" (vendita di un bene completamente diverso da quello concordato dalle parti contrattuali), ma di cessione di un bene privo delle qualità essenziali per l'uso a cui è destinato, ai sensi dell'articolo 1497, I comma, del codice civile.
Anche la suddetta norma civilistica, oltre al D.P.R. 485/1992, ti consente di agire in giudizio, per vedere riconosciute le tue legittime aspettative.
Cordiali saluti.

 

 

 

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