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- Scritto da Bruno Giuseppe, Avvocato
1 - Fac simile diffida alla eliminazione dei vizi emersi al momento della consegna dell'opera da parte dell'appaltatore
Recentemente abbiamo affidato a una ditta la ristrutturazione del nostro appartamento.
Dopo la consegna e il nostro ingresso è subito apparso che i lavori son stati fatti male.
Oltre a due porte montate storte e le altre danneggiate da tentativi di montaggio ci sono in particolare le fughe del pavimento fatte malissimo. Sono in pratica da rifare. Poi vi è stata una perdita di acqua per tubo scarico montato male che ha anche danneggiato le pareti del vicino di sotto al quale la ditta ha promesso risarcimento da assicurazione. Inoltre molte piastrelle sono storte e i muri rifiniti male. Ciò che cmq mi preme riavere è il rifacimento almeno delle fughe ma, visto come lavora la ditta vorrei rivolgermi ad altra ditta più seria.
Come posso richiedere il risarcimento del danni e che cifra posso chiedere ed infine avete un FAC simile di lettera di richieste danni? Grazie
Non è possibile, sic et simpliciter, “passare” ad un differente appaltatore, senza dapprima aver diffidato l'attuale appaltatore alla rimozione dei vizi, entro un termini ragionevole (ad esempio trenta giorni). Le norme di riferimento della lettera di diffida che mi hai chiesto, sono le seguenti:
Art. 1665 del codice civile. Verifica e pagamento dell'opera.
Il committente, prima di ricevere la consegna, ha diritto di verificare l'opera compiuta.
La verifica deve essere fatta dal committente appena l'appaltatore lo mette in condizione di poterla eseguire.
Se, nonostante l'invito fattogli dall'appaltatore, il committente tralascia di procedere alla verifica senza giusti motivi, ovvero non ne comunica il risultato entro un breve termine, l'opera si considera accettata.
Se il committente riceve senza riserve la consegna dell'opera, questa si considera accettata ancorché non si sia proceduto alla verifica.
Salvo diversa pattuizione o uso contrario, l'appaltatore ha diritto al pagamento del corrispettivo quando l'opera è accettata dal committente.
Art. 1667 del codice civile
… L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna.
Art. 1668 del codice civile. Contenuto della garanzia per difetti dell'opera.
Il committente può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell'appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell'appaltatore.
Se però le difformità o i vizi dell'opera sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto.
DIFFIDA ALLA ELIMINAZIONE DEI VIZI EMERSI AL MOMENTO DELLA CONSEGNA DELL'OPERA
Premesso che in data _______________________, ai sensi dell'articolo 1665 del codice civile, il sottoscritto committente ha ricevuto la consegna dell'opera rilevando i seguenti vizi, come da allegata documentazione fotografica:
a)
b)
c)
Premesso che tali vizi sono stati riconosciuti dall'appaltatore, già in sede di consegna dell'opera
Premesso che il committente, ai sensi dell'articolo 1668 del codice civile “può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell'appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell'appaltatore”.
Premesso che ai sensi dell'articolo 1667 del codice civile, l'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera.
Considerata la necessità di realizzare i lavori a regola d'arte, come contrattualmente stabilito.
Tanto premesso e considerato, con la presente sono a diffidare la ditta _____________________, affinché entro il termine perentorio di trenta giorni elimini i vizi di cui alle lettere precedenti, con l'espresso avvertimento che in mancanza di adempimento da parte dell'appaltatore, il contratto di appalto si intenderà risolto, con diritto del sottoscritto di rivolgersi ad altra ditta per il completamento dei lavori, con addebito di tutte le spese aggiuntive a vostro carico.
Si resta in attesa di pronto riscontro.
