Contratti - Risoluzione anticipata del contratto di affitto di azienda





Tra il proprietario di un'azienda e un soggetto interessato all'acquisto dell'azienda stessa iniziarono i contatti per giungere ad un accordo sulla vendita. Poichè gli accordi non erano ancora definitivi e il potenziale acquirente aveva necessità di un pò di tempo per recuperare la liquidità necessaria per l'acconto da dare al momento della futura stipulazione del contratto di cessione dell'azienda, fu stabilito di procedere intanto alla stipula di un contratto di affitto di azienda, con l'accordo che dopo pochi mesi sarebbe stato stipulato il preliminare di cessione dell'azienda e al termine della durata dell'affitto, durante il quale l'affittuaria avrebbe corrisposto ulteriori acconti secondo le modalità e i tempi che sarebbero stati stabiliti nel preliminare di cessione di azienda, si sarebbe proceduto alla vendita definitiva e al saldo del prezzo. Nel febbraio 2010 fu quindi stipulato dal notaio un contratto di affitto di azienda. Nel contratto fu stabilita una durata dell'affitto di azienda di 4 anni, "tacitamente rinnovabile, salvo disdetta da comunicarsi con preavviso di mesi sei". Proseguiva "E' data facoltà ad entrambe le parti di recedere dal presente contratto, dandone comunicazione all'altra parte a mezzo di lettera raccomandata AR da inviarsi almeno 3 mesi prima della data del recesso. In caso di risoluzione anticipata del contratto, il concedente è fin d'ora autorizzato dall'affittuario ad entrate nei locali e a riprendere immediatamente la detenzione materiale degli stessi e dell'esercizio con tutte le attrezzature ed arredi, senza però che il concedente abbia subingresso nè nelle attività nè nelle passività dell'esercizio maturate dall'affittuario......." Contestualmente al contratto di affitto di azienda, fu stipulata una scrittura privata tra le parti, in cui si prevedeva che: "premesso che tra le società............è stato stipulato un atto pubblico di affitto di azienda (......); che nel detto atto è stata prevista la facoltà, per entrambe le parti, di recedere dall'atto stesso previo preavviso; che tale atto di affitto di azienda è stato perfezionato solo al fine di far conseguire alla affittuaria il godimento dell'azienda in attesa che maturino le condizioni finanziarie che consentano alla medesima di stipulare il contratto preliminare di acquisto relativo all'azienda medesima; che il canone di affitto è stato determinato nella misura di euro 800 mensili proprio in ragione del fatto che la medesima società affittuaria si renderà acquirente del complesso aziendale sopra indicato; tutto ciò premesso si conviene: La società proprietaria si obbliga a non recedere dal contratto di affitto di azienda di cui in premessa, diversamente da quanto in esso indicato, salvo il caso in cui la società affittuaria non possa procedere entro il termine del 30 giugno 2010 alla stipula del contratto preliminare avente ad oggetto l'azienda, ovvero le parti, entro il termine sopra indicato, non raggiungano l'accordo sul contenuto del contratto medesimo. La società (proprietaria) potrà, successivamente alla stipula del contratto preliminare indicato, recedere dal contratto di affitto di azienda qualora la società acquirente si renda inadempiente rispetto alle obbligazioni da essa assunte nel contratto preliminare medesimo." Si trattava quindi di un affitto di azienda al quale dopo pochi mesi (giugno) avrebbe dovuto seguire un preliminare di cessione di azienda alla società affittuaria. Il contratto di affitto sarebbe rimasto in essere per i 4 anni durante i quali l'acquirente avrebbe dovuto versare ratealmente il prezzo di acquisto dell' azienda, così come e secondo i tempi che sarebbero