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Revisione tabelle millesimali condominiali all'unanimità o a maggioranza




Buongiorno.
La residenza "il Gambero" ,
costruita nel 2006 e che amministro da 1 anno (presso la quale vivo) è formata da una palazzina di 9 alloggi accatastati in cat. A2 ed una villa accatastata in cat. A7 . Per motivi mai chiariti dai precedenti amministratori, alcuni coefficienti delle tabelle millesimali relativi alla villa, per la precisione quelli riferiti a :
- Unità abitativa
- Portici
- Cortile di pertinenza
- Blocco Autorimesse
sono inspiegabilmente più bassi rispetto a quelli relativi agli alloggi, mentre parrebbe ragionevole il contrario (coefficienti villa più alti rispetto agli alloggi).

Volendo sanare la situazione, vi chiedo se a seguito della relazione di un tecnico abilitato (geometra) che confermi tale difformità ed indichi i corretti coefficienti, possa l'assemblea deliberare all'unanimità la modifica delle tabelle stesse e, soprattutto, se sia obbligatoria la successiva registrazione notarile delle tabelle, pur non trattandosi di modifica delle destinazioni d'uso o delle metrature dei locali delle singole unità abitative ma semplicemente della "correzione" di un errore delle tabelle stesse.
Spero di essere stato sufficientemente chiaro ....
grazie



RISPOSTA



Dobbiamo fare riferimento all'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Art. 69

I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

L’azione di revisione delle tabelle millesimali è disciplinata dall’art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile ed è ammessa anche per correggere gli errori tecnici, come nel vostro caso.

Inoltre la Suprema Corte di Cassazione Sezioni Unite del 09/08/2010 n. 18477, ha stabilito, a proposito di modifiche delle tabelle millesimali, il principio che è necessario “distinguere tra disposizioni tipicamente regolamentari e disposizioni contrattuali e che solo per le seconde è necessario, ai fini della loro modifica, l’accordo di tutti i partecipanti, mentre le prime sono modificabili con le maggioranze previste dalla legge”.

Nel tuo caso quindi, alla luce di quanto esposto deve affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 del codice civile, comma 2, ossia la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore millesimale (mm 500 e non 501 mm).

“Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”.

Del resto, le tabelle devono essere allegate al Regolamento di Condominio, documento per la cui approvazione è sufficiente la maggioranza dell’assemblea …

E' obbligatoria la successiva registrazione notarile delle tabelle millesimali modificate, soltanto se il regolamento di condominio a cui erano allegate le precedenti tabelle, è contenuto in un atto pubblico notarile.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.

Cordiali saluti.

 

Recupero sottotetto e cambiamento destinazione d'uso, modifica tabelle millesimali condominiali





Buongiorno,

il quesito è relativo al recupero di un sottotetto all'interno di un codominio.

Il sottotetto è di mia proprietà (pertinenza dell'alloggio sottostante sempre di mia proprietà) ad oggi accatastato come sgombero.

Ho svolto le regolari pratiche/autorizzazioni edilizie presso il comune di riferimento usufruendo della legge regionale del recupero dei sottotetti del Veneto. Il tecnico comunale mi ha però specificato che per lui il recupero deve essere volto alla creazione di una nuova unità immobiliare. A livello di pratica edilizia è quindi una DIA per recupero sottotetti secondo la rispettiva legge regionale, con relativo pagamento di oneri e cambiamento di destinazione d'uso da sgombero ad abitativo.

Ora il condominio mi fa delle questioni sostenendo che per effettuare un cambio di destinazione d'uso e creazione di una nuova unità immobiliare ho bisogno della totalità dei pareri dell'assemblea.

Specifico che sul regolamento condominiale non è fatto alcun riferimento ai sottotetti. Sottolineo inoltre che non effettuo alcuna sopraelevazione del tetto né tocco le parti condominiali o strutturali. I lavori si limitano quindi all'intonacatura interna, alla realizzazione del pavimento, e degli impianti.

La domanda: è necessaria l'autorizzazione del condominio per un intervento del genere?



RISPOSTA



Scherziamo ??!! Ma se il sottotetto è di proprietà del singolo condomino, per quale motivo servirebbe il consenso unanime dell'assemblea condominiale ??? L'assemblea condominiale deve esprimersi in materia di parti comuni dell'edificio, ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile. Il sottotetto non è un'unità immobiliare di uso comune, quindi non è un bene immobile condominiale.
Non a caso, la DIA è stata presentata soltanto dal singolo condomino e non dall'amministratore di condominio.
Ad ogni modo, se il condominio ritiene che la tua opera sia illegittima, in assenza del fantomatico parere unanime, perché non fa ricorso al TAR contro la DIA ???!!!
A tutti quelli che solleveranno eccezioni, dirai: è stata presentata la DIA, fate ricorso al TAR se ritenete illegittima la mia opera !!!
Non mi sembra che la legge regionale sul recupero dei sottotetti (di proprietà individuale), preveda questa necessaria unanimità dei condomini.
Dovrebbero essere loro a dire quale norma del regolamento condominiale prevede questo consenso unanime …

Art. 1117 del codice civile. Parti comuni dell'edificio.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

 

La variazione millesimale deve essere autorizzata anch'essa dall'assemblea?

RISPOSTA



L'approvazione e revisione delle tabelle millesimali deve essere decisa in assemblea. Le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 del codice civile, comma 2, ossia la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore millesimale (mm 500 e non 501 mm).

Art. 1136 del codice civile. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.

L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Si tratta infatti dell'ipotesi di cui all'articolo 69 numero 2 delle disposizioni di attuazione del codice civile (innovazioni di bassa portata).

Art. 69

I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.


E' chiaro che in caso di “stallo” da parte dell'assemblea, si farà ricorso al tribunale civile, affinché sia il giudice a disporre la modifica delle tabelle millesimali, in ragione delle innovazioni apportate.
Siamo a disposizione per tutti i chiarimenti del caso.
Cordiali saluti.

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