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Supercondominio, legame funzionale-accessorio del lastrico solare con la singola palazzina





Sono proprietario a Salerno di un lotto di edificio all'interno di un condominio formato da quattro fabbricati e/o scale: A-B-C-D citati separatamente nel regolamento condominiale contrattuale e da strada in comune.

Il fabbricato A, dove è ubicato il mio lotto di due piani, nella parte terminale del fabbricato stesso si compenetra intersecandosi con il fabbricato B di tre piani. La scala di accesso al fabbricato A è in comune con la scala di accesso del fabbricato B.

Il Sig. Tizio del fabbricato B, il cui lotto di proprietà è al quarto ed ultimo piano, si è letteralmente impossessato, chiudendoselo a chiave, del lastrico solare condominiale a cielo aperto, sempre insistente sul fabbricato B.

Domanda: posso io, del fabbricato A, con le precisazioni e distinzioni sopra fatte, avere la disponibilità del lastrico solare e la chiave di accesso al lastrico solare condominiale ma insistente sul fabbricato B?
Ha ragione l'amministratore quando sostiene che non ho diritto di accesso/utilizzo al lastrico solare perché appartengo ad una scala diversa da dove è ubicato il lastrico solare?



RISPOSTA



Nella fattispecie de quo, dobbiamo fare riferimento alla disciplina in materia di supercondominio; trattasi infatti, secondo la definizione della Corte di Cassazione, di un complesso edilizio formato da più fabbricati, tra loro collegati da beni e servizi funzionali al miglior godimento delle unità immobiliari che li compongono.
Quali sono le norme di legge che disciplinano il supercondominio (o condominio complesso)?
Al supercondominio, per quanto riguarda i beni comuni, funzionali per i singoli fabbricati, si applicano le norme che disciplinano il condominio negli edifici e non quelle dettate in materia di comunione (vedi sentenza della Cassazione n. 17332 del 17 agosto 2011).
Sussiste infatti un rapporto di condominialità, ossia un legame funzionale e/o materiale tra i beni in comune e le unità immobiliari della singola palazzina.

Ai sensi dell’articolo 1123 ultimo comma del codice civile, qualora un supercondominio abbia lastrici solari destinati a servire una sola parte del fabbricato, le spese relative alla manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

La ripartizione delle spese relative al lastrico solare del fabbricato B, avviene in base ai millesimi di proprietà delle unità immobiliari del medesimo fabbricato; tali spese sono a carico esclusivamente dei condomini del fabbricato B. Per quanto riguarda i beni funzionali a tutte le palazzine facenti parte del supercondominio invece, le spese sono suddivise in parti uguali, secondo le norme sulla comunione (giardino in comune al supercondominio, ad esempio).

Alla fattispecie de quo, si applicano quindi le norme del condominio, secondo il principio del legame funzionale-accessorio del bene comune con la singola palazzina. Il lastrico del fabbricato B può essere utilizzato soltanto dai condomini della palazzina B, in quanto l’onere della manutenzione dello stesso, ai sensi dell’articolo 1123 del codice civile, ricade esclusivamente su di loro.
E’ il principio del legame funzionale-materiale del bene comune con la singola palazzina del condominio.

In ragione dei suddetti motivi ha ragione l’amministratore del condominio.
… ma delle spese di manutenzione del lastrico solare in questione, non risponderai certamente tu, ma soltanto i condomini della palazzina B !

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.

Cordiali saluti.

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