stati stabiliti nel contratto preliminare di cessione di azienda. Al termine della durata dell'affitto di azienda, l'acquirente avrebbe corrisposto il saldo e si sarebbe addivenuti alla stipulazione del contratto definitivo di cessione di azienda. Questi erano gli accordi e quelli indicati gli atti per formalizzarli. Arrivati verso la fine di giugno, l'affittuario potenziale acquirente, pur se sollecitato verbalmente, non aveva più voluto prendere accordi sulla stipula del preliminare di cessione entro il 30 giugno (il sospetto quasi certezza è che non avesse la disponibilità finanziaria). La società proprietaria dell'azienda inviò quindi alla società affittuaria una lettera raccomandata AR, in data 25/06/2010, in cui ricordava all'affittuaria che era convenuto, in forza della suddetta scrittura privata, di procedere entro il termine del 30/06/2010 alla stipula del contratto preliminare di acquisto dell'azienda e che invece a quel momento niente era stato ancora comunicato in tal senso dall'affittuaria alla società proprietaria. Quest'ultima sollecitava quindi l'affittuaria a comunicarle la volontà di procedere alla stipula del preliminare di cessione di azienda e a porre in atto le formalità necessarie affinchè entro il termine stabilito del 30/06 fosse stipulato il detto contratto. Avvertiva che, in mancanza, si sarebbero rese efficaci le condizioni previste dalla richiamata scrittura privata (laddove appunto si prevedeva che la società proprietaria avrebbe potuto recedere dal contratto di affitto in mancanza della stipula del preliminare di cessione). A questa raccomandata, regolarmente ricevuta e letta (l'affittuario ne firmò anche una copia consegnata a mano), niente seguì. Arrivati al 22/07/2010 senza alcun riscontro, la società proprietaria inviò una seconda raccomandata con la quale, non essendo stato stipulato il contratto preliminare di cessione di azienda nè essendo stato raggiunto alcun accordo sul contenuto del contratto, comunicava l'intenzione di esercitare la facoltà di recesso prevista dal contratto di affitto. E pertanto indicava che a decorrere dal 31/10/2010 il contratto si sarebbe inteso definitivamente risolto e l'azienda sarebbe tornata immediatamente alla concedente. In data 30/07/2010 l'affittuaria inviava alla proprietà una raccomandata in cui manifestava la volontà di posporre il termine per il preliminare di acquisto d'azienda al 30/09/2010. Concludeva la lettera dicendo:" detto scritto serve ad annullare ogni precedente accordo e necessità di Vs. accettazione e conferma, con le stesse modalità della presente".
La società proprietaria non dette alcuna risposta alla suddetta raccomandata, con l'intenzione di lasciar ferme le sue comunicazioni e riprendersi l'azienda, principalmente perchè la situazione finanziaria dell'acquirente non era affatto migliorata ed anzi l'affittuaria aveva dimostrato di non essere in grado di pagare l'azienda (aveva ritardi nei pagamenti dei fornitori, dell'affitto del fondo (di proprietà di terzi), ecc.) In data 27/09/2010 l'affittuaria ha inviato un'altra raccomandata alla proprietaria, comunicando di essere pronto a redigere l'atto per l'acquisto, e chiedendo la disponibilità di date per andare dal notaio a stipulare l'atto. Questo senza che la proprietaria abbia risposto alla raccomandata del 30/07/2010 e senza che nel frattempo siano stati trovati gli accordi per il contenuto del contratto. La proprietaria (che non ha risposto nemmeno a questa lettera) rimane quindi ferma nella volontà di riprendersi l'azienda. All'avvicinarsi del 31 ottobre p.v. (data indicata per il rilascio dell’azienda), l'affittuaria sostiene verbalmente che l'azienda gli è stata affittata per 4 anni e che egli non intende lasciarla.

