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Fisco e Tributi - Base imponibile imposta di registro, catastale ipotecaria. Trasferimento fabbricato a destinazione non abitativa.





Buonasera, sono da circa un anno proprietaria di un magazzino locato in zona D1 classificata come periferica nelle valli di xxxxxxxxxxxxxx. Il contratto di compravendita si è concluso per un valore di 18.000 euro sui quali ho pagato le dovute imposte. L'agenzia delle entrate ora, dopo circa un anno, mi contesta che il valore di acquisto del mio immobile è troppo basso, quindi ha stimato un nuovo valore secondo valori stimati dell'OMI. In base a questi dati il mio immobile vale 66.000 euro e per ciò l?erario mi chiede ulteriori imposte catastali per un valore pari a 5000 euro più ovviamente 4800 circa di sanzione amministrativa pecuniaria. L'erario è tenuto a chiedermi questi ulteriori imposte? se non dovessi pagare e fare ricorso avrei qualche possibilità di vincerla?perchè devo pagare imposte su un valore maggiore se realmente il mio magazzino l'ho pagato solo 18000?

Il mio immobile è cosi composto:
Fabbricato in piano interrato costituito  da magazzino deposito e wc, censito al NCEU del comune di xxxxxxxxxxxxx e classificato come z.c U, categoria C/2, classe 1, più un' autorimessa e deposito categoria C/6, classe 2.
La rettifica riporta che per il mio immobile non sussistono i requisiti di cui all'art 1, comma 497 della legge 23 dicembre 2005 n°266, non accedono al meccanismo di valutazione automatica di cui all'ART 52 COMMI 4 E 5 dpr 131/86 e vengono quindi valutatu al valore venale degli art 51 E 52 del citato DPR.
Tenuto conto di diversi fattori quali la localizzazione degli immobili, della destinazione d'uso e dai valori gia acquistati dall'Erario, l'ufficio non ritiene congruo il valore dichiarato in atto e procede alla determinazione del valore normale dell'immobile ex art 1 comma 307 legge 296/2006 tenendo conto i valori rilevati dallOMI per la tipologia magazzini e box relativi alla zona D1 ovvero zona periferica  agricola insediamenti sparsi delle valli roja e bevera. Detto questo la rivalutazione è stata fatta per un valore di 66200 euro a differenza dei 18200 pagati da me.

Quindi mi chiedono un' imposta complementare ipotecaria  + interessi      pari a 1023 euro,                             un'imposta  complementare di registro+ interessi         pari a 3582 euro                            un'imposta complementare catastale + interessi          pari a 511 euro. Inoltre le relative sanzioni per un totale di 4800( sanzione per imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale).  Il tutto per un totale di 9917 euro!

Il magazzino è un immobile acquistato per uso privato (anche se non abitativo) e non d'azienda e funge da deposito attrezzi.

Se necessita di ulteriori chiarimenti sono a Sua disposizione



RISPOSTA



L'agenzia delle entrate, almeno da un punto di vista giuridico formale, ha ragione.
In effetti, non sussistono i requisiti di cui all'art 1, comma 497 della legge 23 dicembre 2005 n°266; in particolare non sussiste il presupposto oggettivo. Si tratta infatti di trasferimento di fabbricato a destinazione non abitativa.
Qual è il presupposto oggettivo indicato dalla suddetta norma ??? Il trasferimento deve riguardare immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.

La nuova disciplina del comma 497 quindi, si applica esclusivamente:

- alle unità ad uso abitativo (comprese le abitazioni di lusso), a prescindere dal numero di unità oggetto dell'atto di trasferimento;
- alle relative pertinenze, senza limitazioni e quindi a tutti gli immobili che possano qualificarsi pertinenze dell'unità abitativa in base alla definizione di cui all'art. 817 c.c., a prescindere dalla qualificazione e classificazione catastale e dal numero delle pertinenze stesse.

Resta esclusa l'applicazione di detta disciplina nei seguenti casi:

- trasferimento di fabbricati a destinazione non abitativa (negozi, uffici, capannoni industriali);
- trasferimenti di terreni (salvo che siano pertinenze di unità abitative).
Nel caso di atti ad oggetto plurimo sarà possibile chiedere l'applicazione della disciplina limitatamente agli immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.
Per gli altri immobili la tassazione avverrà sulla base del prezzo dichiarato.
La disciplina in oggetto non troverà applicazione invece nel caso di immobili privi di rendita (ad esempio fabbricati in corso di costruzione, fabbricati rurali censiti al Catasto terreni, aree urbane censite al Catasto dei Fabbricati, ecc.) mancando il presupposto stesso per la sua operatività.

Leggiamo la norma suddetta.

