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Fisco e tributi - Cedolare secca sugli affitti, risparmio di imposta, federalismo comunale





Ho necessità (per motivi derivanti dalla mia aliquota IRPEF 43%) di mantenere la nuda proprietà e di donare l'usufrutto di un mio immobile affinchè gli usufruttuari possano locarlo ed assoggettare il relativo reddito alla loro aliquota IRPEF più bassa della mia. I beneficiari della donazione dovrebbero essere al 25% ciascuno mia moglie, mia sorella e le mie due figlie di anni 6 e 4.
Dovrei utilizzare l'art. 324 lettera c) del C.C.
per evitare l'usufrutto legale che i genitori (cioè io e mia moglie) avrebbero sui beni donati ai figli. Non mi è chiara tuttavia la deroga alla condizione relativa alla quota di legittima che è prevista da tale articolo 324 e soprattutto cosa devo dichiarare in proposito nell'atto di donazione sempre che sia possibile farlo trattandosi di una donazione dal genitore alla sorella, alla moglie (siamo in regime di separazione dei beni) ed alle due figlie minori di età.
Cosa devo fare e dichiarare per rendere immune da problemi fiscali, giuridici e successori tutta l'operazione di donazione (con finalità di risparmio IRPEF) che ho descritto ?

Cordialmente.



RISPOSTA



E’ assolutamente legittimo, donare l’usufrutto del tuo immobile a moglie, sorella, figlie minorenni.
Per quanto riguarda la donazione a favore delle figlie minorenni, al fine di realizzare un risparmio di imposta, beneficiando di aliquote IRPEF più basse, inserirai nell’atto di donazione, la clausola per cui il bene immobile è donato con la condizione che i genitori esercenti la potestà non ne abbiano l'usufrutto legale, ex articolo 324 del codice civile.

Art. 324 del codice civile. Usufrutto legale.

I genitori esercenti la potestà hanno in comune l'usufrutto dei beni del figlio. I frutti percepiti sono destinati al mantenimento della famiglia e all'istruzione ed educazione dei figli.
Non sono soggetti ad usufrutto legale:
1) i beni acquistati dal figlio con i proventi del proprio lavoro;
2) i beni lasciati o donati al figlio per intraprendere una carriera, un'arte o una professione;
3) i beni lasciati o donati con la condizione che i genitori esercenti la potestà o uno di essi non ne abbiano l'usufrutto: la condizione però non ha effetto per i beni spettanti al figlio a titolo di legittima;
4) i beni pervenuti al figlio per eredità, legato o donazione e accettati nell'interesse del figlio contro la volontà dei genitori esercenti la potestà. Se uno solo di essi era favorevole all'accettazione, l'usufrutto legale spetta esclusivamente a lui.

Il tuo progetto non presenta controindicazioni giuridiche di nessun tipo (salvo il pagamento dell’onorario del notaio).
Mi chiedi il significato del seguente periodo: “la condizione però non ha effetto per i beni spettanti al figlio a titolo di legittima”.

Non hai letto con la dovuta attenzione l’articolo 324, II comma, numero 3.
La norma non fa riferimento soltanto ai beni donati ma recita “ i beni lasciati o donati”, ossia i beni oggetto di donazione ovvero lasciati con testamento. Il periodo “la condizione però non ha effetto per i beni spettanti al figlio a titolo di legittima” si riferisce ovviamente ai beni lasciati con testamento e non ai beni donati !!! Il periodo quindi, non è pertinente alla tua fattispecie, non ti riguarda nel modo più assoluto.

Un genitore potrebbe lasciare con testamento, un bene immobile al figlio minorenne, con la condizione che relativamente al suddetto cespite, non sorga l’usufrutto legale del genitore superstite. Tale disposizione testamentaria “non ha effetto per i beni spettanti al figlio a titolo di legittima”.

Tanto premesso, per realizzare un risparmio di imposta, ai fini IRPEF, potresti optare più semplicemente per il regime fiscale della cedolare secca sugli affitti. Si tratta di una novità legislativa degli ultimi giorni, non so se sei già informato …
La novità della cedolare secca entrerà a pieno regime a breve, a seguito di un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate che individuerà le modalità per l'esercizio dell'opzione, oltre che ulteriori dettagli della materia.

Riporto in seguito, la recensione sulla cedolare secca, presente sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

“L'introduzione della cedolare secca sugli affitti, prevista nel decreto attuativo del federalismo comunale recentemente approvato dal Parlamento, comporterà un notevole vantaggio fiscale per i contribuenti. In luogo delle ordinarie imposte sui redditi si pagherà infatti un'imposta sostitutiva pari al 21% del canone di affitto, che diventa il 19% per i contratti a canone concordato nelle città ad alta tensione abitativa.
Se a ciò si aggiunge che la cedolare sostituirà anche l'imposta di registro e l'imposta di bollo sui contratti di locazione, il vantaggio per i contribuenti è quasi sempre evidente. La convenienza va però tarata sul proprio reddito: mentre c'è sempre per chi affitta a canone libero, per i locatori a canone concordato scatta solo per i redditi lordi annui medio-alti, dai 28mila euro in su.

Potranno scegliere il regime sostitutivo solo le persone fisiche che non agiscono nell'esercizio dell'impresa o della professione.

Rientrano nell'ambito della cedolare le sole locazioni di abitazioni e pertinenze (per esempio il box) se locate congiuntamente al bene principale. Non vi rientrano le sublocazioni poiché queste danno luogo a redditi diversi e non a redditi fondiari.

L'opzione

L'applicazione della cedolare è facoltativa. La scelta spetta al locatore. Condizione per la validità dell'opzione è che il locatore rinunci per tutta la durata della stessa ad applicare aumenti del canone di affitto, inclusi gli aumenti Istat. La rinuncia deve essere previamente comunicata all'inquilino con lettera raccomandata. Tale disposizione è inderogabile, il che significa che eventuali accordi contrari tra le parti sono privi di effetti.

La norma rinvia a un futuro provvedimento dell'agenzia delle Entrate l'individuazione delle modalità per l'esercizio dell'opzione. Non è chiaro quindi se la scelta debba essere fatta alla stipulazione del contratto, al pagamento degli acconti oppure in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi o, a scelta, in ciascuno di tali momenti. Poiché non è previsto il rimborso delle imposte già pagate, ciò dovrebbe comportare che se il contratto è stato già registrato, la cedolare si applicherà comunque in misura intera.

L'opzione dovrebbe essere esercitata con riferimento a ciascun contratto, anche perché occorre la rinuncia all'applicazione degli aggiornamenti del canone (compreso quello Istat), che è un atto autonomo per ogni locazione.

L'imposta

L'aliquota della cedolare è pari al 21% del canone di affitto ovvero pari al 19%, se la locazione avviene a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa. Questa imposta sostituisce l'Irpef e le addizionali all'Irpef sui redditi fondiari, nonché l'imposta di registro (2%) e l'imposta di bollo sui contratti di affitto. Va segnalato che del reddito assoggettato a cedolare si tiene comunque conto ai fini di eventuali agevolazioni di legge (Isee, detrazione per familiari a carico). L'imposta sostitutiva deve essere corrisposta con le stesse modalità delle imposte sui redditi. Per l'anno 2011, l'acconto sarà in misura pari all'85% del dovuto; per il 2012 si arriva al 95 per cento”.


A mio sommesso modo di vedere le cose, passando alla cedolare secca, potrai realizzare un risparmio di imposta, senza sopportare le spese di una donazione.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.

Cordiali saluti.

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