La cifra del risarcimento danni ? Quanto emergerà dalla fattura della ditta che sarai costretto a convocare in caso di inadempimento dell'attuale appaltatore.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
2 - Termine assegnato all'appaltatore per regolarizzare lavori superbonus 110%
Bonus 110%
Preciso sono resistente estero AIRE in Inghilterra, ma ho alloggio in Italia dove e in corso i lavori del 110%
Mi sto recando in Italia ogni due mesi per seguire o meglio per verificare cosa stanno facendo e contestare cose non a norma su cui l’impresario se ne lava le mani compreso il responsabile lavori e amministratore condominiale , come marmi messi male o non conformi in spessore al preventivo, danni a cose .. ecc che ho dovuto a mie spese cambiarmi i marmi messi male e di spessore insufficiente rottura di una tapparella ecc , purtroppo l’impresario a ogni cosa fatta male o non a norma si ripiega che o ti va bene cosi o sospendo i lavori e pagate tutto…
Non è proprio come dice l'impresario …
Hai diritto di effettuare le verifiche in corso d'opera e soprattutto, se il lavoro non viene svolto a regola d'arte, hai diritto di fissare un congruo termine entro il quale l'appaltatore si deve conformare a tali condizioni, decorso il quale, il contratto è risoluto, fatto salvo il diritto del committente al risarcimento del danno.
Piuttosto che “pagare tutto”, il committente ha diritto ad un risarcimento danni, nelle fattispecie simili a quella della presente consulenza. Il referente normativo è l'articolo 1662 del codice civile.
Art. 1662 del codice civile - Verifica nel corso di esecuzione dell'opera.
Il committente ha diritto di controllare lo svolgimento dei lavori e di verificarne a proprie spese lo stato.
Quando, nel corso dell'opera, si accerta che la sua esecuzione non procede secondo le condizioni stabilite dal contratto e a regola d'arte, il committente può fissare un congruo termine entro il quale l'appaltatore si deve conformare a tali condizioni; trascorso inutilmente il termine stabilito, il contratto è risoluto, salvo il diritto del committente al risarcimento del danno.
Ma vediamo al punto di oggi.
Nel condominio dove abito , non ci sono le cantine e il solaio e stato diviso con pareti di mattoni creando 11 soffitte , le soffitte sono accatastate e connesse una per alloggio, soffitte calpestabili ma non abitabili , che fungono da cantina una per ogni condominio e sono di proprietà dei singoli condomini.
Le soffitte erano usate come cantine con scaffali e altro, alcune anche pavimentate altre pavimentate con cemento grezzo, per accedere al solaio vi è la scala condominiale che porta al solaio e un corridoio a destra e sinistra dove si affacciano le porte delle 11 soffitte di proprietà dei singoli condomini.
L'impresario che sta facendo i lavori del 110% a suo tempo ci ha chiesto di svuotare tutte le soffitte perché devono coibentare la soletta , e tutti hanno spostato scaffali e materiale all'interno della propria abitazione e anche mettendo materiali e scaffali in modo provvisorio sui pianerottoli delle scale e altre parti in comune.
In questi giorni hanno finito di coibentare le soffitte , ma non sono piu calpestabili e utilizzabili , in quanto hanno messo 8+8 di polistirolo sulla pavimentazione, polistirolo con evidenti spazi tra uno e l'altro anche di piu di 2 cm, in pratica se si ci cammina sopra si briciola tutto , non è più possibile mettere scaffali o materiale vario.
L'impresario dice che non e prevista né una soletta né il piastrellamento e per legge non lo possiamo fare, devono rimanere cosi , in poche parole non utilizzabili come prima, anzi praticamente non utilizzabili
Polistirolo?!
Una simile norma di legge non esiste; il polistirolo, essendo composto di carbonio e idrogeno, è per sua natura un materiale infiammabile. Un pavimento di polistirolo in soffitta è un buon viatico per un incendio devastante per tutto l'edificio!
Dovete fare riferimento semmai al progetto e soprattutto al computo metrico ed al capitolato tecnico.
Immagino che nel computo metrico e nel capitolato tecnico sia stati previsti xx metri quadrati di piastrellamento relativamente alle cantine.
Il progetto contenente il computo metrico ed il capitolato tecnico è stato redatto da un professionista (ingegnere, architetto), pertanto sarà completo di tutti i dettagli progettuali indispensabili per fare un lavoro a regola d'arte.
Chiedi il progetto contenente il capitolato tecnico ed il computo metrico all'amministratore di condominio, in modo da visionarlo insieme.
Mi sento di escludere che un ingegnere abbia progettato un pavimento per le soffitte, in polistirolo!
Altro problema è l'ingresso nel solaio , l'ultimo scalino prima della porta di ingresso alle mansarde che prima era di 16cm ora è di 34 cm decisamente pericoloso e fuori legge , ma l'impresario dice che non è possibile fare diversamente.
