Manutenzione dei balconi (ballatoi, frontalini e sottoballatoi) in caso di innovazione gravosa
Sono proprietario con mia moglie del piano attico sito al 6°piano. L'assemblea ha deliberato la manutenzione dei balconi ( ballatoi, frontalini e sottoballatoi), in verità poco, molto poco degradati ma, con un importo relativo alla spesa piuttosto alto.
Tutto il frontalino perimetrale della mia terrazza , su cui é apposta una grondaia di rame, pur con parti in aggetto, non necessita di particolari interventi manutentivi.
Devo io accettare e partecipare alla spesa con la somma di € xxxxx,xx desunta dal riparto millesimale. Gradirei notizie certe.
Cordiali saluti
RISPOSTA
Riformulo la sua domanda in termini strettamente giuridici.
E' applicabile ai predetti lavori di manutenzione del balconi, l'articolo 1121 II comma del codice civile, ossia si tratta di innovazioni voluttuarie la cui spesa deve essere sopportata integralmente dalla maggioranza dei condomini che ha approvato la delibera assembleare ?
Premesso che trattandosi di lavori attinenti alla facciata dell'edificio, non avrebbe senso parlare di “utilizzazione separata”, dobbiamo chiederci se si tratta di un'innovazione e se tale eventuale innovazione è da qualificare come voluttuaria.
Art. 1121 del codice civile. Innovazioni gravose o voluttuarie.
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
A parere della giurisprudenza sono da considerare innovazioni voluttuarie quelle non strettamente indispensabili o comunque prive di utilità pratica (ad esempio, l’installazione di statue di marmo nell’atrio dell’ingresso). Il carattere gravoso o voluttuario dell’innovazione va determinato con riguardo alle particolari condizioni ed all’importanza dell’edificio, e non in considerazione di elementi personali attinenti alla situazione patrimoniale dei singoli condòmini.
L’onere di provare la gravosità di una innovazione è a carico di chi eccepisce la gravosità stessa. La valutazione concernente l’onerosità o la voluttuarietà di una innovazione costituisce un accertamento di fatto devoluto al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivata.
In effetti, un giudice potrebbe anche considerare tali lavori come voluttuari … ma si tratta di un'innovazione oppure di una semplice modificazione ?
Laddove non si trattasse di un'innovazione non sarebbe possibile sottrarsi alla spesa, per i condomini dissenzienti !
Sempre secondo la giurisprudenza deve considerarsi innovazione non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l’entità materiale del bene, operandone la trasformazione (ad esempio l'installazione di un ascensore o dell'impianto di aria condizionata), ovvero determini la modificazione della sua destinazione.
Nel presente caso, non si tratta di un'innovazione ma di una semplice modificazione che risponde allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo ed al miglioramento del decoro architettonico.
Tanto premesso, non trattandosi di innovazione voluttuaria, tutti i condomini sono obbligato a partecipare alla spesa deliberata dall'assemblea.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