Art. 1 comma 497 legge 23 dicembre 2005 n. 266

497. In deroga alla disciplina di cui all’articolo 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro di cui al DPR 26 aprile 1986 n. 131, per le sole cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all’atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’art. 52 commi 4 e 5 del citato testo unico di cui al DPR n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto.

Laddove risulti applicabile la suddetta norma (per le sole cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze), la base imponibile, ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sarà determinata ai sensi dell’art. 52 commi 4 e 5.

In caso di applicazione del comma 497, la base imponibile ai fini del registro, sarà pari al valore o al corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore, per i fabbricati, a cento volte il reddito risultante in catasto, aggiornati con i coefficienti stabiliti per le imposte sul reddito.

Si tratta indubbiamente di un'agevolazione di carattere fiscale.

Leggiamo le suddette norme del testo unico imposta di registro.

Art. 52 commi 4 e 5 del testo unico imposta di registro.

4. Non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore, per i terreni, a settantacinque volte il reddito dominicale risultante in catasto e, per i fabbricati, a cento volte il reddito risultante in catasto, aggiornati con i coefficienti stabiliti per le imposte sul reddito, ne` i valori o corrispettivi della nuda proprietà e dei diritti reali di godimento sugli immobili stessi dichiarati in misura non inferiore a quella determinata su tale base a norma degli articoli 47 e 48. Ai fini della disposizione del presente comma le modifiche dei coefficienti stabiliti per le imposte sui redditi hanno effetto per gli atti pubblici formati, per le scritture private autenticate e gli atti giudiziari pubblicati o emanati dal decimo quinto giorno successivo a quello di pubblicazione dei decreti previsti dagli articoli 87 e 88 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 597, nonche` per le scritture private non autenticate presentate per la registrazione da tale data. La disposizione del presente comma non si applica per i terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria.
5. I moltiplicatori di settantacinque e cento volte possono essere modificati, in caso di sensibili divergenze dai valori di mercato, con decreto del Ministro delle finanze pubblicato nella Gazzetta Ufficiale. Le modifiche hanno effetto per gli atti pubblici formati, per le scritture private autenticate e gli atti giudiziari pubblicati o emanati dal decimo quinto giorno successivo a quello di pubblicazione del decreto nonche` per le scritture private non autenticate presentate per la registrazione da tale data.
5-bis. Le disposizioni dei commi 4 e 5 non si applicano relativamente alle cessioni di immobili e relative pertinenze diverse da quelle disciplinate dall'articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, e successive modificazioni.


Nella tua fattispecie invece non si applica il comma 497, quindi si applica la disciplina generale, ossia l'articolo 43, comma 1 lettera A del testo unico in materia di imposta di registro.

La base imponibile si calcola ai sensi dell'articolo 43 e non dell'articolo 52 commi 4 e 5.
Il comma 497 infatti, è introdotto dal seguente inciso: “In deroga alla disciplina di cui all’articolo 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro di cui al DPR 26 aprile 1986 n. 131,... “

Ma allora cosa prevede questo benedetto articolo 43 del testo unico dell'imposta di registro ???

Leggiamo la norma in questione.

Art. 43. Determinazione base imponibile

1. La base imponibile, salvo quanto disposto negli articoli seguenti, e` costituita:
a) per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali dal valore del bene o del diritto alla data dell'atto ovvero, per gli atti sottoposti a condizione sospensiva, ad approvazione o ad omologazione, alla data in cui si producono i relativi effetti traslativi o costitutivi;


La base imponibile è data dal valore normale del bene (valore di mercato) ex art 1 comma 307 legge 296/2006. In genere, la rettifica dell'agenzia delle entrate è calcolata in ragione dei dati della banca dati OMI.

Tanto premesso, da un punto di vista giuridico formale, la motivazione della rettifica dell'agenzia delle entrate è corretta. Sarebbe opportuno semmai, rivolgersi ad un geometra perché, a naso, mi sembra che il valore sia stato rettificato dal funzionario tributario, in maniera eccessiva. L'agenzia delle entrate ha applicato correttamente i valori OMI ??? Questo non posso dirlo con certezza, non avendo le competenze di un geometra … tuttavia ho i miei seri dubbi.

Infine vorrei darti un consiglio: perché non presenti istanza di accertamento con adesione, al fine di ridurre l'importo da pagare (si tratta di una sorta di patteggiamento, per intenderci quello che ha fatto Valentino Rossi con l'agenzia delle entrate) ???
Qualcosa, purtroppo per te, la devi pagare necessariamente. Tanto vale, fare accertamento con adesione per avere uno sconto sostanzioso.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.

Cordiali saluti.

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