Il quesito che Vi sottopongo è il seguente:

nel periodo tra ora e il 31 ottobre p.v., sempre nell'ottica per la società proprietaria di riprendersi l'azienda, occorre fare qualche passo, scrivere una raccomandata, o altro?
Se il 31 ottobre p.v. l'affittuaria non intende lasciare l'azienda, cosa deve fare la proprietaria per rientrare velocemente in possesso della sua azienda, tenuto conto anche dei danni che l'azienda potrebbe subire? Il contratto di affitto dice, come sopra indicato, che "In caso di risoluzione anticipata del contratto, il concedente è fin d'ora autorizzato dall'affittuario ad entrate nei locali e a riprendere immediatamente la detenzione materiale degli stessi e dell'esercizio con tutte le attrezzature ed arredi, senza però che il concedente abbia subingresso nè nelle attività nè nelle passività dell'esercizio maturate dall'affittuario......."
Può il proprietario effettivamente rientrare nel fondo, riprendersi tutto e ricominciare a gestire l'azienda, presentarsi ai clienti, ecc, anche se l'affittuario non collaborerà senz'altro in tal senso? Come è opportuno agire?



RISPOSTA



Premesso che la società proprietaria ha pienamente ragione e che la lettera con cui l'affittuaria afferma che

" detto scritto serve ad annullare ogni precedente accordo e necessità di Vs. accettazione e conferma, con le stesse modalità della presente",

non solo è giuridicamente e totalmente irrilevante, ma è fuori da ogni logica giuridica e dalla “grazia di Dio” (come si può pretendere di modificare unilateralmente un accordo bilaterale ???!!! E' semplicemente una follia !!!), rispondo nell'ordine alle tue domande.

1) nel periodo tra ora e il 31 ottobre p.v., sempre nell'ottica per la società proprietaria di riprendersi l'azienda, occorre fare qualche passo, scrivere una raccomandata, o altro?

La società proprietaria non è tenuta a fare nulla, in questo arco di tempo; ha già acquisito il diritto di recedere dal contratto e di riprendersi l'azienda. Potrebbe scrivere una lettera esclusivamente per ricordare all'affittuaria che, se non dovesse lasciare l'azienda a fine mese, adirà le vie legali, ricorrendo alla forza pubblica, con addebito dei costi processuali, a carico della controparte contrattuale. Questa lettera potrebbe essere scritta, soltanto per eccesso di zelo, da parte della società proprietaria, e soprattutto per mettere le cose in chiaro; ribadisco che la società proprietaria non è obbligata a fare nulla, al fine di rientrare in possesso dell'azienda.

1) Se il 31 ottobre p.v. l'affittuaria non intende lasciare l'azienda, cosa deve fare la proprietaria per rientrare velocemente in possesso della sua azienda, tenuto conto anche dei danni che l'azienda potrebbe subire?

In mancanza di clausola contrattuale di autorizzazione ad entrare nei locali aziendali, a seguito della risoluzione del contratto di affitto di azienda, la società avrebbe dovuto rivolgersi al suo legale di fiducia e presentare ricorso al tribunale, per ottenere lo sfratto della società affittuaria. Lo sfratto sarebbe stato pronunciato dal giudice, con la contestuale condanna dell'affittuaria, al pagamento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali, cagionati alla società proprietaria, oltre agli interessi ed ai canoni di affitto non pagati regolarmente. “Velocemente” non sarebbe stato il termine giusto, trattandosi di un processo dinanzi al Tribunale civile: sarebbero stati necessari almeno 8 mesi !!!
Poiché è stata prevista la clausola

"In caso di risoluzione anticipata del contratto, il concedente è fin d'ora autorizzato dall'affittuario ad entrate nei locali e a riprendere immediatamente la detenzione materiale degli stessi e dell'esercizio con tutte le attrezzature ed arredi, senza però che il concedente abbia subingresso né nelle attività nè nelle passività dell'esercizio maturate dall'affittuario.......",

la società proprietaria può rientrare in possesso dell'azienda, anche senza una pronuncia di sfratto, da parte del tribunale.
Se l'affittuaria dovesse opporre resistenza, la soluzione è chiara ed evidente: rivolgersi alla forza pubblica, clausola contrattuale alla mano.
E' stata davvero una grande idea, mettere una clausola di quel tipo, perché vi consentirà di risparmiare tempo e denaro: complimenti.
Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.

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