Leggiamo allora cosa prevede la normativa in materia di altezza e pedata del gradino.
“I gradini devono essere caratterizzati da un corretto rapporto tra alzata e pedata (pedata minimo 30 cm): la somma tra il doppio dell’alzata e la pedata deve essere compresa tra 62/64 cm. Il profilo del gradino deve presentare preferibilmente un disegno continuo a spigoli arrotondati, con sottogrado inclinato rispetto al grado, e formante con esso un angolo di circa 75°~80°”.
Dovrebbe essere il direttore dei lavori a trovare una soluzione al problema, anche se a mio parere, l'altezza e la pedata dei gradini, è stata indicata nel progetto dei lavori di appalto.
Inoltre di fronte alle nostre lamentele , dice che non smettiamo di lamentarci ferma i lavori del 110% e dobbiamo pagare tutto di tasca nostra.
E' il condominio, in persona del suo amministratore, che dovrà assegnare un congruo termine all'appaltatore, per mettere a norma l'esecuzione dei lavori, con l'espresso avvertimento che in mancanza il contratto di appalto sarà risolto ai sensi dell'articolo 1662 del codice civile, e il condominio avrà diritto al risarcimento danni, sempre secondo quanto previsto dalla suddetta norma di legge. L'impresario ha letteralmente capovolto la fattispecie giuridica disciplinata dall'articolo 1662 del codice civile.
Nota: almeno nel mio caso ho avuto altri danni e di valore elevato, su cui l'impresario chiude le orecchie e minaccia di sospendere i lavori.
Ora vedendo su internet essendo le soffitte calpestabili e di proprietà cio non facente parte dell parti comuni condominiali , sembra che la coibentazione non e trainante ma trainata , e necessitava della approvazione del singolo proprietario della soffitta e che la coibentazione era da fare sul tetto e non sul solaio , inoltre i muri di mattoni che dividono le mansarde sono un ponte termico tra solaio e il tetto.
Ora cosa si può fare per imporre all'impresario che faccia un lavoro a regola d'arte , cioè rendere nuovamente calpestabile e poter usare soffitte, inoltre di eliminare lo scalino da 34 cm spostando lo scalino all'interno del solaio tra un corridoio e latro corridoio , oltre tutto e una parte che e sopra il pianerottolo delle scale che non è riscaldato e non ha bisogno di coibentazione.
Distinti saluti
L'amministratore di condominio (per le parti comuni) e ciascun condomino (per la propria soffitta di proprietà individuale) deve notificare all'impresario, tramite pec oppure raccomandata a/r, una diffida ai sensi dell'articolo 1662 del codice civile.
Spett.le Ditta xxxxxx
DIFFIDA ALLA ELIMINAZIONE DEI VIZI EMERSI AL MOMENTO DELLA CONSEGNA DELL'OPERA
Premesso che in data _______________________, il sottoscritto committente ha rilevato i seguenti vizi relativi all'esecuzione dell'appalto, come da allegata documentazione fotografica:
a) ...
b) ...
c) ...
Premesso che l'articolo 1662 del codice civile prevede quanto segue: “Il committente ha diritto di controllare lo svolgimento dei lavori e di verificarne a proprie spese lo stato.
Quando, nel corso dell'opera, si accerta che la sua esecuzione non procede secondo le condizioni stabilite dal contratto e a regola d'arte, il committente può fissare un congruo termine entro il quale l'appaltatore si deve conformare a tali condizioni; trascorso inutilmente il termine stabilito, il contratto è risoluto, salvo il diritto del committente al risarcimento del danno”.
Considerata la necessità di realizzare i lavori a regola d'arte, come contrattualmente stabilito.
Tanto premesso e considerato, con la presente sono a diffidare la ditta _____________________, affinché entro il termine perentorio di trenta giorni, elimini i vizi di cui alle suddette lettere, con l'espresso avvertimento che in mancanza di adempimento da parte dell'appaltatore, il contratto di appalto si intenderà risolto, con diritto del sottoscritto di rivolgersi ad altra ditta per il completamento dei lavori e con addebito di tutte le spese aggiuntive a vostro carico, oltre ad un congruo risarcimento dei danni che sono conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento.
Si resta in attesa di pronto riscontro.
Con ogni riserva di diritto.
Distinti saluti.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.