3 Consulenze:

1 - Eredità - Diritto di prelazione e comunione ereditaria del bene oggetto della successione.



Giorgio da Milano:



Gent. signori,
vorrei alcuni chiarimenti su una questione che interessa mio padre: egli ha ereditato da sua sorella , insieme ai suoi fratelli e sorelle, 1/5 dell'appartamento dove viveva.
Questo appartamento è situato nel pian terreno di una villetta e mio padre abita da sempre al primo piano.
L'appartamento ereditato è contiguo ad un altro appartamento di un'altra sua sorella che aveva dato in usufrutto alla sorella deceduta.
Sulla visura catastale i due appartamenti sono distinti e separati ma in realtà sono collegati da sempre e la sorella deceduta ne usufruiva in accordo.
Adesso che la sorella di io padre non c'è più ed ha ereditato 1/5 del suo appartamento vorrebbe acquistare l'intero appartamento dagli altri suoi fratelli e sorelle.
Il problema è che anche la sorella che ha l'appartamento contiguo ed ha ereditato 1/5 dell'appartamento della sorella deceduta vorrebbe acquistare tutto l'appartamento.
La mia domanda è:

può mio padre avere una prelazione sull'acquisto dell'appartamento della sorella deceduta essendo residente nella villetta?
Chi può avever diritto di acquistare tutto l'appartamento? Si può metterlo all'asta? un giudice può decidere chi può acquistarlo?
grazie



RISPOSTA



Mi dispiace ma tuo padre non ha un diritto di prelazione, relativamente all'acquisto dell'abitazione che aveva adibito a sua dimora, nei confronti dei suoi fratelli/coeredi.
L'appartamento è oggetto di comunione ereditaria e pertanto, circa l'amministrazione del bene in comune, è necessario fare riferimento alle norme contenute negli articoli da 1100 a 1116 del codice civile. Nello specifico, ai sensi dell'articolo 1108, III comma, del codice civile, "è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione sul bene comune".
Condizione necessaria per l'acquisto dell'appartamento, da parte di tuo padre, quindi, è il consenso degli altri eredi, comproprietari dell'appartamento stesso.
Se gli eredi non troveranno un accordo per la vendita del bene immobile, ai sensi dell'articolo 1105, IV comma, del codice civile, sarà possibile ricorrere all'autorità giudiziaria che, di conseguenza, prenderà i provvedimenti necessari per superare l'eventuale fase di stallo.
Il giudice, coerentemente con la sua posizione terza ed imparziale, nei confronti delle parti processuali contendenti, deciderà la vendita dell'appartramento all'asta.
Il bene sarà acquistato dal maggior offerente.
La fase processuale comporterà inevitabilmente l'onere di gravosi costi processuali (è necessaria l'assistenza di un avvocato).
Vi consiglio pertanto, di fare il possibile e l'impossibile per trovare un accordo.
Cordiali saluti.



2 - Il diritto di prelazione sulla quota ereditaria non sussiste in caso di cessione della quota a favore altro coerede





Buongiorno,gradirei sapere, la validità legale di una scrittura privata sottoscritta da quattro eredi su cinque, nella quale si stabilisce che un immobile, ricevuto in eredita dai genitori verrà ceduto ad un solo erede quantificando sia l'importo che le modalità della cessione e ripeto escludendo del tutto dalla contrattazione un erede che è all'oscuro di tutto. Gli eredi che hanno sottoscritto l'accordo sono tenuti comunque a cedere la loro quota a prescindere dall'accordo dell'erede assente? Le quote dei coeredi sono uguali tra loro.



RISPOSTA



Gli eredi che hanno sottoscritto l'accordo, sono obbligati comunque a cedere la loro quota, a prescindere dall'erede assente. L'erede escluso non ha diritto di prelazione ai sensi dell'articolo 732 del codice civile. Avrebbe avuto diritto di prelazione, laddove i suoi coeredi avessero deciso di cedere le loro quote ad un terzo estraneo all'eredità. Ecco, soltanto in tal caso, l'accordo scritto non avrebbe avuto nessuna validità giuridica.
In questo caso, non applicandosi l'articolo 732 del codice civile, la scrittura privata è valida ed efficace.

Art. 732 del codice civile. Diritto di prelazione.

Il coerede, che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall'ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall'acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria.
Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali.


Siamo a disposizione per tutti i chiarimenti del caso.

Cordiali saluti.



3 - Sussiste diritto di prelazione del coerede, in caso di vendita di quota ereditaria, finché dura lo stato di comunione ereditaria





Alla morte di mio padre, io e mia sorella abbiamo ereditato un appartamento (al I piano) con garage, soffitta e fondo.

In seguito abbiamo diviso così: dall'appartamento, una camera e Parte del corridoio (dove vi è stato realizzato un bagno) sono stati separati dallo stesso e messi in comunicazione con il garage sottostante tramite scala, così da avere 2 piccoli appartamenti separati, anche al catasto.

Ora mia sorella ha venduto senza chiedermi se fossi interessato all'acquisto. Nel frattempo che ha venduto, i contatori del gas e dell'acqua erano ancora in comune e lo sono ancora oggi (mi ha scritto un suo legale diffidandomi dallo staccare i tubi dell'appartamento in quanto ancora intestati a ns padre, ed utilizzato da una famiglia con bambino piccolo).

Naturalmente io e mia sorella abbiamo rotto i rapporti circa un anno e mezzo fa per altre questioni economiche. Da poco più di un anno e mezzo, l'appartamento di mia sorella e affittato ad una famiglia.

Vorrei sapere se posso far valere il diritto di prelazione.

Grazie



RISPOSTA



La risposta giuridica al tuo quesito è contenuta nell'articolo 732 del codice civile; leggiamo la norma in questione.

Art. 732 del codice civile. Diritto di prelazione.

Il coerede, che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall'ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall'acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria.
Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali.

Sebbene tu abbia, ai sensi della suddetta norma, il diritto di prelazione sulla quota ereditata dall'altro coerede, tale diritto, in ogni caso, può esercitarsi finché dura lo stato di comunione ereditaria.

Dal contenuto della tua mail, emerge invece, che lo stato di comunione ereditaria è cessato, a seguito di divisione in via negoziale, a seguito di un accordo tra coeredi.

Hai scritto che la divisione dell'immobile è stata realizzata “così da avere 2 piccoli appartamenti *separati, anche al catasto*”.

Dal momento della separazione degli appartamenti al catasto, la comunione ereditaria è cessata irrimediabilmente; attualmente, non è più possibile per te, esercitare il diritto di prelazione, previsto dall'articolo 732 del codice civile. E' irrilevante, ai fini della permanenza dello stato di comunione ereditaria, la circostanza per cui i contatori del gas e dell'acqua siano ancora in comune.

Siamo a disposizione per tutti i chiarimenti del caso.

Cordiali saluti.